Nowe zasady odpowiedzialności za wady dzieła i robót budowlanych

Dłuższy termin

Jedną z ważniejszych zmian jest wydłużenie terminu odpowiedzialności z rękojmi za wady - z roku do dwóch lat, a przy wadach nieruchomości - z trzech do pięciu lat. Termin liczy się od dnia oddania dzieła. Przyjmujący zamówienie odpowiada za wady, które ujawnią się w tym okresie.

Wskazane terminy obowiązują dla tych umów, które zostały zawarte po wejściu w życie nowych przepisów, a więc od 25 grudnia 2014 r. W przypadku umów zawartych wcześniej mają zastosowanie stare przepisy, przewidujące krótsze terminy, i to nawet wtedy, gdy samo oddanie dzieła (robót budowlanych) nastąpiło już po 25 grudnia 2014 r.

Czego można żądać w razie wad?

W przypadku umów zawieranych od 25 grudnia 2014 r. w razie wad dzieła należy stosować odpowiednio przepisy o wadach przy sprzedaży. Przyjmujący zamówienie odpowiada za wady tak samo, jak sprzedawca.

Jeśli ujawnią się wady, zamawiający może skorzystać z jednej z czterech możliwości:

• złożyć oświadczenie o obniżeniu wynagrodzenia,
   
• złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy - nie może tego zrobić, jeśli wady są nieistotne,
   
• żądać wymiany na dzieło wolne od wad, czyli w praktyce - stworzenia dzieła na nowo,
   
• żądać usunięcia wady.

W umowie strony mogą zasady odpowiedzialności za wady zmodyfikować, w tym ograniczyć, a nawet całkowicie wyłączyć taką odpowiedzialność. Nie dotyczy to jednak umów z konsumentami.

Obniżenie wynagrodzenia

Obniżone wynagrodzenie powinno pozostawać w takiej proporcji do wynagrodzenia wynikającego z umowy, w jakiej wartość dzieła z wadą pozostaje do wartości dzieła bez wady.

W razie otrzymania oświadczenia o obniżeniu wynagrodzenia, przyjmujący zamówienie może zablokować to żądanie, jeśli niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla zamawiającego wymieni dzieło na wolne od wad albo wadę usunie. Możliwości zablokowania w ten sposób obniżenia wynagrodzenia nie ma, jeśli dzieło było już wymieniane lub naprawiane przez przyjmującego zamówienie, a także wtedy, gdy zamawiający żądał już wcześniej wymiany lub usunięcia wady, a przyjmujący zamówienie żądania tego nie wykonał.

Jeżeli zamawiającym jest konsument, może on zamiast zaproponowanego przez przyjmującego zamówienie usunięcia wady żądać wymiany dzieła na wolne od wad albo zamiast wymiany żądać usunięcia wady, chyba że doprowadzenie dzieła do zgodności z umową w sposób wybrany przez zamawiającego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez przyjmującego zamówienie.

Przed 25 grudnia 2014 r. obniżenia ceny można było żądać, jeśli wady były nieistotne, a także - niezależnie od charakteru wad - gdy przyjmujący zamówienie nie usunął wad w terminie wyznaczonym przez zamawiającego. Obecnie od razu można żądać obniżenia ceny, nawet gdy wady są istotne, ale przyjmujący zamówienie może to żądanie zablokować, jeśli naprawi lub wymieni dzieło.

Odstąpienie od umowy

Najdalej idącym uprawnieniem jest odstąpienie od umowy, które skutkuje koniecznością zwrócenia zamawiającemu zapłaconego już przez niego wynagrodzenia. Analogicznie jak w przypadku obniżenia wynagrodzenia, przyjmujący zamówienie może zablokować żądanie klienta, usuwając wadę lub wymieniając dzieło na wolne od wad.

Ze względu na daleko idące skutki odstąpienia od umowy, można z tego uprawnienia skorzystać tylko wtedy, gdy wady są istotne.

Przyjmuje się, że wadą istotną jest taka, która wyłącza normalne korzystanie z rzeczy zgodnie z celem umowy, odbiega w sposób zasadniczy od cech funkcjonalnych, estetycznych właściwych danemu dziełu, znacznie obniża wartość albo polega na znacznym odstępstwie od zamówienia.

