Rozwodnicy na Swoim, czyli grzechy główne programu RnS

Rodzina na Swoim, po zmianach wprowadzonych Ustawą z dnia 15 lipca 2011 roku, na pewno nie jest programem, który pomaga mniej zamożnym Polakom sfinansować zakup mieszkania. Program RnS w obecnej formie jest pełen luk, wciąż pozwala na obejście ustawowych zasad i wyciąganie pieniędzy z budżetu państwa przez osoby, które wsparcia w nabywaniu nieruchomości z całą pewnością nie potrzebują.

Oto wykaz 10 grzechów głównych programu RnS po ostatnich zmianach.

Posiadanie dziś zdolności kredytowej na zakup własnego "M" jest coraz trudniejsze - grupa potencjalnych kredytobiorców kurczy się z miesiąca na miesiąc. A przecież żaden bank nie udzieli kredytu w formie RnS, jeśli nie wykażemy się odpowiednimi dochodami. Dopłacamy więc z budżetu najzamożniejszej części społeczeństwa. Po kilkadziesiąt tysięcy złotych do każdego kredytu.

Nie ma ograniczenia wysokości uzyskiwanych dochodów. Nawet, jeśli zarabiamy kilkaset tysięcy złotych miesięcznie i spełniamy warunki zapisane w ustawie dotyczącej RnS, możemy skutecznie ubiegać się o kredyt z budżetową dopłatą.

W niektórych sytuacjach dopłata (z tytułu jednego kredytu) może sięgnąć nawet 120 000 zł. Jak można w dobie szalejącego kryzysu i obecnego stanu finansów publicznych pozwolić sobie na tak hojne prezenty?

Jaki będzie ogólny koszt dopłat do kredytów dla budżetu? Zakładając, że program ten zakończy się z dniem 31 grudnia 2012 roku, łącznie w formie RnS udzielonych zostanie ok. 150 000 kredytów. Jednostkowa, średnia dopłata wyniesie więc od 30 do 40 tysięcy złotych. Dojdą do tego wysokie, ale trudne do oszacowania, koszty administracyjne obsługi programu. W sumie będzie to wydatek dla budżetu przekraczający kwotę 6 mld zł. Z pewnością, można by te środki przeznaczyć na bardziej szczytny cel...

Jeśli singiel był wcześniej właścicielem (lub współwłaścicielem) innej nieruchomości, nie może ubiegać się o RnS. Nie dotyczy to pozostałych grup - małżeństw i osób samotnie wychowujących dzieci. Dlaczego? Dalej więc możemy być posiadaczem kilku nieruchomości i porozdawać je rodzinie (przed zawarciem umowy kredytowej w formie RnS), a następnie udać się po kredyt z budżetową dopłatą. Mija się to z jednym z głównych celów ustawy z 2006 roku - miała ona być pomocą w zakupie pierwszego mieszkania.

Jeśli skończyłeś 35 lat i jesteś singlem - kredytu nie dostaniesz. Jeśli oboje małżonkowie skończyli 35 lat - także nie dostaną dofinansowania. Natomiast osoba samotnie wychowująca dziecko może skorzystać z dopłaty. Bez względu na wiek.

Jak widać, w programie RnS nie ma obecnie przemyślanej idei, komu państwo ma pomagać w nabywaniu własnego mieszkania. Innymi słowy: w tym rozdawniczym szaleństwie nie ma żadnej metody.

Jaki jest sens dopłat do zakupów nieruchomości na rynku wtórnym? Mija się to z kolejnym celem ustawy z 2006 roku, jakim miał być rozwój budownictwa. Budżetowe wpływy z tego typu transakcji są bardzo skromne - 2 proc. podatku od czynności cywilno-prawnych od wartości nieruchomości (zwykle będzie to kilka tysięcy złotych), zaś dopłata do kredytu wyniesie zwykle kilkadziesiąt tysięcy. Przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym (z udziałem RnS) do Skarbu Państwa wpływa podatek VAT od sprzedaży (8 proc. od ceny zakupu) plus ewentualnie podatek dochodowy od dewelopera. I tak wynik tej transakcji jest ujemny dla budżetu, ale strata jest nieco mniejsza niż przy dopłatach RnS do zakupu na rynku wtórnym.

Klienci, którzy mają szansę na zakup z kredytem RnS będą wyszukiwać tylko takich nieruchomości, które spełniają warunki ustawy. Jeśli mamy obok siebie dwie podobne inwestycje i jeden z deweloperów posiada w sprzedaży lokale o pow. od 76 do 78 m kw., jest w znacznie gorszej sytuacji od konkurencyjnej firmy z sąsiedztwa, której pozostały lokale o pow. 73-75 m kw.

