Kredyty hipoteczne nadal pod znakiem MdM

Ustawa o kredycie hipotecznym i o nadzorze

Przewiduje także możliwość odstąpienia od umowy kredytowej w przeciągu 14 dni, jak również możliwość wcześniejszej spłaty bez ponoszenia dodatkowych kosztów z tego tytułu oraz dużo szersze obowiązki informacyjne.

W projekcie ustawy pojawił się również zapis o zakazie wynagradzania pośredników przez banki.

Pośrednikowi zatem ma zapłacić klient. Ten zapis, zamiast korzyści dla klienta, przyniesie straty, ponieważ to klient będzie musiał ponieść koszt usługi porównania ofert, przygotowania wniosku oraz przeprowadzenia procesu kredytowego, a dzisiaj ta usługa jest bezpłatna. Oferta kredytu jest taka sama, jak w banku. Bank wypłaca prowizję pośrednikowi, ponieważ ten wykonał pracę, którą w sytuacji gdyby klient przyszedł bezpośrednio do oddziału, wykonałby jego pracownik.

Klienci prawdopodobnie w większości sytuacji po prostu zrezygnują z tej usługi, co oznacza, że będą podejmować próbę samodzielnego znalezienia najkorzystniejszej oferty. Może to powodować nietrafione decyzje oraz dużo mniejszy dostęp do różnorodnych ofert w mniejszych miejscowościach, gdzie nie ma dostępnych oddziałów wszystkich, zwłaszcza mniejszych banków.

Podatek bankowy i frankowicze

Zmiany w branży kredytów hipotecznych były widoczne już od początku 2016 roku. Styczeń obfitował w sytuacje niepokoju zarówno z powodu wprowadzonego podatku bankowego, który spowodował wzrost cen kredytów hipotecznych, jak również wielu niewiadomych w związku z projektami dotyczącymi rozwiązania problemu kredytów frankowych.

Zaproponowane zmiany mogły spowodować bardzo duże obciążenia finansowe dla sektora bankowego, a co za tym idzie - spowolnienie akcji kredytowej. Życie pokazało, że wzrost cen nie wpłynął jednak na spadek popytu na kredyty mieszkaniowe.

Wyczerpanie środków z MdM na 2016 r. już w I kwartale

Koniunkturę bez wątpienia nakręcał program MdM, który nadal cieszył się bardzo dużym zainteresowaniem. To spowodowało, że środki przeznaczone na rok 2016 zostały wykorzystane już w połowie marca. W związku z tym, część klientów zdecydowała się na przeniesienie zamknięcia transakcji kupna mieszkania na 2017 r., co stwarzało możliwość skorzystania z środków już z puli na rok 2017.

Zgodnie z zapisami w ustawie, w 2016 r. można było wykorzystać środki z roku 2017 w wysokości połowy limitu. Ale i te środki dość szybko się skończyły - już w lipcu wstrzymane zostało przyjmowanie wniosków na kredyty z dofinansowaniem z środków na rok 2017.

Coraz większe zainteresowanie programem MdM widać było w wynikach finansowych pośredników kredytowych. Siedmiu największych pośredników kredytowych wypłaciło w II kwartale 2016 r. kredyty hipoteczne o wartości blisko 4,5 mld złotych. To o 479 mln zł więcej niż w poprzednim kwartale*.

W połowie roku, kredyty mieszkaniowe znów były jednym z ważniejszych tematów, w związku z pojawieniem się informacji o nowym programie, który ma zastąpić kończący się w 2018 r. MdM. Mieszkanie Plus jednak, w odróżnieniu od programu MdM nie ma na celu wspierania zakupu mieszkań przez młodych ludzi, lecz budowę mieszkań na wynajem. Jest on przeznaczony dla osób, których nie stać na wzięcie kredytu hipotecznego.

Kredyt ze stałym oprocentowaniem

Jesienią pojawiły się informacje o tym, że KNF rozpoczyna prace nad nowelizacją rekomendacji S, mającą na celu wprowadzenie kredytów mieszkaniowych ze stałym oprocentowaniem. Takie kredyty oznaczają brak dwóch składowych oprocentowania, które wyrażone jest tylko w punktach procentowych, które jednak ustalone są na poziomie wyższym niż obecnie obowiązujące dla kredytów z oprocentowaniem zmiennym.

Za pewność wysokości raty w określonym okresie, klient będzie musiał zatem zapłacić więcej. W Unii Europejskiej takie kredyty są już normą i stanowią 80% rynku kredytów hipotecznych. Obecnie w Polsce tylko kilka banków podjęło próbę wprowadzenia kredytów ze stałym oprocentowaniem, nie rezygnując z oferowania równolegle kredytów z oprocentowaniem zmiennym.

Prognozy na 2017 r.

To co jest pewne, to wzrost wymaganego wkładu własnego przy kredycie hipotecznym do 20 proc. wartości nieruchomości. Zgodnie z rekomendacją S, przez kilka lat wymagania co do wkładu własnego rosły systematycznie, a 2017 r. jest ostatnim etapem wprowadzania ograniczeń.

Co to oznacza w praktyce dla klientów? Część banków zapewne pozostanie przy 10 proc. wkładzie własnym, korzystając z możliwości ubezpieczania brakującego wkładu. W zamian za możliwość zaciągnięcia kredytu w wyższej kwocie, klienci muszą ponieść dodatkowe koszty. Banki stosują różne rozwiązania. Część stosuje składkę jednorazową, inne podwyższoną marżę w okresie spłacania brakującego wkładu, bądź przez cały okres kredytowania.

Podobnie do roku 2016, część klientów spełniających warunki MdM może rozwiązać problem braku minimalnego wkładu własnego korzystając właśnie z tego programu. Już teraz zainteresowanie środkami na 2017 r. jest spore. Spodziewamy się bardzo dużej liczby wniosków już w pierwszych dniach stycznia, ponieważ wielu naszych klientów już czeka z przygotowaną dokumentacją.

Część banków zdecydowało się na przyjmowanie wniosków już w grudniu, celem przeprowadzenia wstępnej analizy przed rejestracją w systemie BGK. Obawiamy się, że środki mogą się skończyć jeszcze szybciej niż w roku 2016.

Katarzyna Dmowska z ANG Spółdzielni Doradców Kredytowych

* Wyniki i określenie miejsca na rynku wynika z zestawienia wyników sprzedażowych grupy ANG z wynikami firm zrzeszonych w ZFDF