Kryzys w hipotekach ma fatalny wpływ na cały rynek

W pierwszym kwartale 2012 roku działające na polskim rynku banku udzieliły 46,3 tys. kredytów hipotecznych, o 12,4 proc. mniej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego - wynika z danych zebranych przez Open Finance z 19 banków. W I kw. 2011 roku udzielono 52,8 tys. kredytów.

W porównaniu do IV kw. 2011 roku liczba kredytów spadła o 6,7 proc., był to trzeci z rzędu kwartalny spadek pod tym względem. Poprzednio obniżka wyniosła ponad 14 proc.

Łącznie, w 12-miesięcznym okresie zakończonym w marcu 2012 roku, udzielono 215,5 tys. kredytów, czyli o prawie 3 proc. mniej niż w analogicznym okresie zakończonym kwartał wcześniej. W tym ujęciu jest to czwarty z rzędu przypadek, gdy odnotowaliśmy obniżkę. Poprzednio pięciokrotnie obserwowano wzrosty. W 2009 roku spadki dwukrotnie przekraczały 10 proc., obecna sytuacja nie jest więc tak dramatyczna jak wówczas.

Od kilku kwartałów obserwujemy wycofywanie się banków z udzielania kredytów hipotecznych w obcych walutach. Na przełomie lata i jesieni ubiegłego roku z rynku praktycznie zniknęły kredyty we franku szwajcarskim, a z pożyczania w euro zrezygnowało kilka instytucji. Zima obfitowała w podobne działania podejmowane przez kolejne banki, a wiosną trend ten się utrzymał. W efekcie udział kredytów walutowych w rynku spadł z niemal 15 proc. w IV kw. 2011 roku do 11,5 proc. w I kw. 2012 roku. Łącznie liczba udzielonych w tym okresie kredytów w obcej walucie wyniosła 5,3 tys., podczas gdy rok wcześniej było to prawie 7,3 tys. Kredytów. Oznacza to spadek o ponad 27 proc.

W I kw. 2012 roku rynek hipotek w walutach obcych opierał się na sprzedaży w dwóch bankach, które łącznie udzieliły ok. 60 proc. wszystkich kredytów. Przy czym jeden z nich kilka miesięcy temu z kredytów w euro się wycofał i tylko siłą rozpędu (a właściwie złożonych wcześniej przez klientów wniosków) zanotował w pierwszych trzech miesiącach 2012 roku taki wynik. Drugi z liderów również zwalnia tempo, w efekcie oczekujemy, że w II kw. 2012 roku spadek w kredytach walutowych wyniesie kilkadziesiąt procent, a ich udział w rynku obniży się do 6-8 proc.

Coraz mniej sprzedaje się też kredytów w ramach rządowego programu dopłat Rodzina na Swoim. O ile rok temu co czwarty kredyt hipoteczny był pożyczką preferencyjną, to teraz jest to już mniej niż 19 proc. To efekt nowelizacji ustawy, która weszła w życie pod koniec sierpnia ubiegłego roku. Znacznie obniżyła ona maksymalne ceny mieszkań zakwalifikowanych do programu. Limity cen nieruchomości spadły o 43 proc. dla rynku wtórnego i o 29 proc. dla rynku pierwotnego. Jeśli chodzi o liczbę i wartość kredytów udzielonych w ramach RnS, to miniony kwartał był najgorszym od pierwszych trzech miesięcy 2010 roku. Aktualne spadki wynikają jednak nie tylko ze zmian w programie, ale i z porównywania aktualnej sprzedaży do wyników z 2011 roku, który był najlepszym w historii RnS.

Z danych zebranych w bankach przez Open Finance wynika, że łączna wartość rynku hipotek w I kw. 2012 roku wyniosła 9,6 mld złotych. W porównaniu do poprzedniego kwartału to spadek o 3,1 proc., ale już porównując do I kw. 2011 roku mamy do czynienia z dużo poważniejszą obniżką, bo o 13,3 proc. Spadek wartości udzielonych kredytów jest większy od spadku ich liczby, czego przyczyną jest spadek cen mieszkań oraz rosnące wymagania banków dotyczące wkładu własnego. Średnia kwota kredytu hipotecznego obniżyła się z 209,4 tys. zł w I kw. 2011 roku do 207,2 tys. zł w analogicznym okresie roku 2012.

Z 19 banków, które odpowiedziały na ankietę Open Finance, sprzedaż kredytów (liczbowo) wzrosła w ośmiu, a w 11 spadła, w poprzednim kwartale było to dziewięć do dziesięciu. Spadki dotyczą jednak kilku dużych instytucji - u czterech największych graczy obniżki sprzedaży wyniosły od 10 do 44 proc. Były jednak i spektakularne wzrosty. Trzem bankom ze środka stawki sprzedaż wzrosła o ponad 100 proc.

Pierwszy kwartał 2012 roku stał pod znakiem dalszych spadków sprzedaży kredytów hipotecznych. Warto jednak zwrócić uwagę, że spadek rok do roku (12,4 proc.) był mniejszy niż w poprzednim kwartale, kiedy to liczba udzielonych kredytów obniżyła się o ponad 18 proc., co było najgorszym wynikiem od III kw. 2009 roku. Wtedy, w efekcie wybuchu globalnego kryzysu, kwartalne spadki przekraczały 30 proc.

Jedną z przyczyn gorszych wyników jest gremialne wycofywanie się banków z kredytów walutowych, spowodowane wejściem w życie nowelizacji rekomendacji S. Oczekujemy, że w kolejnych kwartałach będziemy notować dalsze spadki sprzedaży takich kredytów, a ich udział w rynku w II kw. 2012 roku spadnie poniżej 10 proc., by docelowo ustabilizować się na poziomie nie wyższym niż kilka proc.

Według nas znaczne spadki sprzedaży kredytów walutowych oraz kredytów preferencyjnych w ramach Rodziny na Swoim utrzymają wpływ na kondycję całego rynku. Jeśli sytuacja nie ulegnie znaczącej poprawie (a na razie nic na to nie wskazuje), rok 2012 zamknie się liczbą udzielonych kredytów hipotecznych niższą niż 200 tys. sztuk i spadkiem rynku o ponad 10 proc. W związku z dynamicznie zmieniającą się sytuacją na rynku trudno jednak stawiać prognozy na cały rok, na razie oczekujemy przede wszystkim utrzymania, a wręcz pogłębienia tendencji spadkowej w kredytach walutowych, która na pewno odciśnie swoje piętno na całym rynku kredytów.

Marcin Krasoń, Open Finance