Rząd pokazał nowy program mieszkaniowy. Komu tak naprawdę pomoże "kredyt na 2 proc."?

Kredyt będzie mogła uzyskać osoba do 45. roku życia, która nie ma i nie miała mieszkania lub domu jednorodzinnego. Maksymalna wysokość kredytu, który może uzyskać jedna osoba, wynosi 500 tys. zł, a w przypadku małżeństwa lub rodziców z dzieckiem to 600 tys. zł. Kredyt można otrzymać na mieszkania zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. W programie nie obowiązuje limit cen za 1 m2 mieszkania.

Dopłata do rat kredytu mieszkaniowego to różnica między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących, a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2 proc. czyli oprocentowanie będzie wynosić 2 proc. plus marża banku. Rata kredytu będzie więc dużo niższa niż przy standardowych stopach. Dopłata będzie przysługiwała przez 10 lat.

- Biorąc pod uwagę zapowiedź KNF o prawdopodobnym zmniejszeniu dodatkowego bufora (dodawanego do rynkowych stóp procentowych przy liczeniu zdolności kredytowej) dla kredytów ze stałą stopą, to stawka 2 pkt proc. na 10 lat mogłaby zauważalnie poprawić dostępność kredytów hipotecznych na pierwsze mieszkanie. Połączenie tego programu i zmian w rekomendacji KNF poprawiałyby zdolność kredytowa uczestników programu o około 22 proc. Mimo to, wciąż dostępność będzie jednak dużo niższa niż przed podwyżkami stóp procentowych. Dla przykładu para, która w połowie ubiegłego roku mogła uzyskać 400 tys. zł., teraz otrzyma już tylko ok. 187,7 tys. zł. Po zmianach mogłaby liczyć na ok. 230 tys. zł (przy buforze 2 pkt proc.) lub 248 tys. zł (przy buforze 1 pkt proc.). Dobrą informacją jest to, że skorzystanie z programu nie będzie wymagać posiadania wkładu własnego. Nie będzie też limitu ceny kupowanego mieszkania - mówi Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

Prezentujący program, Waldemar Buda powiedział, że Komisja Nadzoru Finansowego poluzuje rekomendacje dla liczenia zdolności kredytowej. Ale będzie to dotyczyło jedynie dodatkowego bufora, który jest uwzględniany i obecnie wynosi 5 pkt proc.

W piątek UKNF cytowany przez Business Insider przyznał, że prowadzi obecnie prace nad modyfikacją Rekomendacji S w zakresie stosowania bufora na ryzyko stopy procentowej w procesie oceny zdolności kredytowej przez banki. W tym nad wprowadzeniem rozwiązań dotyczących kredytów mieszkaniowych opartych o stałą lub okresową stałą stopę procentową, tak aby konstrukcja bufora uwzględniała mniejsze ryzyko stopy procentowej kredytów okresowo-stałoodsetkowych w porównaniu do kredytów opartych o zmienne oprocentowanie. Zakłada to również wzięcie pod uwagę okresu obowiązywania stałej stopy. Na obecnym etapie prac Urząd KNF zakłada, że w odniesieniu do stopy procentowej okresowo stałej z 5-letnim tenorem stopy stałej, bufor ten wynosiłby 2,5 pkt proc., a także że jego wysokość zmniejszałaby się w miarę wydłużania okresu obowiązywania stałej stopy.

Kluczowe dla liczenia zdolności jest rynkowa stopa, a ta jest bardzo wysoka. Obecnie WIBOR (zarówno 3M jaki i 6M) jest powyżej 7 proc.

Bufor jest z tego punktu widzenia mniej znaczącym elementem branym pod uwagę przy liczeniu zdolności. To jak będzie ona liczona przy kredycie z niskim, ale stałym przez 10 lat oprocentowaniem jest kluczowe do tego, by ocenić w jakim stopniu realnie zwiększy to dostępność do takiego kredytu.

Generalnie wzrost stóp procentowych niemalże zablokował dostęp do kredytów hipotecznych, bo zdolność kredytowa spadła o połowę. W komentarzach do propozycji resortu pada jednak wiele pytań.

- Od jakiego oprocentowania będzie liczona zdolność? - to pierwsze na liście pytań skierowanych do ministerialnych autorów przez Tomasza Narkuna, analityka rynku nieruchomości.

- To kluczowe pytanie, bo według obecnych przepisów zdolność kredytowa musi być liczona względem raty przed dopłatą i uwzględniać możliwość wzrostu oprocentowania o 5 pkt. proc. Jeżeli tak by było, to z programu mogłaby skorzystać niewielka grupa osób o relatywnie wysokich dochodach, którzy wciąż mają zdolność kredytową. W tym kontekście znamienna jest nagła zmiana stanowiska UKNF, który zasugerował złagodzenie warunków udzielania kredytów na okresowo stałą stopę - ocenia dla Interii Biznes Adam Czerniak, ekspert rynku mieszkaniowego ze Szkoły Głównej Handlowej.

