Trzeba przeprowadzić franka do nowego mieszkania
Zamiast nakazu przewalutowania kredytów po kursie z momentu zaciągania, czy podejmowania prób długoletnich procesów w celu udowodnienia bankom spekulacyjnych zamiarów, należałoby wreszcie skłonić banki do pomocy w zamianie nieruchomości kupionej za frankowy kredyt, tak aby klient nie ponosił przy tym gigantycznych strat.
Frank szwajcarski uwięził w mieszkaniach kilkaset tysięcy osób. Tylko w latach 2007-2008, w najmniej odpowiednim momencie, bo w okresie najsilniejszego umocnienia złotego wobec głównych walut, zaciągnięto 260 tys. kredytów frankowych - podaje komisja Nadzoru Finansowego. Z analiz KNF wynika, że na koniec 2012 r. Polacy spłacali około 580 tys. kredytów CHF, z czego właśnie 263,8 tys. (ponad 45 proc. ogólnej liczby kredytów CHF) o łącznej wartości 89,3 mld zł (61,7 proc.) przypadało na kredyty udzielone w latach 2007-2008. Wzrost notowań franka nie przełożył się jednak na skok rat, bo silnemu osłabieniu PLN względem CHF (obserwowanemu od października 2008 r.) towarzyszył spadek stawki LIBOR CHF do 0,0-0,2 proc., co w znacznym stopniu (lub w całości) skompensowało kredytobiorcom CHF wpływ osłabienia złotego na wysokość ich rat spłaty - zwraca uwagę KNF.
Zupełnie inaczej ma się jednak sprawa, gdy pojawia się konieczność sprzedaży nieruchomości sfinansowanej kredytem w szwajcarskiej walucie.
Aby dziś sprzedać mieszkanie kupione w całości za 300 tys. zł kredytu we frankach, zaciągniętego w połowie 2008 r., trzeba by dołożyć do operacji ponad 140 tys. zł. W momencie podpisywania umowy, na koniec czerwca 2008 r., notowania franka (w jednym z aktywnie oferujących takie kredyty banków) wynosiły 2,0435 zł, dziś jest to 3,5238 zł. Różnica kursów przekracza 70 proc. i niesie kosztowne konsekwencje. Przed ponad pięciu laty klient na 300 tys. zł kredytu pożyczył blisko 147 tys. CHF. Dziś do spłaty pozostało mu ponad 125 tys. CHF. Saldo kredytu we frankach stopniało całkiem pokaźnie, bo o prawie 15 proc. sęk jednak w tym, że rzadko kto ma na koncie ponad 100 tys. franków szwajcarskich, kredyt musi więc spłacić w złotych po przeliczeniu według aktualnego kursu. Jeśli kwotę ponad 125 tys. CHF przemnożymy przez obecną cenę franka przekraczającą 3,5 zł, to bank wyciągnie rękę po ponad 440 tys. zł, czyli o prawie połowę więcej niż wypłacił pięć lat wcześniej. A jeśli dodatkowo spadła w tym czasie cena mieszkania, to konieczna do dołożenia kwota może być jeszcze wyższa.
Efekt? Z mieszkania kupionego za franki szwajcarskie nie sposób wyprowadzić się bez ogromnych strat. Dlatego też wiele osób obsługujących zadłużenie we franku chciałoby zmienić mieszkanie, ale tak, aby po drodze uniknąć spłaty kredytu po aktualnym kursie. Dzięki temu mogliby się uwolnić z niepasujących im już na obecnym etapie życiowym nieruchomości, a jednocześnie dalej spłacać kredyt z całkiem niezłą marżą oraz niewysoką ratą. I cierpliwie czekać, aż kurs franka zbliży się do poziomu z momentu podpisywania umowy kredytowej, kiedy będzie można go bez większych strat przewalutować na złotowy lub zwrócić w całości ze zgromadzonych oszczędności.
