Pomimo rekordowo niskich stóp procentowych część złotowych kredytobiorców wpłaca co miesiąc do banków spore kwoty. Rozwiązaniem dla nich jest refinansowanie długu, czyli zamiana posiadanego kredytu na nowy - tańszy. Rozwiązanie takie rozważyć mogą przede wszystkim osoby, które zadłużały się tuż po uderzeniu kryzysu. Przypomnijmy, że za jego symboliczny początek uznaje się upadek amerykańskiego banku inwestycyjnego Lehman Brothers (ogłosił upadłość 15 września 2008 r.). Bankierzy na świecie przeżyli szok, którego efektem był bardzo szybko drożejący kredyt, a nawet odmawianie wypłaty środków pomimo wcześniej podpisanych umów.
301 tysięcy kredytów z okresu wysokich marż
Dobitnie dowiedzieli się o tym ci, którzy swoje mieszkaniowe kredyty zaciągnęli w 2009 lub w pierwszej połowie 2010. W tym czasie marże kredytów były wyższe niż obecnie. Problem dotyczyć może sporej grupy kredytobiorców, ponieważ w tym okresie udzielono ponad 300 tys. kredytów. Jest to grono, które na refinansowaniu długu na aktualnych zasadach może zaoszczędzić. Przeciętna marża udzielonych im kredytów wynosi bowiem 2,9 proc. - wynika z danych NBP. Mowa tu jednak tylko o średniej, co w skrajnym przypadku dłużnika, który nie miał wkładu własnego, posiadał niskie dochody i nie miał dobrej historii kredytowej mogło oznaczać marżę na poziomie nawet 3,5-4 proc. Czemu jest to ważne? Każde dodatkowe 0,25 proc. marży w przypadku długu zaciągniętego na 25 lat i 200 tys. zł oznacza przez cały okres kredytowania około 10 tys. zł dodatkowych odsetek - wynika z szacunków Open Finance.
50 tysięcy drogich kredytów z dopłatą
Refinansowanie może być też sposobem na uniknięcie skokowej podwyżki raty po ustaniu dopłat z programu "Rodzina na swoim". Było to rozwiązanie, w ramach którego beneficjenci przez 8 lat otrzymywali z budżetu pieniądze odpowiadające w przybliżeniu połowie odsetek kredytowych. Co warto podkreślić, dokładnie 8 lat temu program ten zaczął cieszyć się sporym powodzeniem. W 2009 roku kredytów z dopłatą udzielono prawie 31 tysięcy. Wspomniany wyżej okres wysokich marż przypada jednak także na pierwszą połowę 2010 roku. Wtedy popularność dopłat była jeszcze wyższa. Przez całe 12 miesięcy udzielono bowiem ponad 43 tys. kredytów z dofinansowaniem. Wszystkich beneficjentów programu czeka skokowa podwyżka rat po ustaniu dopłat, a do tego nawet około 50 tys. z nich mogło zaciągnąć kredyt z marżą wyższą niż dziś.
Po 8 latach dopłat rata rośnie o 1/3
Trzeba przy tym mieć świadomość, że na początku działania programu dopłat banków udzielających kredytów z dofinansowaniem było niewiele, przez co marże oferowane dla tych produktów były mniej atrakcyjne (wg. danych Open Finance wynika o około 0,2 pkt. proc. wyższe).
Zastanówmy się więc przed jakim problemem stanąć może rodzina, która 8 lat temu zadłużyła się w ramach programu "Rodzina na swoim". Dla przeciętnego kredytobiorcy, który zadłużał się 8 lat temu zakończenie okresu dopłat oznacza wzrost raty o około 30 proc. Przeciętny kredyt z dofinansowaniem udzielany w 2009 roku opiewał na 175 tys. i był zaciągany na zakup lokalu o wielkości około 45 m kw. Gdyby kredyt zaciągano na 25 lat z marżą na poziomie 3 proc., to w dniu zadłużania się rodzina musiała się przygotować na ratę w kwocie 690 zł miesięcznie. Ostatnia rata z dopłatą opiewała na 700 zł, aby po ich ustaniu opiewać na bez mała 900 zł. W opisanym modelowym przypadku rata powinna więc wzrosnąć o 200 zł.
