Pół miliona ludzi wpadło w pułapkę ultraniskich stóp procentowych
Największe kłopoty ze spłatami coraz wyższych rat kredytów będzie miało pół miliona ludzi. Bo zadłużyli się w hipotekach, kiedy stopy były „bliskie zera”, mamieni opowieściami, że tak niskie pozostaną długo i długo. Tymczasem analitycy widzą jak wojna nakręca inflację i prognozują, że stopy pójdą dużo mocniej w górę, niż się niedawno wydawało. A raty kredytów – też.
NBP przedstawił niedawno nową projekcję inflacji znacznie wyższą od poprzedniej. Centralna ścieżka zakłada, że inflacja w 2022 roku wyniesie 10,8 proc., w 2023 roku znajdzie się na poziomie 9,0 proc., a w 2024 - 4,2 proc. Choć przywykliśmy do tego, że projekcje NBP niedoszacowują inflacji i są nieaktualne niemal w dniu ich ogłoszenia, to nawet gdyby ta okazała się prorocza, oczywiste jest, że główna stopa na poziomie 3,5 proc. - jak obecnie - jest wciąż dużo za niska by się zmierzyć z takim wzrostem cen.
Jeszcze przed wojną analitycy prognozowali, że główna stopa NBP wzrośnie w aktualnym cyklu pogoni za inflacją w okolice 4,5 proc. Znalazłaby się na takim poziomie jak jeszcze w 2012 roku. Bankowcy mówią na to - to jeszcze pułap, przy osiągnięciu którego spłaty rat nie zaczną na tyle boleć, żeby ludzie na dużą skalę przestali spłacać kredyty. Teraz prognozy stóp idą szybko w górę. Średnia oczekiwań przesunęła się do 5,5 proc.
- Nie wiemy, czy poziom 5-6 proc. wystarczy. Czy stopy nie będą na takim poziomie, że ryzyko kredytowe zacznie się materializować - mówił podczas Forum Bankowego Związku Banków Polskich Paweł Preuss, partner w firmie doradczej EY.
Tymczasem analitycy ING Banku Śląskiego jeszcze bardziej podwyższyli swoją prognozę wzrostu stop. "Przy inflacji w Polsce 9 proc. i nowym boomie fiskalnym, docelowe stopy w latach 2023-24 to 5-10 proc., nie 4,5 proc." - napisali. W rozmowie z Interią główny ekonomista ING BŚK Rafał Benecki powiedział, że przewiduje wzrost stopy referencyjnej NBP do 7,5 proc.
Oczywiście tych kredytobiorców, którzy zaciągnęli wysokie kredyty hipoteczne w okresie kiedy stopy były "bliskie zera", czyli pomiędzy majem 2020 a październikiem 2021 roku. W sumie zrobiło to ok. pół miliona osób, które wzięły 335 tys. kredytów na 104 mld zł - wynika z danych Biura Informacji Kredytowej. Dla porównania dodajmy - kredyty we frankach, o które jest ciągle tyle hałasu, miały na koniec 2021 roku wartość nieco ponad 78 mld zł.
Eksperci portalu rynekpierwotny.pl obliczyli dla Interii wysokość rat, na jakie powinni się przygotować kredytobiorcy w najbliższej przyszłości. Ktoś, kto kupił 50-metrowe mieszkanie w Warszawie i wziął kredyt na 490 tys. zł na 25 lat w połowie 2021 roku zapłacił pierwszą ratę w wysokości 1655 zł. Już teraz płaci o prawie 1000 zł więcej. Ale przy wzroście stopy referencyjnej NBP do 5 proc. (założenie to przewiduje, że stopa WIBOR 3M wyniesie wtedy 6,5 proc.) jego rata wyniesie ponad 3300 zł, a więc już dwa razy więcej niż na początku spłaty. Kiedy główna stopa NBP wzrośnie do 7,5 proc. (WIBOR 3M - do 9 proc.), rata zbliży się do 4100 zł.
- Jeżeli ktoś zaciągał kredyt w środowisku ultraniskich stóp, to będzie narażony na konsekwencje podwyżek - powiedział prezes BIK Mariusz Cholewa.
Spośród najbardziej narażonych na wzrost stóp kredytobiorców BIK wyłowił tych, którzy reprezentują największe ryzyko. To oczywiście osoby, które równocześnie z kredytem mieszkaniowym spłacają inne zobowiązania. Okazuje się, że 55 proc. osób, które wnioskują o kredyt hipoteczny spłaca równocześnie inne kredyty, na ogół konsumpcyjne. Co gorsza - coraz wyższe kredyty. W styczniu 2000 roku taki dodatkowy kredyt przeciętnie wynosił 85 tys. zł, a w styczniu tego roku - już 106 tys. zł.
- Ktoś, kto zaciągał wysokie kredyty, może być narażony na duże turbulencje - powiedział Mariusz Cholewa.
Generalnie, kiedy kredyt zaciąga para spłacalność hipotek jest znacznie lepsza, niż gdy bierze go osoba samotna lub para mająca dziecko. 60 proc. kredytów hipotecznych zaciąganych jest przez pary - pokazują dane BIK. Lepsza jakość spłat wynika w ich sytuacji z rozkładu kosztów utrzymania i z wyższej zdolności kredytowej, co zostało już zbadane przez naukowców. Spłaty hipotek pogarszają się także, gdy kredytobiorca jest obciążony dodatkowym kredytem gotówkowym lub pożyczką pozabankową. Na razie, przy głównej stopie NBP 3,5 proc. sytuacja jest jeszcze bezpieczna.
- Osoby zaciągające kredyty w ostatnich latach mają lepszy profil ryzyka - mówił Mariusz Cholewa.
Styczniowe, a więc jeszcze przedwojenne badania Pengab pokazały, że takiego pogorszenia koniunktury bankowej nie było od wybuchu pandemii. Ludzie wystraszyli się rosnących stóp procentowych i przestali myśleć o kredytach. To widać także w danych BIK. W lutym o kredyty hipoteczne złożono o 29,2 proc. wartościowo mniej wniosków niż w roku poprzednim. A to znaczy, że w kolejnych miesiącach wartość udzielonych kredytów dalej się zmniejszy.
Wartość udzielonych kredytów załamała się już w styczniu. Hipoteki zaciągają tylko bogaci, co widać po wysokich kwotach. Średnia wartość kredytu w styczniu tego roku wyniosła 350 tys. zł gdy w styczniu 2020 roku było to 285 tys. zł. Wnioski o kredyty powyżej jednego miliona złotych wzrosły rok do roku o 127 proc. Gwałtownie spadła natomiast liczba wniosków o kredyty o wartości poniżej średniej.
- Ludzie mniej zamożni i mieszkający poza głównymi aglomeracjami zaciągają mniej kredytów - powiedział Mariusz Cholewa.
Dane BIK już pokazują, że wzrost stóp ograniczył popyt na kredyt, a w miarę jak będą one rosnąć popyt spadnie jeszcze bardziej. Banki ze swojej strony prawdopodobnie także zaostrzą kryteria kredytowe. Mariusz Cholewa twierdzi, że spadający popyt na kredyt hipoteczny zahamuje wzrost cen na rynku nieruchomości. Po sztucznie nakręconym boomie przez ultraniskie stopy czeka nas twarde przebudzenie. Wojna spowoduje, że będzie jeszcze bardziej przykre.
Jacek Ramotowski
