Kredyty mieszkaniowe - rynek o dużym potencjale

Wartość portfela kredytów dla osób prywatnych wzrośnie w okresie kilku najbliższych lat o 121 proc. (z 48,3 mld zł do 108,8 mld zł) - wynika z badań Instytutu Badań nad Gospodarką Rynkową. Z uwagi na fakt, iż tylko nieco niższym tempem wzrostu charakteryzować się mają kredyty dla podmiotów gospodarczych, zarysowane w poprzednich latach zjawisko zastępowania kredytów dla podmiotów gospodarczych przez kredyty dla osób prywatnych nie będzie praktycznie występować. Zaobserwować możemy natomiast zmiany w strukturze kredytów dla osób prywatnych. Kredyt mieszkaniowy stanowiący obecnie ok. 20 proc. zadłużenia z tytułu kredytów dla osób prywatnych będzie wypierał klasyczny kredyt konsumpcyjny.

IBnGR prognozuje (do roku 2005) dwukrotnie szybsze tempo wzrostu kredytów mieszkaniowych, niż kredytów konsumpcyjnych. Efektem tych zmian będzie wzrost udziału zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych (w strukturze zadłużenia z tytułu kredytów dla osób prywatnych) do poziomu prawie 47 proc. w 2005 r. Zjawisko substytucji kredytów konsumpcyjnych przez kredyty mieszkaniowe zgodne jest zresztą z tendencjami występującymi w krajach Unii Europejskiej i Stanach Zjednoczonych. Dla przykładu w Niemczech w latach 1991 - 1999 udział kredytów konsumpcyjnych w ogólnym zadłużeniu ludności obniżył się z 36 proc. do 25 proc.

Liczba kredytów mieszkaniowych będzie w Polsce szybko rosła - uważa Mariusz Karpiński, prezes zarządu GE Capital Bank. Tu jednak barierą jest kwota jaką należy posiadać, bo oprocentowanie tego rodzaju kredytów jest już stosunkowo niskie, szczególnie tych denominowanych w euro, dolarach czy frankach szwajcarskich - dodaje Mariusz Karpiński.

Zdaniem specjalistów, kredyty mieszkaniowe powinny wpłynąć na obniżenie ryzyka kredytowego portfela kredytów dla osób prywatnych, gdyż obarczone są mniejszym ryzykiem.

Oprocentowanie

Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych jest już stosunkowo niskie (ok. 15 proc. w skali roku w krajowej walucie), szczególnie jeśli weźmie się pod uwagę te denominowane w euro, dolarach bądź szwajcarskich frankach (7-9 proc.). Liczba kredytów mieszkaniowych będzie więc szybko rosła, bo jest na nie duże zapotrzebowanie rynku. Tu jednak barierą może być pierwsza wpłata, jaką należy wnieść na zakup mieszkania - twierdzą obserwatorzy tego rynku. Ta jest często dla potencjalnych klientów banku nie do przebycia. Wtedy potrzebny staje się bankowy kredyt.

Jaki brać kredyt?

Kredyt zaciągany w złotych jest bezpieczniejszy, bo nie istnieje ryzyko kursowych wahań. Jest on jednak dużo droższy niż kredyt walutowy.

Polacy zaciągają więc kredyty denominowane w walutach - wynika z bankowych szacunków.

Dla przykładu: aż 99 proc. kredytów udzielonych przez GE Bank Mieszkaniowy w roku 2000 było nominowanych w walucie obcej, z czego 69 proc. przypadło na euro, a 30 proc. na dolary. Taki kredyt, oprocentowany obecnie na 6 - 8 proc. w skali rocznej, jest dużo korzystniejszy dla klientów, a odsetki od niego płacone często są nawet dwukrotnie niższe niż od kredytów zaciąganych w złotówkach.

Istnieje jednak pewne ryzyko. Zaciągając kredyt w euro bądź dolarach klient obarczony jest ryzykiem kursowym, jeśli więc cena dolara czy euro w stosunku do złotego znacząco wzrośnie, wtedy i spłata takiego kredytu będzie dużo kosztowniejsza. Wydaje się jednak, że dopóki polityką pieniężną kierować będzie w swoim obecnym składzie Rada Polityki Pieniężnej nic takiego nie powinno się wydarzyć, a wahania kursu waluty polskiej do np. amerykańskiej nie powinny być znaczące.