Za refinansowaniem długu po ustaniu dopłat przemawia fakt, że obecnie można liczyć na atrakcyjniejszy poziom marży - szczególnie, że po 8 latach spłacania kredytu wyraźnie zmalała kwota zadłużenia z pierwotnych 175 tysięcy do niecałych 125 tys. zł. Tym samym nawet jeśli na początku kredytobiorcy pożyczyli pieniądze na 100 proc. wartości nieruchomości, to zdążyli już spłacić prawie 30 proc. swojego długu. Także dzięki temu mogą dziś korzystać z atrakcyjniejszej oferty rynkowej. Z analizy Open Finance wynika, że małżeństwo, które chciałoby pożyczyć 125 tys. zł, co stanowić ma 70 proc. wartości nieruchomości, może liczyć na marżę w wysokości 1,85 proc. (średnia dla 5 najkorzystniejszych ofert). To oznacza, że przykładowa rodzina może dzięki refinansowaniu obniżyć marżę z posiadanych 3 proc. do 1,85 proc. W tym wariancie mogą pojawić się koszty prowizji pobieranej za udzielenie nowego kredytu ( od 0 do 2,5 proc.). Jeśli ktoś chciałby uniknąć kosztów przy zaciąganiu kredytu na spłatę dotychczasowego długu, to musi się przygotować na wyższą marżę. Średnia dla 5 najlepszych ofert wynosi obecnie 2,06 proc. - wynika z danych Open Finance.
W obu przypadkach możemy więc liczyć na wyraźny spadek raty z 900 zł do odpowiednio 820 lub 834 zł miesięcznie. Jeśli rodzina byłaby zdeterminowana, aby jeszcze bardziej obniżyć ratę, mogłaby rozważyć wydłużenie okresu kredytowania. Zmniejszenie raty do poziomu 700 zł wymagałoby spłacania długu przez dodatkowe 5 lat.
Trzeba jednak pamiętać, że nie zawsze możliwe jest wydłużenie okresu kredytowania. Ponadto, co do zasady, im kredyt dłuższy, tym miesięczna rata niższa, ale łączny koszt kredytu wyższy. Diabeł tkwić może też w takich szczegółach jak prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu (bank może zarządzać wynagrodzenia za szybsze pożegnanie się z długiem), wspomniana już prowizja za udzielenie kredytu oraz inne opłaty związane z zaciągnięciem kredytu czy też dodatkowe produkty, które obniżą marżę, ale podniosą miesięczny koszt. Dokładna kalkulacja tych wszystkich kosztów pozwoli dopiero jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie na ile opłacalna będzie zamiana dotychczasowego długu na nowy.
Zamień teraz na tańszy i za kilka lat na jeszcze tańszy
Decydując się dziś na refinansowanie, powinniśmy też pamiętać o tym, że marże kredytowe mogą za kilka lat być wyraźnie niższe niż dziś. Warto więc obserwować zmiany na tym rynku, aby upolować jeszcze tańszy dług.
Kredyty są dziś tylko pozornie tanie
Kredyty hipoteczne nie są dziś nadmiernie drogie. Oprocentowanie przeciętnego mieszkaniowego długu wynosi około 4,4 proc. rocznie. Problem w tym, że jest to przede wszystkim wynik rekordowo niskich stop procentowych. Oprocentowanie składa się bowiem z WIBOR-u (ten w popularnej wersji trzymiesięcznej jest bez mała najniższy w historii) oraz marży, czyli zysku banku. Niestety ta druga część oprocentowania jest obecnie dość wysoka. Z danych NBP wynika, że w grudniu 2016 roku banki pożyczały na mieszkania z marżą na średnim poziomie 2,68 proc. Średnia z ostatnich 10 lat wynosi 2,32 proc., a najtańsze kredyty banki udzielały w grudniu 2007 roku (przeciętna marża 1,26 proc.). Czemu marża jest tak ważna? Zostaje ona z kredytobiorcą przez cały okres kredytowania. I tak jeśli jeden klient zaciągnął kredyt z marżą na poziomie 1 proc., a drugi z marżą na poziomie 3 proc., to przy trzymiesięcznym WIBOR-ze na obecnym poziomie 1,73 proc. pierwszy cieszy się oprocentowaniem długu na poziomie 2,73 proc., a drugi 4,73 proc. Efekt? Rata długu zaciągniętego na 200 tys. zł i 20 lat wynosi w pierwszym przypadku 1080 zł miesięcznie, a w drugim jest o 210 zł wyższa.
Bartosz Turek
analityk Open Finance
Niniejszy dokument jest jedynie materiałem informacyjnym do użytku odbiorcy. Niniejsza informacja nie ma na celu nakłonienia Klienta do inwestycji w konkretne aktywa i nie stanowi oferty w rozumieniu przepisu art. 66 Kodeksu cywilnego. Nie powinna być ona w szczególności rozumiana jako forma świadczenia usług doradztwa inwestycyjnego, w szczególności jako rekomendacja inwestycyjna, ani jako inna podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych. Skorzystanie z niniejszego materiału jako podstawy bądź przesłanki do podjęcia decyzji inwestycyjnej następuje wyłącznie na ryzyko osoby, która taką decyzję podejmuje, a autorzy opracowania nie ponoszą żadnej odpowiedzialności za takie decyzje inwestycyjne.
