Kredyty hipoteczne. Będzie ważna zmiana dotycząca hipotek?

Ministerstwo Sprawiedliwości pracuje nad przepisami, które mają przyspieszyć wpisy do ksiąg wieczystych. Kluczowym rozwiązaniem mającym zmniejszyć opóźnienia ma być umożliwienie dokonywania wpisów w księgach wieczystych notariuszom - informuje Polski Związek Firm Deweloperskich.

Radio RMF podało, że projekt Ministerstwa Sprawiedliwości jest już gotowy i zakłada między innymi, że w momencie, w którym wpis do księgi wieczystej zostanie dokonany, bank będzie musiał zwrócić kredytobiorcy wszelkie pobrane dodatkowe opłaty lub zaliczyć je na poczet przyszłych spłat kredytu, ale resort chce również, by wpisów do ksiąg wieczystych dokonywały nie tylko sądy, ale również kancelarie notarialne.

- Lepiej późno niż wcale, ale w tym wypadku jest za późno. Poszkodowani są ludzie, którzy brali kredyty na mieszkania, bo do momentu wpisu hipoteki do księgi wieczystej mają podwyższoną marżę i w konsekwencji płacą wyższą ratę kredytu.  Przecież teraz notariusz wstępnie wypełnia wszystko w systemie, więc sąd już ma w praktyce gotowy wniosek do zatwierdzenia, a mimo tego w ostatnich kliku latach czas oczekiwania na wpis się dramatycznie wydłużył. To jest zaniechanie Ministerstwa Sprawiedliwości, bo ten problem narasta od 3-4  lat i dopiero po licznych interwencjach resort sprawiedliwości się nim zajął. Na opieszałości ministerstwa stracili kredytobiorcy, a zyskały banki. Lata "górki" transakcji na rynku nieruchomości zostały "przespane", ale i tak dobrze, że ten temat w końcu się ruszy - mówi Interii Tomasz Narkun, analityk rynku deweloperskiego.

Kredytobiorcy w związku z tym płacą dużo wyższe raty. Według Expandera, podwyżka marży z tytułu braku wpisu do księgi wieczystej wynosi od 0,5 pkt proc. do 2,5 pkt proc.

- Zwrot kwoty naliczonej w okresie oczekiwania na wpis do księgi wieczystej niestety nie w pełni zrekompensuje kredytobiorcom straty. Oprócz tego, że podwyżka marży zwiększa kwotę odsetek w okresie jej obowiązywania, to powoduje też spadek kwoty spłacanego w tym okresie kapitału. To z kolei wpływa na cały dalszy proces spłaty. W rezultacie nieco wyższe raty są płacone już do końca okresu spłaty - komentuje Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

Wylicza jak to wygląda na konkretnym przykładzie. Weźmy pod uwagę kredyt na 300 tys. zł, na 25 lat i z oprocentowaniem 5,55 proc.  - Jeśli podwyżka na czas oczekiwania na wpis wyniesie 2,5 pp. to oprocentowanie na około 11 miesięcy wzrośnie do 8,05 proc. Rata na 11 miesięcy wzrośnie z 1 851 zł do 2 325 zł. Teoretycznie koszt podwyżki wynosi więc 5 216 zł. W rzeczywistości łączny koszt to aż 8230 zł. Dzieje się tak dlatego, że gdyby nie było podwyżki marży, to w ciągu 11 miesięcy kredytobiorca spłaciłby 5 221 zł kapitału. Po podwyżce marży spłaci jednak tylko 3 560 zł, a więc po tym okresie będzie miał nieco wyższe zadłużenie. To wyższe zadłużenie oznacza z kolei wyższe odsetki przez cały okres spłaty, nawet już po dostarczeniu odpisu z księgi wieczystej - wyjaśnia Jarosław Sadowski.

Problem długiego oczekiwania na wpis opisywał też portal Prawo.pl, wskazując na jeszcze jeden negatywny efekt ślimaczącego się tempa formalności wieczystoksięgowych. Z tego powodu  przybywa osób, które  decydują się na obrót nieruchomościami mimo, że sprzedający nie jest ujawniony w księdze wieczystej jako właściciel, co jest bardzo ryzykowne.  

Ministerstwo Sprawiedliwości tłumaczyło te zatory rozpatrywaniem wielu spraw związanych z wejściem w życie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego. Jednak nowy projekt, który ma opanować sytuację, ma się pojawić dopiero teraz.

Monika Krześniak-Sajewicz