Załóżmy, że lokal mieszkalny (w stolicy) o pow. 40 m kw. kosztował u dewelopera (przed zmianą) 7,4 tys. zł za 1 m kw., a garaż 20 000 zł. Łączny koszt zakupu - 316 000 zł. Warunek do uzyskania RnS nie jest teoretycznie spełniony - lokal jest za drogi. Zmieniamy cenę lokalu na 7000 zł za 1 m kw., a drożej sprzedajemy garaż - za 36 000 zł. Cena łączna jest taka sama, a kredyt RnS jak najbardziej się należy, trzeba tylko sfinansować garaż z innych środków.

Inna sytuacja - mieszkanie 75 m kw. (też w Warszawie) kosztuje po 6000 zł za 1 m kw. Potencjalny klient chciałby dokupić dodatkowo 2 garaże po 25 000 zł, a zakup w całości (500 000 zł) sfinansować poprzez RnS. Jaki problem? Deweloper sprzedaje garaże w "promocyjnej" cenie po... 25 zł, a cenę 1 m kw. mieszkania podnosi do kwoty 6666 zł. Łączna cena wychodzi identyczna (500 000 zł), ale kupujący może uzyskać w ten sposób także budżetową dopłatę na zakup 2 garaży, co jest - teoretycznie - niezgodne z zapisami ustawy.

Kogo możemy uznać za "osobę samotnie wychowującą dziecko"? Brak definicji w ustawie. Trzymając się wprost tego zapisu, bank winien każdorazowo - gdy wnioskodawca podaje się za osobę "samotnie wychowującą dziecko" - przeprowadzać wywiad środowiskowy. A może dziecko - wskazane we wniosku o kredyt - wychowywane jest przez obojga rodziców, którzy nie zdecydowali się na sformalizowanie związku? Taki wniosek o kredyt winien być automatycznie przez bank odrzucony. A co w sytuacji, jeśli okaże się, że dziecko faktycznie wychowywane jest przez babcię? Czy wówczas babci przysługuje ubieganie się o kredyt z budżetową dopłatą? Trzymając się ściśle zapisu w ustawie - jak najbardziej tak!

Kogo więc ustawodawca miał na myśli, nazywając jedną z grup docelowych "osobami samotnie wychowującymi dziecko"? Zakładamy, przez domniemanie, że chodzi tu o osoby, które posiadają dziecko na utrzymaniu i nie pozostają w związku małżeńskim. Ale i taka definicja rodzi w bankach kontrowersje.

Przytoczę tu anegdotę - historia z życia wzięta. Nasz klient - pan Andrzej - jest w związku (konkubinat) z matką swojego 10-letniego dziecka. Klient postanowił kupić sobie mieszkanie (bez udziału konkubiny), oczywiście chciał uzyskać najtańszy kredyt. Zaproponowałem RnS. Jeden z banków (BNP Fortis Bank) upierał się, że klient musi dostarczyć wyrok sądu, z którego wynika, że panu Andrzejowi przysługuje prawo do opieki nad dzieckiem. Na moje pytanie: "Czy wymagacie takich dokumentów także od samotnych kobiet, które są matkami i występują o kredyt RnS?", bank odpowiedział (autentyk!): "Gdyby pan Andrzej był kobietą, to nie byłoby żadnego problemu". W końcu kredyt został udzielony przez inny bank, który nie wymagał od klienta ani takiego dokumentu, ani też... zmiany płci.

W lepszej sytuacji od związków zalegalizowanych są konkubinaty, szczególnie kiedy dochowają się potomstwa. Małżeństwo może kupić w formie RnS tylko jeden lokal, a dwoje singli (jeśli nie ukończyli oni 35. roku życia) może kupić 2 lokale z budżetową dopłatą. Dotyczy to także związków partnerskich osób jednej płci.

Jeśli obydwoje małżonkowie ukończyli 35 lat, nie mogą uzyskać kredytu w formie RNS, także w sytuacji, kiedy posiadają potomstwo. Jeśli natomiast konkubinat posiada co najmniej 1 dziecko, to - bez względu na wiek - mogą oni nabyć aż 2 lokale w formie RnS. Każdego z partnerów związku nieformalnego można nazwać "osobą samotnie wychowującą dziecko", a więc nie ma tu limitów wieku dla kredytobiorców. Mogą więc - osobno - ubiegać się o kredyt z budżetową dopłatą.

Bardziej trafną nazwą - po zmianach ustawy - winno być zatem "Związki partnerskie na Swoim".

