Może warto sięgnąć po dolara?

Oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego o stałej stopie spadło w zeszłym tygodniu w Stanach Zjednoczonych do rekordowo niskiego poziomu 4,19 proc. - podała agencja Freddie Mac. To najniższy poziom w historii monitorowania tych danych, tj. od 1971 r.

Przeciętne oprocentowanie 15-letniego kredytu obniżyło się do 3,62 proc. Spadające od sześciu miesięcy stopy są głównie zachętą do refinansowania kredytów w USA.

Niewielki wpływ mają natomiast na rynek nieruchomości, na którym według ostatnich danych, aż jedną trzecią transakcji przypada na sprzedaż domów zajętych przez banki.

W Polsce można zaciągnąć kredyt mieszkaniowy w dolarach, aczkolwiek w standardowej ofercie ma go zaledwie kilka banków: BPH, PKO BP, mBank, Multibank, BOŚ, a dodatkowo dla zarabiających w tej walucie - Pekao SA. Dla porównania, kredyty w euro oferuje obecnie przynajmniej 15 banków.

W Polsce dostępne są tylko kredyty o zmiennym oprocentowaniu, które wynosi obecnie dla nowych umów, w zależności od banku, od 3,49 proc. do 7,05 proc. (kredyt na 300 tys. zł, 30 lat, 25 proc. wkładu własnego). Przeciętne oprocentowanie kształtuje się na poziomie 4,07 proc.

Marże wynoszą z kolei od 3,2 proc. do 6,76 proc. (przeciętnie 3,65 proc.). Kredyt w dolarach jest więc droższy od kredytu w euro, w przypadku którego średnie oprocentowanie na rynku to 3,53 proc., a średnia marża - 2,7 proc. Zaciągając kredyt o zmiennej stopie trzeba jednak pamiętać, że jesteśmy w okresie rekordowo taniego pieniądza w USA. 3-miesięczny LIBOR dla dolara wynosi obecnie 0,29 proc. (dla euro - 0,91 proc.).

Rata kredytu w dolarach na kwotę 300 tys. zł zaciągniętego na przeciętnych warunkach wynosi 1520 zł (po ustanowieniu docelowego zabezpieczenia), a rata analogicznego kredytu w euro - 1437 zł. Stosunkowo nieduża różnica wynika z niższego kosztu spreadu w przypadku dolara, który wynosi w bankach mających ofertę kredytu w tej walucie, średnio 14 groszy. Dla euro przyjęliśmy spread na poziomie 24 groszy.

Kredyty w dolarach są bardzo rzadko wybierane przez kupujących mieszkania. Z doświadczeń doradców Home Broker wynika, że decydują się na nie głównie osoby zarabiające w tej walucie (np. marynarze). Dane ZBP wskazują, że udział kredytów w dolarach jest śladowy, w II kwartale br. wyniósł 0,1 proc. łącznej kwoty udzielonych "hipotek", aczkolwiek były okresy nieco większej popularności tej waluty, np. przełom 2008 i 2009 r. Dla porównania, w II kwartale br. udział kredytów w euro wynosił 23,6 proc., a we frankach 4,4 proc.

3-osobowa rodzina, osiągająca dochód na poziomie 5 tys. zł netto może liczyć przeciętnie na 314,45 tys. zł kredytu w dolarach. To mniej niż wynosi przeciętna zdolność dla kredytu w euro (345 tys. zł). Jeżeli jednak weźmiemy pod uwagę tylko te banki, które mają jednocześnie ofertę i w dolarach, i w euro, to zdolność w tych drugich będzie mniejsza (przeciętnie 298 tys. zł).

Powstaje jeszcze pytanie o sens zadłużania się w walucie amerykańskiej względem innych walut. Kursy walutowe na dłuższą metę mają tendencję do poruszania się sinusoidalnie. Punktem odniesienia dla długoterminowych tendencji może być średni kurs z przeszłości.

W przypadku USD/PLN można przyjąć 3,24 zł jako taki punkt odniesienia wynikający z mediany kursów z przeszłości. Obecnie jesteśmy ponad 40 groszy poniżej tego poziomu, co oznacza, że zadłużanie się w dolarach jest mniej atrakcyjne. Odwrotnie jest z frankiem szwajcarskim, który w obecnych warunkach jest drogi, a oferuje równie niskie oprocentowanie (im niższy kurs, tym lepiej dla spłacających kredyty, ale dla nowych kredytobiorców korzystniej, gdy w momencie zaciągania zadłużenia kurs jest wysoki).

Jednocześnie musimy pamiętać, że praktycznie zerowe stopy procentowe, z jakimi mamy teraz do czynienia w USA, są zjawiskiem wyjątkowym. Zapewne nie będą się w stanie utrzymać na dłuższy czas, chociaż teoretycznie można sobie wyobrazić powtórkę w USA japońskiego scenariusza, w którym kraj popada w deflację na długie lata zmuszając bank centralny do utrzymywania zerowych stóp procentowych.

Katarzyna Siwek, Jerzy Węglarz