W najbliższym czasie, wraz ze spadkiem stóp procentowych, możemy spodziewać się więc także tańszego kredytu złotowego, choć tu dużo zależało będzie także od sytuacji na rynku międzybankowym, bo nie tylko decyzje RPP kształtują cenę kredytu. Jednak spadek stóp procentowych NBP o 9 - 9,5 pkt proc. w przeciągu ostatnich kilkunastu miesięcy swój skutek z pewnością odniesie, co nie zmieni jednak faktu, że kredyt walutowy jest i jeszcze przez najbliższy czas będzie dużo tańszy niż złotowy.

Tu jednak zwrócić uwagę należy także i na to, że kredyty mieszkaniowe zaciągane są zwykle na okres kilku, kilkunastu czy nawet kilkudziesięciu lat, więc ich oprocentowanie za lat kilka może się wyrównać, a na pewno wyrówna się wtedy, kiedy Polacy zaczną posługiwać się nową walutą europejską, co według specjalistów nastąpić może w przeciągu od 2 do 4 lat po wstąpieniu naszego kraju do Unii Europejskiej (czyli w roku 2006, 2007 lub 2008).

Specjaliści, a także pracownicy banków specjalizujących się w udzielaniu kredytów mieszkaniowych (m.in. GE Banku Mieszkaniowego bądź BudBanku) polecają bardzo dokładnie zapoznać się warunkami oferowanego kredytu oraz zastanowienie się nad perspektywami rynku mieszkaniowego, a także sytuacją w kraju, a nawet na rynkach międzynarodowych.

Co oferują banki?

Zarówno kredyty hipoteczne (na zakup na rynku pierwotnym lub wtórnym mieszkania nowego lub używanego, wykup mieszkań komunalnych i zakładowych, budowę przez dewelopera, remont, rozbudowę lokali mieszkalnych i użytkowych), jak i kredyty mieszkaniowe (m.in. na budowę nieruchomości przez dewelopera lub spółdzielnię, budowę nieruchomości systemem gospodarczym czy budowę mieszkań na wynajem) oferuje obecnie wiele banków. Zabezpieczeniem kredytu mieszkaniowego do momentu ustanowienia hipoteki (czyli zabezpieczenia wierzytelności pieniężnej na nieruchomości, wpisane do księgi wieczystej, skuteczne wobec każdorazowego właściciela nieruchomości obciążonej) jest często przelew wierzytelności i ubezpieczenie kredytu. Bankowa oferta jest już obecnie stosunkowo do siebie zbliżona i wygląda następująco (na przykładzie GE Banku Mieszkaniowego, który specjalizuje się w kredytach przeznaczonych na cele mieszkaniowe):

- kredyt budowlano - hipoteczny: na budowę domu/mieszkania z deweloperem lub spółdzielnią mieszkaniową; na budowę / rozbudowę domu systemem gospodarczym;

- hipoteczny: na zakup /remont / wykończenie domu/mieszkania (posiadającego pozwolenie na użytkowanie) na rynku pierwotnym lub wtórnym

- refinansowy: na spłatę kredytu komercyjnego zaciągniętego w innym banku; na refinansowanie kosztów zakupu/budowy nieruchomości mieszkalnej w celu sfinansowania wydatków mieszkaniowych lub innych inwestycyjnych gospodarstwa domowego;

- pożyczka hipoteczna: na dowolny cel, pod zastaw nieruchomości mieszkalnej kredytobiorcy.

Finansowane jest zwykle do 80 proc. wartości nieruchomości, choć może ono dochodzić nawet do 100 proc. wartości nieruchomości (Kredyt dla Młodych Profesjonalistów przeznaczony dla osób młodych, mających nie więcej niż 35 lat, posiadających wyższe wykształcenie, zatrudnionych na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony w renomowanej firmie). Natomiast do 50 proc. wartości udzielana jest pożyczka hipoteczna.

Kredyty z GE Banku Mieszkaniowego udzielane są na okres do 20 lat, a w przypadku kredytów budowlano - hipotecznych okres kredytowania wydłużany jest o czas budowy (maksymalnie o 2 lata), a bank nie pobiera żadnych opłat za wcześniejszą spłatę kredytu. Istnieje też możliwość wyboru i zmiany waluty kredytu. Ponadto w ofercie mieści się bezpłatna wycena wartości nieruchomości w przypadku większości kredytów.

