W 2007 zdrożeją działki budowlane

Nawet o 20 proc. w tym roku wzrosną ceny gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Z zakupem ziemi powinni pospieszyć się zwłaszcza ci, którzy planują budowę domu na obrzeżach i w okolicach dużych miast, ponieważ te tereny cieszą się obecnie największym zainteresowaniem i tam ceny mogą podskoczyć najbardziej.

Ludzie coraz chętniej migrują z centrów miast na obrzeża, a to dlatego, że obecnie budowa metra kwadratowego domu jednorodzinnego jest bardziej opłacalna niż zakup mieszkania w centrum.

- Przyczyną wzrostu cen gruntów jest zwiększenie się popytu na mieszkania, wzrost ich cen i wysoka rentowność tego typu działalności. Nie bez znaczenia jest również to, że dzisiaj banki chętnie kredytują zakup ziemi, nie widząc w tym ryzyka - mówi Edward Kozłowski, partner w REAS Konsulting.

Ceny windują też zachodni deweloperzy, ponieważ każdy z nich swoją działalność w Polsce musi zacząć od zakupu gruntu, dlatego w licytacjach gruntowych są w stanie przebić nawet największych krajowych deweloperów.

10 lat wzrostu

W ubiegłym roku grunty w dużych miastach i ich okolicach drożały jak oszalałe. W Warszawie wzrosły średnio o około 40 proc., podobnie było w Krakowie. Jeszcze dwa lata temu we Wrocławiu cena metra kwadratowego gruntów pod budownictwo wielorodzinne wynosiła 100-200 zł. Dzisiaj deweloperzy płacą za podobne tereny od 800 zł do 1,2 tys. zł. Niestety, również w tym roku ceny gruntów nadal będą rosły.

- W Trójmieście jeszcze w ubiegłym roku głównymi sprzedającymi byli właściciele dużych areałów ziemi. Dzielili je i sprzedawali, często nawet bez podstawowej infrastruktury, takiej jak woda i prąd. Właściciele etapami podnosili ceny. W skrajnych przypadkach można było zaobserwować wzrost wartości 1 mkw. o 80 proc., a nawet i o 100 proc. Widząc rozwój sytuacji właściciele, których lwią część stanowią byli lub obecni rolnicy, zaczęli wstrzymywać sprzedaż swoich gruntów - mówi Piotr Bela, specjalista ds. gruntów w trójmiejskiej agencji Partnerzy Nieruchomości.

Zdaniem Edwarda Kozłowskiego ceny ziemi będą rosły, bo jest ona najbezpieczniejszą lokatą kapitału.

Jego zdaniem ta tendencja będzie się utrzymywać w aglomeracjach jeszcze przez co najmniej 10 lat. Wzrost nie będzie już jednak aż tak wysoki. Piotr Bela prognozuje, że w skali całego kraju grunty podrożeją o około 20-25 proc.

- W tym roku w Warszawie nadal obserwować będziemy tendencję wzrostową, może o około 15 proc., a to dlatego, że przewidujemy, że niższa będzie dynamika wzrostu cen mieszkań. Ceny doszły już do tak wysokiego poziomu, że to tempo powinno wyhamować. Ceny muszą się urealnić do wzrostu zamożności społeczeństwa - mówi Jarosław Szanajca, prezes Dom Development.

Dobrej ziemi brakuje

Pracownicy krakowskiego biura nieruchomości Magierowska szacują, że ceny gruntów w Krakowie i okolicach ze względu na niską podaż wzrosną - podobnie jak w ubiegłym roku - o 30-40 proc. Atrakcyjnych gruntów brakuje też w Poznaniu, ale lokalni pośrednicy szacują, że tam wzrost cen może wynieść co najwyżej 10 proc.

Szybciej niż dotąd wzrastać będą ceny działek za Trójmiastem. W 2006 roku ceny gruntów na Pomorzu podskoczyły średnio o 30 proc.

- W ostatnim czasie największy popyt można zaobserwować na typowe działki budowlane pod domki jednorodzinne. Nie słabnie też zainteresowanie działkami pod budownictwo wielorodzinne oraz przemysłowe. Działki o tym ostatnim przeznaczeniu poszukiwane są głównie w strefach przemysłowych - mówi Piotr Bela.

