Pierwokup pozostaje po rozwodzie
- Przyznanie przez sąd po rozwodzie jednemu z małżonków działki, którą kupili wspólnie w trakcie małżeństwa od gminy, nie powoduje wygaśnięcia obciążającego tę działkę prawa pierwokupu na rzecz gminy - uznał w uchwale Sąd Najwyższy.
W uchwale tej Sąd Najwyższy wyjaśnił wątpliwość prawną, jaka powstała na tle wniosku Teresy W. o wpis prawa własności w księdze wieczystej niezabudowanej działki.
Działkę tę kupili od gminy w 1995 r. Edward i Jarosława Ch. Weszła ona do ich majątku wspólnego. Nie zdołali wybudować na niej planowanego domu. W 2007 r. rozwiedli się. Sąd przeprowadził podział majątku wspólnego. W jego wyniku wyłączną właścicielką działki stała się była żona Jarosława Ch.
W 2010 r. Jarosława Ch. zawarła notarialną umowę sprzedaży tej działki - w stanie niezabudowanym - z Teresą W.
Z ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że jeśli nabywca działki kupionej od gminy lub Skarbu Państwa, zamierza ją sprzedać w takim stanie osobie trzeciej, to gmina, na której terenie znajduje się działka, może skorzystać z prawa pierwokupu (art. 109 ustawy). Notariusz musi zawiadomić gminę o sprzedaży. Transakcja z kandydatem na nabywcę dochodzi do skutku, gdy gmina w ciągu miesiąca od zawiadomienia nie skorzysta z pierwokupu. Jeśli gmina z tego prawa skorzysta, kupuje nieruchomość za taką cenę, jaką uzgodniono w umowie sprzedaży między dotychczasowym właścicielem a osobą trzecią.
Notariusz, który sporządził umowę sprzedaży między Jarosławą Ch. a Teresą W., uznał, że gminie prawo pierwokupu do tej działki nie przysługuje. Spisał ją jako bezwarunkową i nie zawiadomił gminy o transakcji. Taka umowa, jeśli gminie przysługuje prawo pierwokupu, jest z mocy samego prawa nieważna.
Z tego powodu sąd oddalił wniosek Teresy W. o wpisanie jej w księdze wieczystej jako właścicielki, ale tylko co do udziału w 1/2 działki. Uznał bowiem, że prawo pierwokupu przysługuje gminie tylko do tej 1/2 udziału w działce, który należał pierwotnie do Jarosławy Ch. z racji wspólności majątkowej małżeńskiej. Tylko więc w odniesieniu do tego udziału umowa sprzedaży jest nieważna. Natomiast w odniesieniu do 1/2 udziału nabytego przez byłą żonę w wyniku sądowego postanowienia o podziale majątku wspólnego, prawo pierwokupu wygasło i umowa jest ważna.
Teresa W. wniosła apelację do sądu II instancji. Przekonywała, że wskutek przyznania przez sąd Jarosławie Ch. działki na wyłączną własność, prawo pierwokupu wygasło w odniesieniu do całej tej działki.
Sąd II instancji nie był tego pewny. Dlatego zadał pytanie prawne Sądowi Najwyższemu. W uzasadnieniu tego pytania opowiedział się za przyjęciem, że w tej sytuacji gmina miała prawo pierwokupu w odniesieniu do całej działki. Jarosława C. bowiem, kupując działkę od gminy, uzyskała jako współwłaścicielka prawo własności całej działki. Otrzymanie, w wyniku działu majątku wspólnego, własności na wyłączność nie mogło spowodować wygaśnięcia prawa pierwokupu.
W uchwale z 25 listopada 2011 r. (sygn. III CZP 71/11) Sąd Najwyższy zgodził się z tą argumentacją. Stwierdził w niej, że "przyznanie przez sąd w postępowaniu o podział majątku wspólnego jednemu z małżonków własności niezabudowanej nieruchomości, nabytej uprzednio od gminy przez oboje małżonków na zasadzie wspólności majątkowej, nie powoduje wygaśnięcia prawa pierwokupu przysługującego gminie na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami."