Jeśli chodzi o zabezpieczenia to występuje tu zabezpieczenie docelowe (wpis hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości) oraz zabezpieczenie przejściowe (w okresie do przedstawienia prawomocnego wpisu hipoteki na rzecz banku - występuje tylko w przypadku kredytów na nieruchomości, dla których księga wieczysta nie została jeszcze urządzona - podwyższenie oprocentowania kredytu o 2 punkty proc. oraz weksel in blanco).

Kredyt budowlano - hipoteczny wypłacany jest w transzach, zgodnie z harmonogramem umowy przedwstępnej sprzedaży lub budowy, natomiast hipoteczny - jednorazowo, po zawarciu aktu notarialnego przeniesienia własności na rzecz kredytobiorcy i złożeniu wniosku o wpis hipoteki na rzecz banku. Z kolei spłata kredytu wygląda następująco: spłata tylko odsetek w trakcie budowy, do momentu przeniesienia własności i przekształcenia kredytu z budowlano hipotecznego w hipoteczny, a dla kredytu hipotecznego spłata miesięcznych równych rat kapitałowo - odsetkowych.

Kredyty walutowe w tym banku oprocentowane są w wysokości 6,9 do 9,4 proc., a złotowe 14,5 proc.

Podobną ofertą dysponują również inne banki. I tak np. w Banku Zachodnim WBK również istnieje możliwość finansowania inwestycji nawet do wysokości 100 proc. wartości nieruchomości (Kredyt dla Młodych Profesjonalistów) przy czym klient może dysponować bardzo niskim wkładem własnym - standard to ok. 20 proc. wartości nieruchomości. Jednak przy Kredycie dla Młodych Profesjonalistów bank nie wymaga zainwestowania żadnych środków własnych. W BZ WBK każdy kredyt udzielany jest na okres do 20 lat, nie ma opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu oraz możliwość wyboru waluty kredytu (przy dwukrotnej możliwość zmiany waluty kredytu w trakcie okresu spłaty).

Ciekawą ofertę mają także inne duże krajowe banki (m. in. BPH PBK, BIG BG czy Kredyt Bank), jednak liderami rynku pozostają ciągle PKO BP (ze swoim kredytem Własny Kąt), Pekao oraz GE Bank Mieszkaniowy. W Polsce działają też trzy banki hipoteczne: HypoVereinsbank Bank Hipoteczny, Rheinhyp - BRE Bank Hipoteczny oraz Śląski Bank Hipoteczny, który w ostatnim czasie uzyskał zezwolenie KNB na rozpoczęcie działalności operacyjnej. Również inne banki ubiegają się o zezwolenia na rozpoczęcie działalności jako specjalistyczne banki hipoteczne. Przypomnijmy, że obowiązująca ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych została uchwalona w 1997 r. i jest podstawowym aktem prawnym regulującym działalność banków hipotecznych w naszym kraju, jednak Rada Ministrów zaakceptowała ostatnio projekt nowelizacji ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych, co daje bankowcom nadzieję na zmiany, który są konieczne, gdyż doświadczenia z pierwszych lat funkcjonowania banków hipotecznych uzasadniają konieczność nowelizacji istniejących przepisów (na konieczność zmian często wskazywały organy nadzoru bankowego oraz zainteresowane środowiska bankowe).

Rynek wtórny

Pomimo bliskiego już akcesu do Unii Europejskiej, polski rynek kredytów hipotecznych (szczególnie w porównaniu z krajami UE i USA, a nawet Czechami i Węgrami) nadal stanowi bardzo niewielką, ok. 2-proc. część dochodu narodowego.

Zgodnie z polskim prawem, bank hipoteczny jest jedynym podmiotem uprawnionym do emisji papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką (listy zastawne), natomiast banki komercyjne finansują kredyty hipoteczne głównie z pozyskanych od swoich klientów depozytów, jednak koszt pozyskania kapitału oraz stopa procentowa kredytów mieszkaniowych są wciąż dosyć wysokie, co czyni je praktycznie niedostępnymi dla bardzo wielu Polaków zarabiających ciągle bardzo niewiele.

Rynek pierwotny kredytów mieszkaniowych jest już stosunkowo dobrze rozwinięty (kredyty takie oferuje ok. 30 banków komercyjnych oraz trzy banki hipoteczne), natomiast rynek wtórny kredytów w naszym kraju praktycznie nie funkcjonuje.

Tymczasem Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast uważa, że kredyty takie mogłyby być dobrym rozwiązaniem dla osób planujących budowę własnego mieszkania. Rozwiązanie to popiera również Związek Banków Polskich, jest więc nadzieja, że rynek ten już wkrótce się rozwinie.