Nie zawsze opłaca się spłacać kredyt przed terminem
Wcześniejsza splata części kredytu hipotecznego nie zawsze przynosi korzyści. Z wyliczeń Expandera wynika, że jeśli oprocentowanie kredytu we frankach czy euro wynosi np. 1,5 proc. to nadpłacając 20 000 zł zapłacimy o ok. 210 zł rocznie mniej odsetek. Tymczasem trzymając te pieniądze na lokacie zyskujemy więcej, bo 972 zł rocznie. Istotna jest też kwestia kursu walutowego. Poza tym nigdy nie należy przeznaczać na wcześniejszą spłatę wszystkich swoich oszczędności.
Wieku Polaków chciałoby jak najszybciej uwolnić się od swoich kredytów hipotecznych. Zwykle są one zaciągane na 25 czy 30 lat, ale chyba każdy ma nadzieję, że uda mu się spłacić dług wcześniej. Część osób, która zadłużała się kilka lat temu, już dążyła odłożyć trochę pieniędzy i zastanawia się nad wcześniejszą spłatą części kredytu. Podstawowym bodźcem do tego jest przekonanie, że przedterminowa spłata przyniesie im korzyść finansową. Po spłacie części zadłużenia będą płacili mniejsze odsetki. Zmniejszy się więc rata lub skróci się okres kredytowania.
Expander ostrzega jednak, że wcześniejsza spłata nie zawsze jest korzystna. Przede wszystkim trzeba pamiętać, że ktoś spłacający kredyt hipoteczny nie powinien pozbywać się wszystkich oszczędności. Może się bowiem zdarzyć, że za kilka miesięcy np. straci pracę. W takiej sytuacji niewiele przyjdzie mu po tym, że raty będą nieco niższe. I tak trzeba będzie je spłacać. Bez pracy i oszczędności może więc stracić swoje mieszkanie. Oszczędności dają natomiast czas na znalezienie nowej pracy.
Załóżmy jednak, że ktoś posiada oszczędności wystarczające na zabezpieczenie przyszłości i jeszcze dodatkową nadwyżkę, którą mógłby przeznaczyć na wcześniejszą spłatę. W takiej sytuacji zanim zdecyduje się na przedterminową spłatę powinien się jeszcze zastanowić, czy rzeczywiście jest to dla niego opłacalne.
Osoby, które zaciągnęły kredyty hipoteczne w walutach obcych często mają obecnie bardzo niskie oprocentowanie. W przypadku kredytów we frankach czy euro nierzadko wynosi ono tylko 1,5 proc. Tymczasem oprocentowanie lokat bankowych jest wyższe. W takiej sytuacji wcześniejsza spłata zamiast korzyści może przynieść straty.
Załóżmy, że ktoś posiada 20 000 zł na lokacie z oprocentowaniem wynoszącym 6 proc. Rocznie otrzymuje więc odsetki w wysokości 972 zł (już po uwzględnieniu podatku Belki). Jeśli te pieniądze przeznaczy na spłatę części kredytu to nie otrzyma odsetek od lokaty, ale jednocześnie zmniejszą się odsetki płacone od jego długu.
Jeśli oprocentowanie kredytu wynosi 1,5 proc., to wcześniejsza spłata 20 000 zł zmniejszy odsetki od zadłużenia o ok. 210 zł rocznie (dla kredytu we frankach na 300 tys. zł na 25 lat z 2007 r.). W powyższej sytuacji spłacający kredyt zrezygnował z 972 zł odsetek od lokaty aby zyskać 210 zł. W rezultacie co roku będzie więc ponosił stratę w wysokości 759 zł.
Aby sprawdzić czy spłata przed terminem jest opłacalna należy porównać oprocentowanie kredytu i lokaty czy innego produktu, na którym trzymamy oszczędności. Przy porównaniu należy jednak uwzględnić podatek Belki. Gdy lokata ma oprocentowanie wynoszące 6 proc. w skali roku, to po opodatkowaniu tak naprawę otrzymujemy odsetki wynoszące 4,86 proc. W tej sytuacji wcześniejsza spłata może być opłacalna, jeśli oprocentowanie kredytu jest wyższe niż 4,86 proc.
W przypadku kredytów walutowych ważna jest jednak nie tylko relacja oprocentowania kredytu i naszych depozytów. Istotne jest także to, czy obecny kurs jest wyższy czy niższy od tego po jakim zaciągnęliśmy kredyt.
Przyjmijmy, że ktoś spłaca kredyt w euro z oprocentowaniem 4,86 proc. (zwykle jest znacznie niższe, ale zdarzają się takie kredyty). Odsetki jakie ta osoba otrzymuje z lokaty są więc dokładnie równe korzyści jaką odniosłaby z wcześniejszej spłaty części kredytu. Teoretycznie zarówno przedterminowa spłata jak i dalsze oszczędzanie są dla niej tak samo opłacalne.
W rzeczywistości jest jednak inaczej. Jeśli swój kredyt ta osoba zaciągnęła np. na początku 2011 r., kiedy kurs euro wynosił poniżej 4 zł, to wcześniejsza spłata byłaby nieopłacalna. Za każde euro, które kupiła od banku za np. 3,80 zł dziś musiałaby zapłacić ok. 4,18 zł. W rezultacie poniosłaby stratę kursową. Przy kwocie 20 000 zł strata wyniosłaby ok. 2 000 zł.
W opisanej sytuacji lepiej więc zaczekać na korzystniejszy kurs euro. Gdyby jednak kredyt był uruchomiony np. w lutym 2009 r., kiedy kurs euro przekraczał 4,6 zł, to opłacałoby się go teraz spłacić przed terminem. Z każde euro kupione kiedyś po 4,6 zł dziś kredytobiorca zapłaciłby jedynie 4,18 zł, a więc zyskałby 1830 zł (przy spłacie 20 000 zł).
Jarosław Sadowski, analityk
Inflacja, bezrobocie, PKB - zobacz dane z Polski i ze świata w Biznes INTERIA.PL
