Rynek kredytów hipotecznych

Dzięki spadkowi stóp procentowych oprocentowanie kredytów w końcu roku spadło jednak do relatywnie atrakcyjnych poziomów obserwowanych po raz ostatni na początku 2008 r. Dobrą informacją jest również zatrzymanie spadku zdolności kredytowej. Dzięki spadkom cen mieszkań i nieznacznym wzrostom zdolności kredytowej, w porównaniu z początkiem roku, wzrosła liczba m2 mieszkania jakie można sobie kupić za maksymalna kwotę kredytu. Rok 2009 r. był również przełomowy dla preferencyjnych kredytów udzielanych w programie Rodzina na swoim. Dzięki znacznemu zwiększeniu dostępności mieszkań spełniających warunki programu, istotnie wzrosła ich popularność. Wymieniając istotne wydarzenia mijającego roku nie można również zapomnieć o Rekomendacji SII umożliwiającej spłatę rat kredytów walutowych bezpośrednio w walucie.

Oprocentowanie i marże

Ze względu na poziom marż, 2009 rok można podzielić na trzy okresy. Pierwszy to miesiące od stycznia do maja, kiedy kontynuowany był rozpoczęty w ubiegłym roku wzrost marż nowozaciąganych kredytów. W przypadku kredytów w złotych tendencja wzrostowa zakończyła się po osiągnięciu poziomu 2,8 proc. (kredyt na kwotę 300 tys. zł, 25 proc. wkładu własnego) w kwietniu. Dla kredytów walutowych na osiągnięcie maksymalnego poziomu trzeba było czekać miesiąc dłużej. W maju przeciętna marża kredytów we frankach wyniosła 4,3 proc., a w euro 3,9 proc. Oznacza to, że w ciągu 12 miesięcy marże wzrosły trzykrotnie, gdyż w maju 2008 r. marże zarówno kredytów we frankach jak i w euro wynosiły ok. 1,3 proc.

Drugi okres, czyli miesiące od maja do października to stabilizacja poziomu marż. Przeciętna marża kredytów w złotych utrzymywała się na poziomie 2,8 proc. W przypadku kredytów walutowych poziom marż nie był aż tak stabilny, ale zmiany miały stosunkowo niewielki zasięg. Wyjątkiem był czerwiec, który rozpoczął ten drugi okres od spadków. W czerwcu marża kredytów we frankach spadła z maksymalnego poziomu do 3,75 proc. i mniej więcej na tym poziomie pozostawała do końca roku.

Ostatni, czyli trzeci okres rozpoczął się w październiku, kredy można było zaobserwować pierwsze symptomy poprawy warunków udzielania kredytów mieszkaniowych. Banki zaczęły wprowadzać promocyjne poziomy marż kredytowych. W rezultacie po 7 miesiącach utrzymywania się na poziomie 2,8 proc., marża kredytów w złotych zaczęła spadać i w końcu roku osiągnęła poziom 2,55 proc. Zaczęła spadać również przeciętna marża kredytów w euro. Przez 6 miesięcy utrzymywała się ona na poziomie wyższym niż 3,5 proc., po czym od października zaczęła spadać, aby w grudniu osiągnąć poziom 3,3 proc. Jedynie w przypadku kredytów we frankach nie pojawiły się symptomy poprawy sytuacji. Od września przeciętna marża utrzymuje się bowiem na poziomie 3,8 proc.

Mimo pierwszych objawów poprawy warunków na jakich są udzielane kredyty hipoteczne marże są wciąż znacząco wyższe niż przed kryzysem. Co ciekawe oprocentowanie wróciło jednak do relatywnie niskich poziomów z początku 2008 roku. W październiku przeciętne oprocentowanie kredytów w złotych spadło bowiem nieco poniżej 7 proc., a w grudniu do 6,75 proc. Mniej więcej tyle samo wynosiło ono na początku 2008 roku. Przy takim oprocentowaniu rata kredytu na kwotę 300 tys. zł na 30 lat wynosi 1946 zł. Tymczasem jeszcze na początku 2009 r. przeciętne oprocentowanie wynosiło 8,24 proc., a rata 2252 zł. Wysokość raty kredytu spadła więc od początku roku o 306 zł.

2009 rok przyniósł również istotny spadek oprocentowania nowozaciąganych kredytów w euro. Jeszcze na początku roku przeciętne oprocentowanie wynosiło aż 5,65 proc., a w grudniu było to już tylko 4 proc. Jedynie w przypadku kredytów we frankach oprocentowanie w grudniu jest większe (4,1 proc.), choć nieznacznie, niż na początku roku (4 proc.). Te korzystne poziomy oprocentowania pojawiły się dzięki niskim stopom procentowym, które przekładają się na poziom stawek bazowych (WIBOR, LIBOR, EURIBOR). WIBOR 3M od którego najczęściej uzależnione jest oprocentowanie kredytów w złotych spadło z 5,84 proc. na początku 2009 r. do 4,25 proc. w grudniu. W tym samym czasie LIBOR CHF 3M spadł z 0,65 proc. do 0,25 proc., a EURIBOR 3M z 2,93 proc. do 0,71 proc.

Zdolność kredytowa

Expander co miesiąc oblicza przeciętny poziom maksymalnej zdoności kredytowej. Od połowy 2007 r. maksymalna kwota kredytu jaką mogła otrzymać 4-osobowa rodzina o dochodzie 3500 zł netto systematycznie spadała. Tendencja ta została zatrzymana dopiero w 2009 r. W przypadku kredytów w złotych w minionym roku zdolność przejściowo spadała (nawet poniżej 200 tys. zł), lecz ostatecznie w grudniu osiągnęła poziom 215 tys. zł, czyli była o 5 tys. zł wyższa niż na początku roku. Jeszcze bardziej wzrosła zdolność kredytowa w euro. Na początku roku wynosiła 130 tys. zł, a w grudniu już prawie 160 tys. zł. W przypadku kredytów we frankach maksymalna kwota kredytu spadła nieznacznie - z 130 tys. zł. do 125 tys. zł.

