Kredyty hipoteczne. Ludzie się przestraszyli?

W listopadzie zahamował gwałtownie nie tylko popyt na kredyty mieszkaniowe. Jeszcze mocniej spadł popyt na kredyty konsumpcyjne, a znacznie mniej na kredyty dla przedsiębiorstw. Ale te ostatnie i tak od wybuchu pandemii nie cieszyły się wielkim zainteresowaniem.

- Listopadowy odczyt wskazuje na pogłębiającą się perspektywę pogorszenia dynamiki akcji kredytowej oraz prognozowany wzrost zainteresowania klientów produktami depozytowymi. Odnotowano także dalszy spadek dynamiki aktywności klientów na rynku kredytowym z wyraźną perspektywą dalszego wyraźnego pogorszenia - powiedział na zdalnej konferencji prasowej Związku Banków Polskich Marcin Idzik z ośrodka badawczego Kantar, który od lat co miesiąc wylicza wskaźnik Pengab.

Według danych Komisji Nadzoru Finansowego na koniec września, wartość kredytów w portfelach banków w ciągu minionego roku wzrosła zaledwie o 2,9 proc. ale kredytów dla przedsiębiorstw - tylko o 1 proc. Ludzie zadłużali się natomiast w kredytach hipotecznych i ten rynek w III kwartale rozgrzał się do białości.

Według ośrodka AMRON monitorującego rynek kredytów hipotecznych, tylko w III kwartale kredytobiorcy zaciągnęli ponad 68 tys. nowych zobowiązań na kwotę 23,2 mld zł.   

- Po trzech kwartałach tego roku mamy ponad 63,3 mld zł zaciągniętych kredytów hipotecznych. To rekord wszech czasów. To oznacza, że koniec roku zamkniemy wolumenem raczej powyżej 80 mld zł - powiedział na konferencji prasowej Jacek Furga, prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji.

Dane AMRON pokazują, że obecny boom na rynku hipotecznym jest daleko silniejszy niż ten, który wzbierał w latach 2005-2007 i zakończył się wraz z wybuchem wielkiego globalnego kryzysu finansowego. Od tamtego czasu około dwukrotnie wzrosła średnia wartość kredytu hipotecznego do ponad 340 tys. zł obecnie. W sumie na koniec września kredyty hipoteczne spłacało już 2,5 mln polskich rodzin zadłużonych na ponad 500 mld zł.

Kredyty mają coraz większą wartość, bo rosną wciąż ceny mieszkań. Średnia cena transakcyjna w Warszawie na koniec III kwartału tego roku wyniosła 10.738 zł za metr kw. i była wyższa o 5,03 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 12,23 proc. licząc rok do roku. Wzrosty cen w pozostałych monitorowanych lokalizacjach sięgały od 4 do prawie 8 proc. w skali kwartału oraz od 8 do prawie 14 proc. w skali roku.

Dla tych, którzy traktują kupno mieszkania jako szansę na dochody z najmu jest dobra wiadomość. III kwartał tego roku przyniósł pierwszy wzrost cen najmu mieszkań, po gwałtownym załamaniu ich po wybuchu pandemii. W porównaniu do średnich czynszów w II kwartale tego roku najwyższe wzrosty zanotowano w Warszawie i Krakowie, odpowiednio o 8,54 proc. i 8,22 proc.

- W niektórych lokalizacja to już powrót do poziomów czynszów sprzed pandemii - powiedział Jacek Furga.

Każdy kto liczy na zyski z najmu musi się jednak poważnie teraz zastanowić się i na nowo policzyć rentowność takiej inwestycji. Jeśli kredyt ma się z najmu spłacać, trzeba brać pod uwagę wzrost stóp. Od końca września trzymiesięczna stopa WIBOR wzrosła z 0,21 proc. do 1,91 proc. na koniec listopada. Ale trzeba też brać pod uwagę oczekiwania dotyczące wzrostu stóp i w związku z tym rat kredytu hipotecznego w warunkach niepohamowanej inflacji. A także zmiany opodatkowania najmu związane z tzw. Polskim Ładem oraz nieprzewidywalną dynamikę pandemii, mogącą doprowadzić do kolejnej fali obostrzeń.

Apetyty na kredyt hipoteczny wyraźnie spadły w listopadzie. Wskaźnik Pengab, powstający na podstawie ocen bankowców, obniżył się dla hipotek o 28 punktów do 32 pkt i jest najniższy od maja tego roku, choć nadal o 42 pkt wyższy niż przed rokiem. Co więcej, prognozy bankowców na najbliższe pół roku są najgorsze od maja 2019 roku.

To może znaczyć, że ludzie przestraszyli się perspektywy wzrostu stóp i rat kredytowych. A co na ten temat sądzą bankowcy? Ponad połowa pytanych przez Kantar (55 proc.) ocenia, że wzrost stóp procentowych obniży popyt na hipoteki. Pozostali badani jednak są odmiennego zdania. W miarę jak stopy rosną większość bankowców (57 proc.) prognozuje także wzrost zainteresowania klientów kredytem o stałej stopie procentowej.

Jeszcze bardziej gwałtownie zmniejszył się w listopadzie popyt na kredyty konsumpcyjne. Saldo ocen aktywności klientów na tym rynku było niższe niż w październiku aż o 31 punktów, choć nadal lepsze o 30 pkt niż przed rokiem. Prognozy bankowców na pół roku do przodu są także mizerne i najgorsze od połowy 2019 roku.

Dla gospodarki najbardziej niepokojący jest jednak spadek popytu przedsiębiorstw na kredyt - zarówno inwestycyjny, jak też obrotowy. Ogólna ocena aktywności przedsiębiorców na rynku kredytów spadła o 1 punkt i wynosi 9 pkt, w przypadku kredytów inwestycyjnych spadła o 2 punkty do 8 pkt. Są to wciąż wartości znacznie wyższe niż przed rokiem, ale prognozy dla rynku kredytów dla podmiotów gospodarczych bardzo mocno - bo aż o 10 pkt - się pogorszyły.

Listopad przyniósł także silne obniżenie prognoz bankowców dla sytuacji makroekonomicznej kraju. Obniżyły się one o 11 punktów w stosunku do października. O tyle samo spadła prognoza sytuacji ekonomicznej przedsiębiorstw.

Jacek Ramotowski

***