Likwidacja otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych

W razie upadłości dewelopera kupujący mają mieć w takim przypadku możliwość odzyskania całej wpłaconej kwoty. Zmiana sposobu finansowania inwestycji mieszkaniowych, spowodowana rezygnacją z OMRP, powoduje konieczność zaciągania większych kredytów przez deweloperów.

Projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zakłada m. in. likwidację otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych bez zabezpieczenia. To rachunki, na które kupujący wpłacają pieniądze, a bank przekazuje je deweloperowi zgodnie z ustalonym harmonogramem.

Po planowanych zmianach wpłaty klientów mają trafiać na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (deweloper dostanie pieniądze po wybudowaniu bloku, czyli po przeniesieniu prawa własności mieszkań) albo OMRP z gwarancją ubezpieczeniową lub bankową. W razie upadłości dewelopera kupujący mają mieć w takim przypadku możliwość odzyskania całej wpłaconej kwoty.

"Oszacowano, że średnia roczna stopa oprocentowania kredytów w latach 2014-2017 kształtowała się na poziomie 3,87 proc. W związku z tym, koszt dodatkowego kredytu będzie wynosił 570,9 mln zł rocznie. W przypadku przeniesienia tych kosztów w całości na konsumentów, koszt mieszkań oddawanych do użytku, finansowanych dotychczas z wykorzystaniem OMRP wzrósłby o ok. 3,87 proc." - napisano.

"Biorąc pod uwagę szacunki dot. wartości całego polskiego rynku mieszkaniowego (ok. 30 mld zł) można przyjąć, że w takiej sytuacji ewentualny wzrost cen mieszkań wynikający z likwidacji OMRP, nie powinien przekroczyć 2 proc. Jako wariant najbardziej prawdopodobny (będący podstawą obliczeń w teście regulacyjnym), ze względu na obecny stosunkowo wysoki poziom rentowności przedsiębiorstw deweloperskich przyjmujemy jednak poniesienie tych kosztów bezpośrednio przez firmy deweloperskie" - dodano.

Zmiana sposobu finansowania inwestycji mieszkaniowych, spowodowana rezygnacją z OMRP, powoduje konieczność zaciągania większych kredytów przez deweloperów.

UOKiK ocenia, że banki uzyskają dodatkową korzyść w wysokości 221,4 mln zł rocznie z tytułu marży bankowej oraz 22,0 mln zł z tytułu wyższych opłat za prowadzenie ZMRP (wskazanych również wcześniej jako dodatkowy koszt dla deweloperów).

UOKiK wyjaśnia, że powodem planowanych zmian jest spodziewany wzrost bankructw deweloperów.

"Obecny cykl rozpoczął się w roku 2014 - po fazie ożywienia, od roku 2016 na rynkach największych polskich miast obserwowana jest ekspansja. Tak więc, dotychczasowy okres funkcjonowania ustawy przypadał na okres ożywienia i ekspansji, w okresie tym nie należy oczekiwać dużej liczby upadłości deweloperów. (Według danych Ministerstwa Sprawiedliwości w 2017 roku na terenie całego kraju odnotowano tylko 5 takich przypadków)" - pisze UOKiK.

"Z logiki cyklu koniunkturalnego należy jednak wnioskować, że kolejnych jego fazach liczba tego typu zdarzeń będzie rosła, a co za tym idzie pojawią się grupy poszkodowanych, w różnym stopniu, konsumentów" - dodaje.

Komentarz dla Interi.pl

Z punktu widzenia osoby, która planuje kupić mieszkanie na rynku pierwotnym, likwidacja otwartych rachunków powierniczych bez zabezpieczenia będzie miała pewne negatywne konsekwencje. Wydaje się jednak, że uzyskany w ten sposób wzrost poziomu bezpieczeństwa nabywców jest warty ceny jaką trzeba będzie za to zapłacić.

Proponowane zmiany mogą spowodować wzrost cen mieszkań, który przez UOKIK jest szacowany na nie więcej niż 2%. Likwidacja rachunków otwartych bez zabezpieczenia spowoduje bowiem, że deweloperzy będą musieli zaciągać większe kredyty na inwestycję lub wykupić gwarancję. To oczywiście wiąże się z wyższymi kosztami. Poza tym mniejsi deweloperzy mogą nie poradzić sobie z nowymi wymogami i wycofają się z rynku, co ograniczy podaż nowych mieszkań.

Z drugiej jednak strony istnieje ryzyko, że gdy boom na rynku nieruchomości się skończy, część deweloperów może popaść w kłopoty. Gdyby tak się stało, to ich klienci, którzy już wpłacili pieniądze na rachunek otwarty, mogą znaleźć się w trudnej sytuacji.

Dla przykładu budowa może zostać przerwana w trakcie co oznacza, że część pieniędzy klientów już została wydana. Nawet jeśli budowa miałaby zostać kontynuowana przez inną firmę, to w takiej sytuacji może się okazać, że dokończenie inwestycji wymaga wyższej kwoty niż było to początkowo planowane. Klient ma więc do wyboru stracić część pieniędzy (zwykle uzyskanych z kredytu, który i tak trzeba będzie spłacać) lub dołożyć więcej niż planował, aby móc zamieszkać w danym mieszkaniu.

Gdyby jednak taki deweloper miał rachunek zamknięty lub otwarty ale z gwarancją, to w takiej sytuacji klient otrzyma zwrot całej wpłaconej kwoty i będzie mógł kupić inne mieszkanie.

Jarosław Sadowski

Expander Advisors