Reklama

Inwestycja w wynajem coraz bardziej opłacalna

Ceny mieszkań spadają, a stawki żądane przez wynajmujących trzymają poziom. W efekcie wskaźnik średniej rentowności wynajmu mieszkań po wrześniu wzrósł do 4,6 proc. Statystycznie jest więc teraz wyraźnie korzystniejszy od bankowej lokaty.

Kupno mieszkania na wynajem jawi się jako coraz lepsza inwestycja. Spadające ceny nieruchomości przy stabilnym poziomie ofertowych stawek wynajmu sprawiają, że jego rentowność staje się coraz bardziej atrakcyjna, zwłaszcza, jeśli porównać ją z alternatywnymi lokatami bankowymi czy obligacjami skarbowymi. Wskaźnik średniej rentowności netto wynajmu mieszkań, liczony na bazie ofert wynajmu zamieszczanych w serwisie Domiporta.pl oraz cen z realizowanych przez klientów Open Finance transakcji kupna lokali, wyniósł po wrześniu 4,58 proc. Poprzedni odczyt wskaźnika, z lipca br., sięgał 4,4 proc. Wyraźną poprawę widać także w ujęciu rocznym. We wrześniu 2011 roku średnia rentowność wynajmu wynosiła bowiem 4,16 proc.

Reklama

Na zachowanie rentowności wynajmu mieszkań najbardziej rzutują ceny nieruchomości, które systematycznie od ponad czterech lat obniżają się. Ostatnich kilkanaście miesięcy przyniosło wyraźne przyspieszenie spadku, co ilustruje zachowanie indeksu cen transakcyjnych mieszkań Open Finance i Home Broker, który w ostatnich 12 miesiącach stracił 13,6 proc., a tylko w tym roku 11,8 proc.

Kolejny raz z rzędu umacnia się trend z jakim mamy do czynienia od wielu miesięcy. Duża podaż mieszkań na rynku przy stosunkowo niewielkim popycie skutkuje ciągłymi spadkami cen nieruchomości. Ale trzeba pamiętać, że jednym z głównych czynników, który w dużej mierze ma wpływ na malejący popyt, to nie brak potrzeby posiadania mieszkania, ale problem z dostępnością finansowania. Ten sam czynnik jest motorem umacniania i wzrostu rentowności z najmów. Brak zdolności kredytowej uniemożliwia zaciągnięcie kredytu na zakup własnego M i w wielu przypadkach wymusza konieczność wynajmowania. Tu proporcje podaży do popytu odwracają się na korzyść posiadaczy mieszkań. Oczywiście nie skutkuje to drastycznymi wzrostami cen najmu, ale sprawia, że transakcje te są stosunkowo pewne i gwarantują stabilne przychody przy zmniejszającym się ryzyku długotrwałych przestojów" - wyjaśnia Agnieszka Grotkowska, dyrektor ds. projektów specjalnych serwisu Domiporta.pl.

Rzecz jasna zakup mieszkania na wynajem to raczej inwestycja długoterminowa, dlatego jego cena ma znaczenie w momencie kupna, zaś późniejsze wahania cen nieruchomości nie powinny mieć dla ich właścicieli kluczowego znaczenia, może poza sytuacją, gdy stanowią zabezpieczenie kredytu. Istotna jest oczywiście stawka, za jaką mieszkanie można wynająć. I choć stawki z ofert zamieszczanych w serwisie Domiporta.pl w monitorowanych przez nas miastach są niższe średnio o 1,1 proc. niż przed rokiem (dane dla Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia), to w porównaniu z poprzednim naszym raportem sprzed dwóch miesięcy, zanotowaliśmy ich wzrost o 0,3 proc.

Uśmiech na twarzach wynajmujących może nieco przygasnąć, gdy pokusić się o wyliczenie realnego zwrotu z inwestycji, czyli uwzględniając utratę wartości przez nieruchomość oraz inflację (we wrześniu rok do roku wyniosła 3,8 proc). Okazuje się bowiem, że średni realny zwrot z dokonanej przed rokiem inwestycji w mieszkanie na wynajem wynosi - już po odliczeniu dochodów z tytułu wynajmowania mieszkania przez ostatnie 12 miesięcy - minus 9,15 proc. Jeśli więc ktoś z jakichś powodów musi szybko spieniężyć mieszkanie, ma raczej niewielkie szanse na to, aby na tym nie stracić.

W naszym tradycyjnym porównaniu opłacalności wynajmu z rocznymi lokatami bankowymi i dziesięcioletnimi obligacjami skarbowymi, cały czas prowadzą te ostatnie. Ich przewaga jednak znacznie stopniała i teraz, w pierwszym roku życia obligacji, obligatariusz może liczyć na zysk netto rzędu 4,7 proc. Ponieważ ich oprocentowanie jest uzależnione od wskaźnika inflacji, do którego dolicza się marżę, wynoszącą w pierwszym okresie odsetkowym 2 pkt proc., a w kolejnych 2,5 pkt proc., w kolejnych latach, zakładając inflację w takiej wysokości jak obecnie, dziesięciolatki dawałyby co roku 5,1 proc. na czysto. Najmniej do zaoferowania mają jak zwykle banki. Na rocznym depozycie zakładanym we wrześniu można zarobić średnio 4,28 proc.

Trzeba pamiętać, że z dostępnych ofert lokat bankowych uda się wybrać wyżej oprocentowane niż prezentowana średnia. Ale także rentowność najmu należy obliczyć dla konkretnego przypadku, pamiętając, że na wynik obliczeń mają wpływ nie brane tu pod uwagę czynniki, takie jak dłuższe niż 1,5 miesiąca rocznie okresy przestojów, koszty remontów czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania.

Bernard Waszczyk

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o inwestowaniu, zapytaj doradcy OpenFinance

Niniejszy dokument jest materiałem informacyjnym. Nie powinien być rozumiany jako materiał o charakterze doradczym oraz jako podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych. Wszystkie opinie i prognozy przedstawione w niniejszym opracowaniu są jedynie wyrazem opinii autorów w dniu publikacji i mogą ulec zmianie bez zapowiedzi. Open Finance nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek decyzje inwestycyjne podjęte na podstawie niniejszego opracowania.

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL

Dowiedz się więcej na temat: Open Finance | rynek mieszkaniowy | wskaźnik | wynajem mieszkania | Teraz

Reklama

Reklama

Reklama

Reklama

Strona główna INTERIA.PL

Polecamy

Finanse / Giełda / Podatki
Bądź na bieżąco!
Odblokuj reklamy i zyskaj nieograniczony dostęp do wszystkich treści w naszym serwisie.
Dzięki wyświetlanym reklamom korzystasz z naszego serwisu całkowicie bezpłatnie, a my możemy spełniać Twoje oczekiwania rozwijając się i poprawiając jakość naszych usług.
Odblokuj biznes.interia.pl lub zobacz instrukcję »