Sposoby na przeprowadzkę do nowego mieszkania z kredytem we franku:
- dla bogatych - zakup nowego M za gotówkę
Jednym z prostszych sposobów, szczególnie dla zamożnych, jest zakup nowego atrakcyjniejszego lokum za oszczędności czy pieniądze pożyczone od rodziny i przeniesienie frankowego kredytu na większą, droższą nieruchomość. Wydawałoby się, że rozwiązanie jest idealne - klient dalej spłacałby stary kredyt we franku, a bank byłby zabezpieczony na droższej nieruchomości. W kolejnym kroku, wolne od hipoteki mniejsze lokum można byłoby sprzedać i odzyskać pieniądze. Część banków w ogóle nie chce o takiej opcji słyszeć, a pozostałe oczekują, że nieruchomość, na którą ma być przeniesiony kredyt, będzie warta więcej niż kredyt po przeliczeniu po aktualnym kursie franka. W opisywanym przypadku mowa jest o kwocie minimum 440 tys. zł, choć dla przypomnienia, pożyczana suma wynosiła 300 tys. zł. W sytuacji, gdy banki dają sobie radę z faktem, że obecna nieruchomość nie stanowi pełnego zabezpieczenia zadłużenia, które wzrosło w efekcie skoku kursu franka, zupełnie nie są gotowe na taki gest po przeniesieniu kredytu na nową nieruchomość i to mimo możliwości ubezpieczenia brakującego wkładu.
- zaparkowanie kredytu na innej nieruchomości
Niełatwo jednak wyjąć z kieszeni kilkaset tysięcy złotych na nowe mieszkanie, dlatego, jeśli na koncie jest niewiele, można spróbować przenieść na jakiś czas kredyt np. na nieruchomość kogoś z rodziny. Następnie sprzedać dotychczasowe mieszkanie, dołożyć nieco pieniędzy i kupić kolejne. Finałem operacji byłoby ponowne przeniesienie wpisu banku na księgę wieczystą nowo zakupionej nieruchomości. Wydawałoby się, że poza męczącymi formalnościami i związanymi z tym wydatkami, nie powinno to przysparzać większych problemów, ale niestety jest inaczej.
- sprzedaż mieszkania razem z kredytem we franku
Sprzedaż mieszkania wraz z kredytem i dokonanie cesji kredytu na nabywcę, oczywiście, jeśli ten zgodziłby się na taki scenariusz. Banki się nie godzą.
Choć wraz z "wyrastaniem" frankowych klientów ze swoich nieruchomości i utrzymywaniem się wysokich notowań szwajcarskiej waluty, napięcie społeczne rośnie, nie widać chęci i pomysłów na załagodzenie sytuacji. Banki, które jeszcze niedawno sprzedawały w tysiącach kredyty frankowe, dziś przeważnie nie chcą o nich słyszeć.
Jak podaje NBP, na koniec czerwca 2013 r. łączna wartość bilansowa brutto portfela kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych wynosiła 334,2 mld zł, z czego 180,4 mld zł (54 proc.) przypadało na kredyty walutowe, a 153,7 mld zł (46 proc.) na kredyty złotowe. Wśród kredytów walutowych 145,2 mld zł (43,4 proc.) stanowiły kredyty CHF. Jednocześnie w ośmiu bankach wartość portfela kredytów CHF wahała się od 10 mld zł do 20 mld zł, a liczba udzielonych przez te banki kredytów od 30 tys. do ponad 100 tys.
Oczekują, że zdesperowany klient wyjdzie z zadłużenia ze stratą, a w ich portfelach ubędzie tak bardzo niechcianych dziś kredytów. Tymczasem przydałoby się wypracowanie bezpiecznych i znajdujących akceptację Komisji Nadzoru Finansowego standardów przeprowadzki z kredytem w CHF. Przenoszenie się z kredytem do nowej nieruchomości nie przysparzałoby strat żadnej ze stron, w przeciwieństwie do pomysłu polityków przewalutowania kredytów frankowych po kursie z dnia zaciągania. Jak wyliczyła KNF, kosztowałoby to banki między 40 a 50 mld zł i trzy z nich doprowadziłby do bankructwa, a wiele innych wpędziłby w tarapaty. Teraz jednak cały ciężar ewentualnych kosztów spoczywa na klientach.
Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL
Elastyczne podejście banków miałoby ogromne znaczenie nie tylko dla spłacających kredyty frankowe, ale również dla rynku nieruchomości, na którym ostatnimi laty drastycznie spadł popyt na większe mieszkania. Swój udział mają w tym m.in. ofiary franka, które nie mogą bez strat wyprowadzić się na większy metraż.
Halina Kochalska
Niniejszy dokument jest materiałem informacyjnym. Nie powinien być rozumiany jako materiał o charakterze doradczym oraz jako podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych. Wszystkie opinie i prognozy przedstawione w niniejszym opracowaniu są jedynie wyrazem opinii autorów w dniu publikacji i mogą ulec zmianie bez zapowiedzi. Open Finance nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek decyzje inwestycyjne podjęte na podstawie niniejszego opracowania.
