Raty rosną o dodatkowe koszty
Średnio o 265 zł, czyli o 14 proc., podnoszą ratę kredytu hipotecznego w pierwszym roku spłaty dodatkowe koszty - wynika z analizy Home Broker Doradcy Finansowi. Chodzi o prowizję, ubezpieczenie pomostowe, ubezpieczenie niskiego wkładu czy koszty dodatkowych produktów.
Rada Polityki Pieniężnej nie zmieniła stóp procentowych na zakończonym 28 kwietnia br. posiedzeniu. Osoby spłacające kredyty w złotych mogą odczuwać korzyści związane z niewielkim spadkiem stopy WIBOR w ostatnich kilku tygodniach (WIBOR 3M obniżył się w ciągu dwóch miesięcy z 4,16 proc. do 3,86 proc.). Podwyżki stóp przez RPP rynek oczekuje najwcześniej w III kwartale. Już wcześniej rata kredytu może zacząć rosnąć.
Główną część raty kredytu mieszkaniowego, jaką klient spłaca co miesiąc, stanowi suma części kapitałowej i odsetkowej. Warto jednak już na etapie porównywania oferty poszczególnych banków pytać o całościową ratę, uwzględniającą koszty dodatkowe takie jak prowizję, ubezpieczenie niskiego wkładu, ubezpieczenie pomostowe czy koszty wynikające z konieczności zakupu dodatkowych produktów. Nie zawsze koszty te podnoszą ratę, bank może bowiem wymagać opłacenia niektórych pozycji, zwłaszcza prowizji i ubezpieczenia niskiego wkładu, w gotówce. W pierwszym przypadku jest to płatność jednorazowa, w drugim na kilka lat, np. na trzy w Millennium, pięć w Deutsche Banku. Jeśli w tym czasie stosunek kredytu do wartości nieruchomości, czyli skalnik LTV, nie obniży się do poziomu uważanego przez bank za bezpieczny (zwykle 80%), ubezpieczenie trzeba zapłacić ponownie. Ale nie zawsze tak jest. Przykładowo w Nordei, ubezpieczenie niskiego wkładu, które polega na podniesieniu marży, jest płatne do momentu, aż wskaźnik LTV spadnie do 80 proc.
Sprawdziliśmy, o ile dodatkowe koszty podnoszą ratę kredytu w złotych w wybranych bankach. W przypadku kredytu walutowego, obok już wymienionych, dojdzie jeszcze koszt spreadu, wynikający ze stosowania przez banki różnych kosztów kupna i sprzedaży walut.
-----
Założenia:
- Do wyliczeń przyjęliśmy, że kredytobiorca zaciąga kredyt w kwocie 300 tys. zł na 30 lat. LTV wynosi 90 proc.
- Tam, gdzie bank dopuszcza taką możliwość, doliczyliśmy dodatkowy koszt do kwoty kredytu.
- W przypadku ubezpieczenia niskiego wkładu podaliśmy kwoty, jakie trzeba opłacić przy zaciągnięciu kredytu (w gotówce lub doliczone do kwoty kredytu). Nie wzięliśmy pod uwagę, na jaki okres płatne jest ubezpieczenie.
- W przypadku ubezpieczenia pomostowego przyjęliśmy, o ile podnosi ratę. Nie wzięliśmy pod uwagę faktycznego okresu płatności tego ubezpieczenia, czyli czasu potrzebnego do dokonania wpisu hipoteki na rzecz banku.
-----
Z szacunków Home Broker Doradcy Finansowi wynika, że przeciętnie rata kredytu z powodu dodatkowych kosztów rośnie w początkowym okresie spłaty (w uproszczeniu przyjmujemy, że jest to pierwszy rok) o 265 zł, czyli o nieco ponad 14 proc. Kwota ta nie uwzględnia kosztów, które trzeba opłacić w gotówce. Nasze szacunki wskazują, że wśród wybranych do zestawienia banków, w najniższym stopniu, o ok. 160 zł rata podnosi się w BNP Paribas Fortis. Poza tym, kredytobiorca nie musi nic dopłacić w gotówce. Na drugim biegunie mamy Multibank, gdzie dodatkowe koszty to 444 zł, co stanowi aż jedną czwartą łącznego, comiesięcznego kosztu kredytu. Do tego dochodzi jeszcze prowizja, którą trzeba opłacić w gotówce (3600 zł lub 6000 zł).
Główną pozycją w dodatkowych kosztach jest ubezpieczenie pomostowe, które wynosi w naszym zestawieniu od 98 zł do 294 zł miesięcznie. Na szczęście ten koszt ponoszony jest zwykle przez kilka miesięcy, aczkolwiek w przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym może to być dłuższy okres. Prowizja, jeśli jest doliczana do kwoty kredytu zwykle ponosi ratę o kilkadziesiąt złotych. Zapłata w gotówce jest korzystniejsza, gdyż wówczas od prowizji nie są naliczane odsetki, ale trzeba dysponować określoną kwotą.
Wysoką pozycją jest też ubezpieczenie niskiego wkładu. W naszym przykładzie większość banków oczekuje zapłaty tej sumy w gotówce. Ale są też banki, np. Nordea czy Pekao SA, które doliczają to ubezpieczenie do kwoty kredytu.
Oprócz tych kosztów banki mogą też wymagać zakupu dodatkowych produktów. W naszym zestawieniu dwa banki, Millennium i Multibank, wymagają zakupu ubezpieczenia na życie, pierwszy przez cały okres kredytowania, a drugi na minimum pięć lat. Dodatkowe koszty mogą też wynikać z konieczności zakupu innych produktów. Jeśli jest to konto, koszt nie jest zbyt dotkliwy, zwłaszcza w przypadku, gdy w zamian bank obniża marże kredytową. Może się jednak zdarzyć, że bank będzie wymagał zakupu pakietu ubezpieczeń.
Katarzyna Siwek, J.W.