Przed zmianami obowiązywała zasada, iż zamawiający mógł odstąpić od umowy, gdy wady były istotne, pod warunkiem jednak, że były to wady nieusuwalne albo gdy z okoliczności wynikało, iż przyjmujący zamówienie nie zdoła ich usunąć w odpowiednim czasie.

Wymiana lub naprawa

Zamawiający może żądać usunięcia wady (naprawy dzieła) lub wymiany na niewadliwe dzieło, czyli w praktyce wykonania dzieła na nowo. Przyjmujący zamówienie powinien to zrobić w rozsądnym czasie, bez nadmiernych niedogodności dla zamawiającego. Może odmówić, jeżeli doprowadzenie do zgodności z umową rzeczy wadliwej w sposób wybrany przez zamawiającego jest niemożliwe albo w porównaniu z drugim możliwym sposobem doprowadzenia do zgodności z umową wymagałoby nadmiernych kosztów. Jeżeli zamawiającym jest przedsiębiorca, przyjmujący zamówienie może odmówić wymiany na wolne od wad lub usunięcia wady także wtedy, gdy koszty zadośćuczynienia temu obowiązkowi przewyższają wysokość wynagrodzenia. Wówczas zamawiającemu pozostaje albo obniżenie ceny, albo, gdy wada jest istotna, odstąpienie od umowy.

Przed zmianami zamawiający mógł żądać usunięcia wad wyznaczając w tym celu przyjmującemu zamówienie odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu nie przyjmie naprawy. Przyjmujący zamówienie mógł odmówić naprawy, gdyby wymagała nadmiernych kosztów.

Wady materiału zamawiającego

Zdarza się, że dzieło (czy prace budowlane) jest wykonywane z materiału dostarczonego przez zamawiającego. Nie zawsze materiał jest prawidłowo dobrany, co może skutkować wadami dzieła. Od 25 grudnia 2014 r. wprost zapisano, że odpowiedzialność przyjmującego zamówienie jest wyłączona, jeżeli wada dzieła powstała z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez zamawiającego (art. 638 § 1 K.c.).

Nie oznacza to jednak, że całe ryzyko związane z nieprawidłowo dobranym przez zamawiającego materiałem spoczywa na zamawiającym. Nadal obowiązuje bowiem art. 634 K.c., z którego wynika, że jeśli materiał dostarczony przez zamawiającego nie nadaje się do prawidłowego wykonania dzieła albo jeżeli zajdą inne okoliczności, które mogą przeszkodzić prawidłowemu wykonaniu, przyjmujący zamówienie powinien niezwłocznie zawiadomić o tym zamawiającego. Jeśli tego nie zrobi, naraża się na odpowiedzialność odszkodowawczą za ewentualną szkodę spowodowaną użyciem nieprawidłowych materiałów. Aby się z tej odpowiedzialności uwolnić, musiałby udowodnić, że nie ponosi winy (nawet nieumyślnej) za niezauważenie tego, iż materiały są nieprawidłowe (np. gdyby ustalenie tego wymagało specjalistycznych badań).

Zatem jeśli dzieło wykonywane jest z materiału dostarczanego przez wykonawcę i ujawnią się wady wynikające z przyczyn tkwiących w materiale, to za wady dzieła odpowiada z rękojmi wykonawca. Nie ma wtedy znaczenia to, czy o wadach wiedział lub powinien był wiedzieć. Jeżeli natomiast materiał dostarczył zamawiający, to wykonawca nie odpowiada za wady dzieła na podstawie przepisów o rękojmi. Może natomiast ponieść odpowiedzialność odszkodowawczą na ogólnych zasadach, jeśli bez konieczności dokonywania specjalistycznych badań powinien on był zauważyć, że materiał ma wady albo nie nadaje się do zaplanowanych prac.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.)

autor: Andrzej Janowski
Gazeta Podatkowa nr 14 (1159) z dnia 2015-02-16

GOFIN podpowiada