W przeliczeniu na powierzchnię mieszkania na jaką opisana rodzina może sobie kupić za za maksymalną kwotę kredytu, sytuacja w 2009 r. nieznacznie się poprawiła. Dla przykładu w Gdyni, gdzie cena m2 spadła od stycznie o ponad 7 proc., rodzina z naszego przykładu za maksymalną kwotę kredytu w złotych w grudniu mogła kupić 34 m2. W styczniu 2009 r. było to o 3 m2 mniej. Jeszcze większy wzrost nastąpił w przypadku kredytów w euro. Dzięki większemu wzrostowi zdolności kredytowej pod koniec roku rodzina z naszego przykładu mogła kupić w Gdyni 25 m2, czyli o 5,8 m2 więcej niż w styczniu.

Rekomendacja SII

W 2009 r. weszła w Zycie Rekomendacji SII, wprowadzająca możliwość spłaty rat kredytów walutowych bezpośrednio w walucie. Do 1 lipca 2009 r. większość kredytobiorców spłacających kredyty w walutach obcych na spłatę raty musiało zapewnić odpowiednią kwotę w złotych. Następnie bank przeliczał ją na walutę kredytu według ustalanego przez siebie kursu sprzedaży. W większości przypadków kursy te były wyższe niż kursy kantorowe. W rezultacie klienci płacili zawyżone raty. Było to szczególnie odczuwalne dla klientów banków, które stosowały wysokie kursy sprzedaży franków szwajcarskich. Dla przykładu 22 grudnia 2009 r. kurs sprzedaży franków w Dom Banku wynosił 2,98 zł. Przeciętny kurs sprzedaży w kantorach w tym samym dniu to 2,82 zł (wg. www.kantory.pl). W rezultacie jeśli rata kredytu wynosi 700 franków, to według kursu Dom Banku klient musi zapłacić 2086 zł. Kupując franki w kantorze trzeba za nie zapłacić 1974 zł. W rezultacie kredytobiorca może co miesiąc zaoszczędzić 112 zł.

Niestety niewielki odsetek osób spłacających kredyty walutowe skorzystało z możliwości jakie dała im Rekomendacja SII. W październikowym badaniu przeprowadzonym przez Expandera tylko w PKO BP udział osób spłacających kredyty walutowe bezpośrednio w walucie można uznać za znaczący - wyniósł 19 proc. W pozostałych bankach nie przekraczał on 10 proc. Przyczyną małej popularności spłaty kredytów bezpośrednio w walucie jest przede wszystkim stosunkowo niski stosunek uzyskanych korzyści w stosunku do ponoszonych kosztów (nie tylko finansowych). W większości banków spadek wysokości raty w wyniku zakupu waluty w kantorze nie jest tak duży jak w przypadku Dom Banku. W przypadku raty wynoszącej 700 franków przeciętnie można obniżyć ratę o ok. 40 zł. Tymczasem dokonanie zmiany sposobu spłaty wiąże się zwykle z koniecznością zapłacenia kilkuset złotych prowizji. Poza tym kupno waluty w kantorze i wpłacanie jej w kasie banku wymaga czasu. Poza tym nie wszystkie banki przyjmują wpłaty waluty w kasie. Innym rozwiązaniem może być wykonanie przelewu z innego banku. Z tym wiążą się jednak wysokie prowizje, które w znacznym stopniu mogą ograniczyć opłacalność całej operacji. W rezultacie najprawdopodobniej większość kredytobiorców uznała, że zmiana waluty spłaty im się po prostu nie opłaca lub zysk jest mniejszy niż wartość czasu jaki muszą na to poświęcić.

Rodzina na swoim

W 2009 roku bardzo duże znaczenie zyskały preferencyjne kredyty udzielane w ramach programu rodzina na swoim. Jedną z przyczyn sukcesu jaki odniósł on w mijającym roku był znaczący wzrost limitów cen mieszkań jakie można było finansować preferencyjnym kredytem. Do końca 2008 roku podstawową przeszkodą w uzyskaniu kredytu z dopłatą do odsetek była bardzo niska dostępność mieszkań spełniających warunki programu. Bardzo trudno było znaleźć mieszkanie, którego cena była na tyle niska, że mieściła się w limicie. Jednak od I kwartału 2009 r. zmieniony został system wyliczania limitów. Wcześniej maksymalna cena była liczona jako 130 proc. przeciętnego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni. Od stycznia przelicznik został podniesiony do 140 proc. W rezultacie istnie wzrosły limity cen, a co za tym idzie liczba mieszkań, które można było kupić za preferencyjny kredyt. Na tym podwyżki się jednak nie skończyły. W każdym kolejnym kwartale limity nadal rosły. W rezultacie w IV kwartale 2009 r. przeciętny limit był o 25 proc. wyższy niż przed rokiem. Efekt spotęgowały jeszcze spadające ceny mieszkań. W rezultacie w 2009 r. program Rodzina na swoim cieszył się coraz większa popularnością. Podczas, gdy w styczniu wartość udzielonych kredytów z dopłata wynosiła ok. 100 mln, to w najlepszym miesiącu, czyli lipcu było to ok. 605 mln. W drugiej połowie roku miesięczna kwota kredytów utrzymywała się już poniżej 600 mln, ale ani razu nie spadła poniżej 500 mln (nie uwzględniając grudnia, za który dane jeszcze nie są znane).

Jarosław Sadowski