Rząd szykuje tanie kredyty na pierwsze mieszkanie. Ale co ze zdolnością kredytową?

Wiceminister rozwoju Piotr Uściński potwierdził w weekend PAP, że resort pracuje nad ofertą kredytów z niskim oprocentowaniem Dodał, że chodzi o rozwiązanie dla osób, które kupują pierwsze mieszkanie. Zapowiedział to na początku września Jarosław Kaczyński, który zadeklarował, że jest rozważana propozycja zaoferowania kredytów mieszkaniowych na 2 proc. dla młodych rodzin.

Dotychczas Ministerstwo Rozwoju nie podało żadnych konkretów, ale zdaniem ekspertów jest mało prawdopodobne, żeby tak niska i stała stawka oprocentowania obowiązywała przez cały okres kredytowania.

- Myślę, że 2 proc. będzie na 5 lat na start, potem normalne warunki, dopłacać różnicę będzie BGK, będzie limit roczny liczby udzielonych takich kredytów, limit ceny za m2 oraz przy sprzedaży takiego mieszkania np. w ciągu 5 lat oddamy całe dofinansowanie. Dla porównania, dzisiaj od kredytu na 400 tys. zł płacimy ratę na 30 lat około 3,2 tys. zł, a przy tym programie będzie to około 1,5 tys. zł. Kolosalna różnica - komentuje Tomasz Narkun, inwestor i analityk rynku nieruchomości.

Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera wskazuje na kilka kluczowych elementów, ale najważniejszy dotyczy tego jak byłaby liczona zdolność kredytowa. Teraz to główna przeszkoda, która odcięła Polaków od możliwości zaciągnięcia kredytów na mieszkanie.

- Obniżenie oprocentowania do 2 proc. tylko teoretycznie rozwiązałoby problem dostępności do pierwszego w życiu mieszkania. W praktyce jest mało prawdopodobne, że tak niska stawka będzie obowiązywało przez cały okres spłaty. Zapewne będzie to kilka lat. Dla przykładu w "Rodzinie na swoim" dopłaty trwały 8 lat, ale ich wysokość była dużo niższa (połowa odsetek) niż w przypadku obniżenie oprocentowania z ok. 10 proc. do 2 proc. Aby program nie był zbyt drogi, okres dopłat będzie więc prawdopodobnie zdecydowanie krótszy niż 8 lat. Z kolei, gdyby okres dopłat był dość długi, to w celu ograniczenia kosztów, dostępna liczba takich preferencyjnych kredytów wypłacanych w każdym roku musiałaby być niewielka - mówi Interii Jarosław Sadowski.

Sadowski zwraca też uwagę na najbardziej problematyczny element w obecnych warunkach.

- Kolejny problem jest związany z wyliczaniem zdolności kredytowej. Jeśli obniżone oprocentowanie nie będzie stosowane przez cały okres spłaty, to bank wyliczając zdolność kredytową i tak będzie musiał brać pod uwagę wysokość raty już po okresie dopłat. Bez zmiany przepisów niewiele osób będzie mogło uzyskać taki kredyt. Z kolei nawet, gdyby zmieniono przepisy tak, że bank uwzględniałby w wyliczeniach obniżoną ratę, to istnieje ryzyko, że część kredytobiorców nie poradzi sobie ze spłatą po zakończeniu dopłat - analizuje Jarosław Sadowski.

Jak zaznacza, na razie mamy bardzo niewiele informacji więc bardzo trudno jest ocenić czy ten program będzie miał realny wpływ na sytuację na rynku. 

Wzrost stóp procentowych drastycznie obniżył zdolność kredytową i w praktyce odciął większość Polaków od możliwości zakupu własnego M na kredyt. Przykładowo, para z łącznym dochodem 6 tys. zł netto (bez dzieci), we wrześniu ubiegłego roku mogła liczyć na ponad 550 tys. zł kredytu, a obecnie bank jej pożyczy zaledwie 263 tys. zł.

Dlatego rynek kredytów mieszkaniowych został faktycznie zamrożony, według ostatnich danych BIK, w październiku udzielono o 73 proc. kredytów mniej niż rok temu, a kwotowo był to spadek o 75 proc.

Monika Krześniak-Sajewicz