Przypadek 1. Małżeństwo po 40-ce, posiadające dwójkę dzieci w wieku szkolnym - obecnie nie mogą się oni ubiegać o kredyt w formie RnS - są za starzy. Rozwiązaniem jest rozwód i podział (sądowy) po jednym dziecku na każdego z małżonków. Teraz dla odmiany mogliby się ubiegać o dwa kredyty w formie RnS, każdy z małżonków osobno (jako "osoba samotnie wychowująca dziecko"). Mamy więc kolejny przykład na to, jak nietrafną nazwą jest "Rodzina na Swoim".

Przypadek 2. Konkubinat (zamożni obywatele z Warszawy, obydwoje uzyskujący bardzo wysokie dochody) posiadający 3 córki w wieku 20-24 lat. Każda z córek studiuje, każda też posiada już potomka. Rodzina zamieszkuje w willi (własność jednego z konkubentów) o pow. 350 m kw. Rodzina ta zdecydowała się na poprawę warunków mieszkaniowych. Znaleźli dewelopera, który w dzielnicy Wilanów buduje na jednej działce 5 segmentów, każdy po 140 m kw pow. użytkowej, jeden segment został wyceniony na 980 000 zl (tak, by zmieścić się w limitach ustawy o RnS). Jak tę nieruchomość (całość) kupić poprzez RnS? Krok pierwszy - sprzedać lub przekazać poprzez darowiznę dom, w którym rodzina ta zamieszkuje. Krok drugi - o kredyt w formie RnS występują konkubenci - każdy z osobna, kupują oni w ten sposób 2 segmenty. Mogą to zrobić, gdyż córki studiują i nie ukończyły 25 lat. Krok trzeci - każda z córek (jako "osoba samotnie wychowująca dziecko") występuje o kredyt w formie RnS, poręczycielem jest jedno z rodziców. Każda z córek kupuje jeden z pozostałych segmentów. W sumie kupiono więc rezydencję składającą się z pięciu segmentów o łącznej pow. 700 m kw, o wartości 4,9 mln zł. Jednostkowa dopłata (do każdego kredytu) wyniesie ok. 120 000 zł (w zależności od oferty banku), łącznie będzie to budżetowa dopłata na poziomie blisko 600 000 zł.

Oto wybrane fragmenty Konstytucji:

Rozdział II

WOLNOŚCI, PRAWA I OBOWIĄZKI CZŁOWIEKA I OBYWATELA

Art. 75.

Władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania.

Art. 32.

1. Wszyscy są wobec prawa równi. Wszyscy mają prawo do równego traktowania przez władze publiczne.

2. Nikt nie może być dyskryminowany w życiu politycznym, społecznym lub gospodarczym z jakiejkolwiek przyczyny.

Spójrzmy na obecne obostrzenia dotyczące kredytów RnS oczami małżonków po 40-ce, posiadających dziecko w wieku szkolnym, którzy planują zakup mieszkania. Mając na względzie cytowane powyżej zapisy Konstytucji, łatwo wyciągnąć wniosek, że rodzina ta jest pokrzywdzona zapisami ustawy. Nie przysługuje jej bowiem prawo do uzyskania od państwa pomocy w zakupie własnego mieszkania, bo rodzice nie spełniają kryterium wieku. Nasi bohaterowie mają proste wyjście z sytuacji - wziąć rozwód (o kredyt może wtedy wystąpić ten z rodziców, któremu sąd przyzna opiekę nad dzieckiem), ale na ten krok nie chcą się zdecydować. Skoro tak, opisana rodzina jest więc ewidentnie dyskryminowana w życiu gospodarczym. I to podwójnie: ze względu na wiek, a także ze względu na ... stan cywilny!

To jest największy paradoks Ustawy z dnia 15 lipca 2011 "o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania" (nazwa zgodna z Dziennikiem Ustaw). W konsekwencji zapisów ustawy w pierwotnej wersji (z 2006 roku), często narzeczeni przyspieszali decyzję o zawarciu ślubu. Na połączenie się świętym węzłem małżeńskim zdecydowało się wiele par, żyjących wcześniej w wolnych związkach, bo tylko w ten sposób mogli oni uzyskać budżetową dopłatę przy zakupie mieszkania. Obecnie mamy dokładnie odwrotną sytuację - małżonkowie, którzy ukończyli 35 lat, celem uzyskania kredytu w formie RnS, będą wpierw musieli udać się do sądu, aby... uzyskać prawomocny wyrok orzekający rozwód.

I to się nazywa "polityka prorodzinna"?

Krzysztof Oppenheim

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL