Kaucja w umowie najmu – ile powinna wynosić?

Kaucja to najczęściej wykorzystywane zabezpieczenie umowy najmu. Na podstawie kaucji najemca przenosi na własność wynajmującego środki pieniężne celem zabezpieczenia roszczeń, jakie mogą powstać z istniejącego między nimi stosunku prawnego. Kaucja ma charakter dodatkowego postanowienia umownego, a zatem można ją uwzględnić w umowie, ale wcale nie trzeba. To mechanizm, stanowiący rodzaj gwarancji. Jeżeli najemca wykona w sposób prawidłowy poszczególne postanowienia umowy, kaucja powinna mu zostać zwrócona w całości. Zwrot powinien nastąpić w terminie jednego miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę.

Chociaż umowa najmu została opisana przede wszystkim w przepisach Kodeksu cywilnego, uregulowanie, dotyczące kaucji znajduje się w innym akcie - w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tą regulacją zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może mieć dowolnej wysokości. Ustawa określa jej górną granicę na dwunastokrotność miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

W pewnych przypadkach kaucji nie pobiera się wcale. Ustawa wskazuje na dwa takie przypadki. Po pierwsze sytuację, w której dotyczy ona najmu lokalu zamiennego lub najmu socjalnego lokalu. Po drugie natomiast gdy umowa jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji. Kaucja może bowiem podlegać waloryzacji.

Wówczas zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana. Oczywiście wspomniane przypadki są jednak rzadkie. Nie dotyczą standardowej umowy najmu, zawieranej między dwiema osobami fizycznymi - zauważa Bartłomiej Kuźniar.

W kontekście kaucji warto też wspomnieć o tym, że nieco inne zasady stosuje się w odniesieniu do umów najmu okazjonalnego i najmu instytucjonalnego. Zawarcie takich kontraktów również może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej na pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja w tych przypadkach nie może jednak przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego lokalu. Ta kaucja również podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu. Rzecz jasna po potrąceniu należności właściciela, o których wspomnieliśmy wcześniej - dodaje Bartłomiej Kuźniar.

W praktyce wynajmujący mieszkania pobierają kaucję w wysokości jednego lub dwóch czynszów. Rzadko zdarzają się kwoty wyższe. Uzyskaną w ten sposób sumę można wykorzystać nie tylko na pokrycie należności czynszowych, ale również innych z tytułu najmu, które obciążają najemcę. Będą to chociażby dokonane uszkodzenia, koszty odnowienia, opłat za media, a także odszkodowanie za uszkodzenie lokalu powstałe z winy najemcy. Należy jednak podkreślić, że wynajmujący może dokonać potrącenia z kaucji dopiero po rozwiązaniu umowy.