Przeciętny rolnik z Warmii i Mazur to milioner

GUS podał właśnie informacje o tym, ile płacono w Polsce za grunty orne w ubiegłym roku. Chyba nikogo nie powinno dziwić, że ziemia zdrożała. Zaskoczeniem może być jedynie to, że pod koniec 2020 roku za hektar trzeba było płacić o trochę ponad 5 proc. więcej niż przed rokiem. Przecięta cena to już 42,7 tys. zł za ha - wynika z szacunków HRE Investments, uwzględniających ceny transakcyjne i jakość sprzedawanych działek.

To oznacza, że w trakcie epidemii wzrosty cen ziemi przyspieszały. Pod koniec ubiegłego roku były aż dwa razy szybsze niż w momencie rozpoczęcia epidemii. Wciąż ubiegłoroczny wynik wydaje się jednak niewysoki. Przecież w 2020 roku Polacy nie szczędzili pieniędzy, aby kupić działki - czy to budowlane, czy rekreacyjne, czy leśne czy to rolne właśnie. Niedługo po wybuchu epidemii, w każdej z tych kategorii popyt gwałtownie wzrósł. Gdyby wziąć pod uwagę dane za okres od kwietnia do grudnia, okazałoby się, że zainteresowanie działkami było w 2020 roku o kilkadziesiąt procent wyższe niż w analogicznym okresie 2019 roku.

Oprócz normalnego popytu ze strony rolników, na rynku znowu bardziej aktywni byli inwestorzy i "miastowi", którzy po prostu chcieli kupić jakąkolwiek działkę, aby móc na niej odetchnąć od ograniczeń nakładanych przez rząd. Nie wykluczone więc, że efekty tej mody będziemy jeszcze obserwować w danych za kolejne kwartały. Z drugiej jednak strony ten dodatkowy popyt powinien się wyczerpywać wraz z tym jak - miejmy nadzieję - epidemia będzie przemijać, a my będziemy wracać do normalności. Już samo otwarcie hoteli powinno część potencjalnych kupujących zniechęcić do poszukiwań.

Trzeba przy tym mieć świadomość, że ceny ziemi w Polsce są bardzo zróżnicowane. I tak najwięcej za hektar zapłacimy w kujawsko-pomorskim (prawie 55 tys. zł) i wielkopolskim (prawie 60 tys. zł). Dla porównania w województwach: zachodniopomorskim, świętokrzyskim czy podkarpackich ziemia jest około dwa razy tańsza. Średnia cena transakcyjna nie przekracza tam 30 tys. zł za ha.

W poszczególnych województwach mamy też do czynienia z różnym poziomem rozdrobnienia gospodarstw. I tak na przykład na Podkarpaciu czy Małopolsce, przeciętny gospodarz ma mniej niż 5 hektarów ziemi, podczas gdy w województwie zachodniopomorskim czy na Warmii i Mazurach przeciętny gospodarz dysponuje areałem nawet 4-6 razy większym.

W efekcie ziemia statystycznego rolnika z Warmii i Mazur może być warta ponad milion złotych. Oczywiście w praktyce zależy to od wielu czynników, ale tak przynajmniej sugerują oficjalne średnie. Przy tym nie bez znaczenia dla takiego wyniku jest fakt, że te akurat tereny są szczególnie popularne wśród mieszkańców dużych miast. Pewnie też dlatego w warmińsko-mazurskim przeciętny hektar zdrożał od końcówki 2004 roku (wcześniejszych danych nie posiadamy) o ponad 800 proc. Dla porównania średnia dla całego kraju, to w tym samym okresie około 590 proc.

Sporo warte są też grunty, na których gospodarują rolnicy z opolskiego, pomorskiego czy kujawsko-pomorskiego. Tam ziemia statystycznego gospodarza może być warta ponad 900 tysięcy złotych. Na tym tle skromnie wygląda wartość działek składających się na przeciętne gospodarstwo w województwach: świętokrzyskim, małopolskim czy podkarpackim. Ich przeciętną wartość można szacować na od 140 do 172 tysięcy złotych - oczywiście znowu tyle sugeruje statystyka mimo, że na tym terenie znajdziemy zarówno skromne zagrody jak i potężne gospodarstwa liczące setki czy tysiące hektarów.

Zanim ktoś ruszy na podbój rynku gruntów rolnych musi mieć świadomość, że obowiązują tu bardzo poważne regulacje. Nabywcami ziemi rolnej mogą być przede wszystkim rolnicy indywidualni. Pod tym pojęciem rozumie się osoby, które samodzielnie gospodarują i mieszkają w okolicy posiadanych działek przez co najmniej 5 lat. Z drugiej strony ustawa stawia dodatkowy warunek, aby taki rolnik nie miał więcej niż 300 hektarów.

Od końcówki 2019 roku osoby nie będące rolnikami mogą kupować działki rolne o powierzchni mniejszej niż hektar. Na terenie administracyjnym miast wprowadzono możliwość zakupu nieograniczonej liczby działek - o ile żadna z nich nie ma hektara. Poza granicami miast - jeśli ktoś kupi - nawet w kilku transakcjach - łącznie więcej niż 1 ha gruntów rolnych, to będzie w rozumieniu ustawy zobowiązany prowadzić powstałe w wyniku zakupu ziemi gospodarstwo rolne. Jeśli tego nie zrobi, KOWR (Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa) ma prawo odkupić ziemię po cenie rynkowej.

Jest jeszcze jedna ważna regulacja - posiadacz gospodarstwa musi samodzielnie gospodarować na kupionych hektarach i nie może ich sprzedać przed upływem 5 lat. Takie transakcje są dopuszczone tylko po uzyskaniu specjalnego pozwolenia od szefa Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Pod uwagę bierzemy ceny transakcyjne gruntów ornych, które co kwartał publikuje GUS. Urząd określa przy tym ceny w zależności od przydatności rolniczej gruntu. Dzięki temu możliwe jest określenie ceny przeciętnego hektara na danym terenie z uwzględnieniem zasobów ziemi o różnej przydatności rolniczej na terenie województw i w skali całego kraju. Tym samym stworzona przez nas miara czyści średnie ceny obliczane przez GUS dla całego kraju o wpływ tego, że akurat w danym kwartale dużo sprzedano ziemi słabej - co obniżałoby przeciętną cenę transakcyjną dla Polski - lub odwrotnie - wzięciem cieszyły się żyzne gleby, co powodowałoby, że rosłaby średnia cena transakcyjna raportowana przez urząd.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments