Nieruchomości: kolejny bank przykręca śrubę kredytową

Z rynku kredytów hipotecznych płyną kolejne słabe wiadomości. Z jednej strony banki zaostrzają warunki, a z drugiej obawy o przyszłą sytuację finansową wstrzymują decyzje o zakupie mieszkania na kredyt. Z najnowszych danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że maju 2020 r. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 28,7 tys. klientów, o 29 proc. mniej niż rok wcześniej, a wnioskowana łączna kwota jest o 24 proc. niższa niż przed rokiem (w przeliczeniu na jeden dzień roboczy).

Sytuacja na tym rynku jest bardzo zmienna i zależy przede wszystkim od decyzji podejmowanych przez największych graczy. A ci coraz bardziej zaostrzają wymagania wobec osób, które chcą kupić mieszkanie na kredyt. Santander Bank od środy podniósł minimalny wymagany wkład własny dla klientów zewnętrznych z 10 do 20 proc. Klienci korzystający na co dzień z usług tego banku nadal mogą się ubiegać o kredyt hipoteczny z 10-proc. udziałem własnym.

To i tak dość łagodny krok, na tle innych dużych banków - ING Bank Śląski minimalny wkład własny podniósł niedawno z 20 do 30 proc., PKO BP z 10 do 20 proc., a Pekao z 10 do 15 proc.

Decyzja Santandera o podniesieniu wymogów dla zewnętrznych klientów może sugerować, że ci, którym macierzyste banki podniosły wymogi i nie chciały udzielić kredytu szukają ratunku w tych nielicznych, które jeszcze mają wymóg posiadania 10-procentowego wkładu. A ta grupa coraz bardziej się kurczy.

- Mamy dziś koncentrację pięciu banków, które odpowiadają za około 90 proc.  rynku kredytów hipotecznych i to jak w kolejnych miesiącach będzie on wyglądał, zależy od ich polityki kredytowej. Każdy z tych banków zaostrza kryteria udzielania kredytów, przede wszystkim przez podniesienie wymaganego wkładu własnego, co już odcina pewien segment osób od dostępu do tego finansowania i akceptuje wyższą wiarygodność kredytową. Banki zwracają uwagę na to w jakich branżach pracuje klient i stosują selektywne podejście polegające na tym, że część segmentów gospodarki jest na liście podwyższonego ryzyka i osoby w nich zatrudnione mają dużo gorszą pozycję w kontekście dostępności kredytu, podobnie jak osoby uzyskujące dochody z działalności gospodarczej, którym banki obecnie nie chcą udzielać kredytów - ocenia Waldemar Rogowski, główny analityk Biura informacji Kredytowej.  

- Z kolei po stronie popytowej narasta strach ekonomiczny, czyli obawy gospodarstw domowych o ich przyszłą sytuację finansową. A to spowoduje konieczność budowania poduszki oszczędności na poziomie 6-12 miesięcznych dochodów - dodaje.

Dodatkowo banki mocno podniosły marże kredytowe, bo z danych Expandera wynika, że dla kredytów o niskim wkładzie własnym nawet o 0,6-0,7 pkt proc. Przy 25 proc. wkładzie wzrosły nawet do poziomu 2,60-2,80 proc., a te banki, które jeszcze mają kredyty z 10-proc. wkładem udzielają ich z marżą sięgającą nawet 3,10 -3,40 proc., choć oczywiście ten efekt dziś łagodzą niskie stopy procentowe.

Eksperci, w tym sami bankowcy szacują, że w wyniku tych wszystkim zmian jakie banki wprowadziły w ostatnich tygodniach,  co najmniej 1/3 gospodarstw domowych może być odcięta od dostępu od kredytu mieszkaniowego, z zastrzeżeniem, że różnie to wygląda w poszczególnych bankach. Z rozmów z przedstawicielami sektora wynika, że na szybki powrót do łagodniejszych zasad udzielania kredytów hipotecznych raczej nie ma szans, zwłaszcza w odniesieniu do wymogu wkładu własnego. Powód? Obawy przed spadkiem cen nieruchomości, które są zabezpieczeniem kredytów i to w średnim horyzoncie czasu, a nie tylko w najbliższych kilku miesiącach.

Deweloperzy wprawdzie zaklinają rzeczywistość i wysyłają sygnały, że spadku cen nieruchomości nie będzie, ale pod znakiem zapytania jest raczej skala spadku niż sam fakt wystąpienia tego zjawiska. Takie są też przewidywania banków i dlatego znacząco ponoszą wymagany wkład własny, obniżając tym samym LtV na nowo udzielanych kredytach (relacja kwoty kredytu do nieruchomości).

- Wszystko wskazuje na to, że w perspektywie tego i przyszłego roku spadek cen nieruchomości jest nieunikniony i znak zapytania dotyczy tylko jego skali - mówi jeden z przedstawicieli sektora bankowego.

W nieoficjalnych rozmowach potwierdzają też, że osoby prowadzące działalność gospodarczą w zasadzie nie mają szans na uzyskania kredytu hipotecznego. Problem mają również zatrudnieni na umowach na czas określony czy zleceniach o dzieło. W tym zakresie nie ma jednak jednolitej polityki, bo w każdym banku te zaostrzenia są zróżnicowane. A do tego jest duża zmienność, bo sytuacja kolejnych branż zmienia się w efekcie odmrażania gospodarki, co przekłada się na ocenę ryzyka klientów zatrudnionych w firmach z tych sektorów.

Trzeba też mieć na uwadze, że zaciągając kredyt z wysoką marżą, będzie ona obowiązywać przez cały okres kredytowania, więc na 20-30 lat, również wtedy gdy stopy wzrosną. Jedynym wyjściem z takiej sytuacji będzie refinansowanie takiego kredytu innym.

Monika Krześniak-Sajewicz