Na rynku mieszkań stabilizacja. Kupujący czekają na dopłaty

Zdaniem analityków Emmerson Evaluation niewielkich podwyżek cen można spodziewać się na rynku małych mieszkań, na które nadal jest duży popyt, a także wśród lokali premium. 

W segmencie nieruchomości o dużych metrażach (poza lokalami z inwestycji luksusowych) mogą wystąpić kilkuprocentowe spadki cen ze względu na zauważalne mniejsze zainteresowanie takimi mieszkaniami. Na wartości mogą tracić również mieszkania położone w nieatrakcyjnych lokalizacjach oraz te z wysokimi kosztami utrzymania.

"Deweloperzy są mądrzejsi o doświadczenia z kryzysu w latach 2008-2013, co powoduje, że aktywnie dostosowują ofertę do obecnego popytu na rynku. Zakładamy, że w przyszłych miesiącach zapotrzebowanie na mieszkania wzrośnie na obrzeżach dużych miast oraz w powiatach, które graniczą z większymi aglomeracjami (...) ze względu na niższe ceny mieszkań" - wskazał cytowany w raporcie członek zarządu Emmerson Evaluation Robert Korczyński.

Jego zdaniem w najbliższych miesiącach oferta lokali u deweloperów będzie nadal dosyć wysoka, chociaż z kwartału na kwartał jest ona ograniczana. Ten trend będzie kontynuowany.

"Prognozujemy, że w 2023 r. zwiększy się popyt na nieruchomości tańsze, o mniejszych metrażach, ze względu na nadal niską zdolność kredytową Polaków. Zainteresowaniem cieszyć się będą też mieszkania klasy premium" - zaznaczył ekspert.

Dodał również, że na rynku pierwotnym bardziej niż spadków cen należy spodziewać się różnych promocji, np. w postaci upustów cenowych na miejsca postojowe lub komórki lokatorskie. Deweloperzy proponują także korzystniejsze harmonogramy spłat, w których płatność np. zostaje podzielona na dwie transze (10/90 i 20/80).

Z raportu wynika, że w ub.r. niemal we wszystkich największych miastach wzrost cen mieszkań był dwucyfrowy. W przypadku rynku pierwotnego najmocniej odczuli to kupujący w Białymstoku (+19 proc. r/r), Szczecinie (+18 proc. r/r) oraz Opolu (+16 proc. r/r). Natomiast w przypadku rynku wtórnego rekordzistami okazały się: Zielona Góra, Białystok oraz Gorzów Wielkopolski - podwyżki w tych miastach przekroczyły 20 proc.

Najniższą dynamiką wzrostu cen charakteryzował się Sopot (+1 proc. r/r). W tej najdroższej trójmiejskiej lokalizacji w II półroczu deweloperzy nie wprowadzili do sprzedaży ani jednego projektu, a w sprzedaży na koniec 2022 pozostało ich tylko pięć. Drugi najniższy wzrost cen (8 proc. r/r) eksperci Emmerson Evalaution odnotowali na terenie Aglomeracji Śląskiej (bez Katowic). We wszystkich pozostałych miastach w ujęciu rocznym podwyżki przekraczały 10 proc.

W ocenie autorów raportu porównanie dynamiki cen nieruchomości z drugiej połowy ub.r. z pierwszą połową br. pokazuje, że wzrost stawek znacząco wyhamował. Na rynku pierwotnym podwyżki przeciętnie wyniosły ok. 2-3 proc., z nielicznymi wyjątkami, jak Opole (6 proc.) i Gdańsk (4 proc.). Podobne wyhamowanie widoczne było też na rynku wtórnym. Zmiana cen sięgała najczęściej okolic 3 proc., a maksymalnie 5 proc. (w Lublinie, Olsztynie, Kielcach) w stosunku do pierwszego półrocza. 

Eksperci dodają, że mieszkania o powierzchni większej niż 60 metrów kwadratowych zazwyczaj nabywane są przez rodziny, a ich zakup finansowany jest z pomocą kredytu hipotecznego.  

"W związku z wysokimi kosztami kredytu oraz obniżoną zdolnością kredytową, popyt na tego typu mieszkania drastycznie spadł. Wartość tracić mogą także mieszkania położone w nieatrakcyjnych lokalizacjach oraz te z wysokimi kosztami utrzymania" - napisano.

Według autorów badania na rynku pierwotnym bardziej niż spadków cen można spodziewać się różnych promocji, np. w postaci miejsca postojowego lub komórki lokatorskiej za 1 zł.

"Wpływ na to ma znaczące poluzowanie od lutego bieżącego roku wymogów KNF, dzięki czemu liczba wnioskujących o kredyt rośnie. Bodźcem do większego ożywienia może być rządowy program 'Pierwsze Mieszkanie'. Kupujący, którzy mają zamiar z niego skorzystać, wstrzymują się z zakupem do momentu wejścia rządowej inicjatywy w życie, czyli do drugiej połowy bieżącego roku" - napisano w raporcie.