Uwaga na pułapki przy kredytach hipotecznych

Klient płaci, bank zyskuje

Zastrzeżenia Urzędu Ochrony Konku-rencji i Konsumentów wzbudziły m.in. ubezpieczenia zawierane przy okazji udzielania kredytów hipotecznych, zabezpieczające interesy banków kosztem kredytobiorców. Klienci są obciążani kosztami polis (składkami), nie będąc ani stroną umowy ubezpieczenia, ani osobą uprawnioną do otrzymania świadczenia ubezpieczeniowego.

Kredytobiorca opłaca składki wynikające z umowy, która zabezpiecza tylko i wyłącznie bank. Wbrew pozorom, ubezpieczenia spłaty kredytu wcale nie chronią kredytobiorców - jeśli ubezpieczyciel wypłaci odszkodowanie bankowi, to konsument poniesie tzw. odpowiedzialność regresową. Oznacza to, że kredytobiorca będzie musiał zrekompensować towarzystwu spłacone za niego zobowiązanie. Tym samym ryzyko prowadzenia działalności gospodarczej, jakie powinno spoczywać na banku, "przerzucone" zostaje na jego klientów. Oceniając tego rodzaju praktyki, Prezes UOKiK uznał, że nie ma żadnych podstaw prawnych usprawiedliwiających opisane działania.

Postanowienia nakładające na konsumenta obowiązek poniesienia kosztów ubezpieczenia i nieobejmujące go ochroną ubezpieczeniową, nie tylko rażąco naruszają jego interesy, ale także godzą w dobre obyczaje. Tym samym stanowią, w ocenie UOKiK, niedozwolone postanowienia umowne.

Urzędnikom nie spodobało się również nakładanie na konsumentów obowiązku ustanowienia weksla własnego in blanco, będącego formą zabezpieczenia spłaty kredytu, na rzecz zakładu ubezpieczeń. Skoro kredytobiorca nie jest stroną umowy z ubezpieczycielem, to ten ostatni nie ma tak naprawdę podstaw do żądania ustanowienia tego rodzaju zabezpieczeń.

Nieznane opłaty i prowizje

W umowach kredytów hipotecznych można również spotkać nieprecyzyjne zapisy dotyczące opłat związanych z obsługą kredytu, w tym takie, które określają jedynie minimalne kwoty opłat i prowizji pobieranych przez bank w czasie trwania umowy.

Określenie jedynie minimalnej kwoty prowizji, bez wskazania kwoty maksymalnej powoduje - jak zauważa UOKiK - że bank może stosować dowolnie wybraną stawkę wedle swego uznania. To z kolei sprawia, że konsument spłacający kredyt nie jest później w stanie zweryfikować zasadności naliczenia danej opłaty, skoro brak jednoznacznych kryteriów ustalenia jej wysokości. W związku z tym, trudno również oszacować koszty związane z zawarciem danej umowy, co jest niedopuszczalne z punktu widzenia chroniących konsumentów regulacji o niedozwolonych klauzulach umownych.

W nawiązaniu do powyższego uchybienia warto przypomnieć, iż zgodnie z art. 385 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.) wzorzec umowy powinien być sformułowany jednoznacznie i w sposób zrozumiały. Takiego warunku, zdaniem Prezesa Urzędu, z pewnością nie spełnia określenie tylko minimalnych stawek opłat i prowizji.

Inspekcje i wyceny

Banki dość często zastrzegają sobie również możliwość dokonywania inspekcji kredytowanej nieruchomości na koszt kredytobiorcy. Podobnie, gdy chodzi o obowiązek przedstawiania wycen nieruchomości. W praktyce rzadko sięgają po tego rodzaju narzędzia, jednak już same zapisy na ten temat budzą poważne wątpliwości. Jest tak przede wszystkim dlatego, że nie wskazuje się jednocześnie przesłanek, kiedy taka inspekcja lub żądanie okazania operatu szacunkowego może nastąpić. A ponieważ zawsze rachunek płaci konsument, może to prowadzić do znacznego zwiększenia ostatecznego kosztu kredytu. Tym samym postanowienia takie naruszają interesy klientów.

Kredyt + konto

W dalszym ciągu niektóre banki uzależniają zawarcie i wykonanie umowy kredytu hipotecznego od zawarcia przez zainteresowanego umowy rachunku bankowego (oszczędnościowo-rozliczeniowego). Jest to zupełnie niezależny produkt, przyznawany klientom przy okazji udzielania kredytów.

Fakt, iż działania te nie są zgodne z prawem potwierdził już wcześniej Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (w wyroku z dnia 30 stycznia 2006 r., sygn. akt XVII Amc 101/04), choć w konkretnym stanie faktycznym chodziło nie o kredyt hipoteczny, lecz studencki, co jednak nie zmienia postaci rzeczy. Zakwestionowana klauzula została już wpisana do rejestru postanowień niedozwolonych, prowadzonego przez Prezesa UOKiK.

W razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które uzależniają zawarcie, treść lub wykonanie umowy od zawarcia innej umowy, niemającej bezpośredniego związku z umową zawierającą oceniane postanowienie (art. 3853 pkt 7 K.c.). Ponieważ umowa kredytu może się obyć bez umowy rachunku bankowego, a związek pomiędzy tymi umowami jest co najwyżej pośredni, konsument nie może być zmuszany do zawierania obu umów naraz, skoro interesuje go tylko kredyt.

Zdaniem UOKiK założenie rachunku nie ma bezpośredniego związku z zaciągnięciem kredytu, gdyż nie służy on ani ocenie zdolności kredytowej kredytobiorcy (konsumenta), ani nie stanowi żadnego zabezpieczenia spłaty kredytu.

Na szczęście większość banków już dokonała zmian w taki sposób, aby konsument nie był zobowiązany do posiadania płatnego rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowego, a raty kredytu mogły być wpłacane na specjalny, bezpłatny rachunek techniczny służący tylko i wyłącznie obsłudze kredytu.

Kontrola nie może sięgać za daleko

Niewiążące konsumentów wydają się również postanowienia nakładające na nich zbyt daleko idące obowiązki. Otóż część kredytodawców zastrzega sobie prawo do wydania zgody konsumentowi na zaciągnięcie innego kredytu, pożyczki lub udzielenie poręczenia. Na klientów nakłada się również obowiązki informowania banku o każdym kolejnym zobowiązaniu finansowym, wpływającym negatywnie na zdolność do spłaty kredytu.

W ocenie UOKiK tego rodzaju klauzule mogłyby się nawet ostać, gdyby równocześnie określano wysokość zadłużenia, po przekroczeniu którego klient musiałby poinformować bank, a także ustanawiano inne, wyższe limity, których przekroczenie oznaczałoby konieczność uzyskania zgody kredytodawcy na zaciągnięcie określonego zobowiązania. Bez tych odniesień klient właściwie co rusz, nawet przy ratalnych zakupach sprzętu AGD, musiałby informować bank lub występować o aprobatę.

autor: Tomasz Konieczny

Gazeta Podatkowa Nr 458 z dnia 2008-05-29