Z kolei Jan Dziekoński założyciel portalu analiz o rynku mieszkaniowym FLTR.pl zwraca uwagę, że program Bezpieczny Kredyt (BK) ma szereg plusów - ale też trzy istotne minusy, które mogą się odbić niesamowitą czkawką dla szerokiego społeczeństwa.

- Po pierwsze - program może stać się elitarny ze względu na kalkulowanie zdolności kredytowej. Zgodnie z wcześniejszymi zapowiedziami ministra Budy, zdolność kredytowa kalkulowana w ramach tego programu powinna być wyliczana zgodnie z ogólnymi zasadami, tj. nie od 2 proc. + marża, a od oprocentowania nominalnego, które w dzisiejszych realiach wynosi ok. 8-9 proc. (a cykl podwyżek niekoniecznie jeszcze się zakończył). Nie przypadkiem dzisiaj UKNF zapowiedział prace nad zmniejszeniem buforu bezpieczeństwa dla kredytów o okresowo stałym oprocentowaniu co najmniej do 2,5 proc. - a przy 10-letnim kredycie BK zapewne mniej. Mimo to przy obecnych stopach procentowych i pozostałych rekomendacjach S nadal przeważający wpływ na zdolność kredytową mają stopy procentowe - i szacunkowo mimo powyższych udogodnień zdolność kredytowa będzie niższa o ok. 45-55 proc. niż w 2021 roku. Efektywnie nadal trzeba będzie się wykazać wysokimi dochodami, żeby taki kredyt uzyskać- wylicza w odpowiedzi na pytanie Interii Biznes o ocenę programu.

Po drugie, jak podkreśla Dziekoński, taki program to ekspansja fiskalna, którą po pierwsze trzeba sfinansować, ale co ważniejsze zwiększy on podaż pieniądza na rynku wywołując presję na inflację nie tylko cen nieruchomości, ale innych produktów i usług. - Obecnie nasz kraj jest w sytuacji konieczności zacieśniania polityki pieniężnej i zmniejszania podaży pieniądza, a nie jej luzowania. Skutek jest taki, że dla zrównoważenia efektów albo będzie koniecznie podniesienie stóp procentowych ponad obecny poziom, jeszcze bardziej wykluczając kredytobiorców niekwalifikujących się do BK z rynku, albo zapłacimy za to wyższą inflacją - tłumaczy.

Po trzecie jego zdaniem, każdy taki program powoduje stymulację rynku nieruchomości oraz ich cen - pokazały to doświadczenia z mniej hojnego programu "Rodzina na Swoim" w latach 2010-2011, w którym były liczne ograniczenia i limity. - Skutek może być taki, że owe elitarne grono (spełnia kryteria programu i ma odpowiednie dochody) korzysta w tym czasie z dopłat podnosząc ceny w wybranych segmentach nieruchomości, podczas gdy wyklucza on osoby niekwalifikujące się do programu (osoby powyżej 45 lat, osoby które już posiadały nieruchomość - nawet jeśli to była mała kawalerka, osoby które nie mają mimo wszystko zdolności kredytowej) jednocześnie wywołując efekt zewnętrzny wzrostu cen, a pośrednio też i czynszów. Przegranymi będzie większość obywateli - ocenia Jan Dziekoński.

Ale niektóre punkty programu ekspert chwali: - Osobiście spodobały mi się: promowanie rat malejących - które są dość rzadko wykorzystywane przez kredytobiorców, a które zwiększają ich bezpieczeństwo finansowe. Pod tym względem uważam, że kredytobiorcy z programu BK (pod warunkiem odpowiedniego rygoru ich naboru) będą dość bezpieczni po upływie 10 lat, bo spłacą 1/3 lub nawet 1/2 kredytu.

Pozytywnie ocenia też promowanie kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem. - Przydałoby pójść za ciosem i wesprzeć jeszcze dłuższe okresy stałej raty oraz stymulować rozwój rynku listów zastawnych, szkoda znowu tylko, że nastąpiło to tak późno - komentuje Jan Dziekoński.

BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami

Jak podało Ministerstwo Rozwoju, planowane wydatki pojawią się od 2024 r. i będą rosnąć do 2027 r. - Przewidujemy, że wyniosą one rocznie od 800 mln zł w 2024 r. do 1,5 mld zł w 2027 r. Po tym roku będą już systematycznie spadać. Szacujemy, że zabezpieczy to potrzeby zdecydowanej większości osób spełniających kryteria do uzyskania dopłaty i posiadających zdolność kredytową - podało Ministerstwo Rozwoju.

Monika Krześniak-Sajewicz