Ceny gruntów zdrożeją też we Wrocławiu. Obecnie cena 1 mkw. działki pod budownictwo jednorodzinne za Wrocławiem kosztuje około 100 zł, na obrzeżach miasta - około 150-180 zł, a w atrakcyjnych dzielnicach dochodzi do 400 zł.

- 2007 rok może być jeszcze gorący i trzeba się liczyć ze wzrostem cen rzędu 20-30 proc., a w lepszych lokalizacjach nawet do 40 proc. W następnych latach spadku cen raczej się nie spodziewamy, ale powolnego ich wzrostu. Klienci, którzy zaciągają kredyty na nieruchomości, wiedzą, że obciążenie budżetu domowego powyżej pewnego pułapu niesie ze sobą ryzyko niezadowolenia z jakości życia. A w dzisiejszych czasach, przy takim wzroście konsumpcji, ludzie nie chcą rezygnować z życiowych przyjemności kosztem spłaty rat kredytowych za nieruchomość - uważa Małgorzata Kelar, właścicielka agencji nieruchomości Kelar.

Ziemia ziemi nierówna

Z reguły wyższe ceny osiągają grunty w atrakcyjnych lokalizacjach. Droższe też będą działki z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ponieważ dzięki temu inwestorzy na samym wstępie są wstanie ocenić wielkość zysku z danego przedsięwzięcia, a po drugie zdecydowanie upraszcza to cały proces inwestycji. Droższe są też tereny uzbrojone.

- Jest to ważny czynnik szczególnie dla inwestorów indywidualnych. Jeżeli ktoś ma zamiar wybudować dom na działce, do której musi doprowadzić prąd czy kanalizację, zdecydowanie podnosi to koszty całej inwestycji - mówi Piotr Bela.

Nie bez znaczenia jest też ukształtowanie terenu. Najdroższe są działki płaskie, najłatwiejsze w zabudowie.

Przed zakupem działki trzeba zwrócić uwagę na jej status prawny. Dużą grupę oferujących grunty, zwłaszcza na obrzeżach i w okolicach miast, stanowią rolnicy, a ziemia ma najczęściej charakter działki rolnej. Jeżeli ziemię rolną chce kupić nierolnik, w transakcję może ingerować Agencja Nieruchomości Rolnych, która ma prawo pierwokupu ziemi, czyli nabycia gruntu po cenie, na jaką strony się umówiły. Żeby na ziemi rolnej wybudować dom, trzeba też wcześniej odrolnić grunt.

Największy popyt można zaobserwować na typowe działki budowlane pod domki jednorodzinne. Nie słabnie też zainteresowanie działkami pod budownictwo wielorodzinne oraz przemysłowe - mówi Piotr Bela, z agencji Partnerzy Nieruchomości

ZE STRONY PRAWA

Odrolnienie gruntu pod zabudowę Jeżeli kupujemy działkę rolną lub leśną z myślą o wybudowaniu na jej terenie domu, musimy w pierwszej kolejności uzyskać zgodę na tzw. odrolnienie. Odrolnienie działki polega na zmianie jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania z rolnej na budowlaną i na wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Zmianą planu zagospodarowania zajmuje się Wydziały Geodezji i Gospodarki Przestrzennej Urzędów Gminy i tam właściciele gruntów rolnych powinni składać podania o zmianę przeznaczenia gruntu. Warto jednak wziąć pod uwagę, że cała procedura może być długotrwała i potrwać nawet dwa lata, gdyż zaledwie kilkanaście procent gmin ma plany zagospodarowania przestrzennego, które umożliwiają przeprowadzenie takiej operacji.

Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości

Aby umowa kupna działki rolnej była ważna, powinien sporządzić ją notariusz w formie aktu notarialnego. Umowa zawarta tylko w formie pisemnej nie będzie wywoływała skutków prawnych.

W przypadku sprzedaży działki rolnej przez prywatnego właściciela, Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje prawo pierwokupu. Dlatego strony najpierw sporządzają w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną kupna sprzedaży, określają w niej między innymi cenę gruntu i o transakcji zawiadamiają Agencję Nieruchomości Rolnych.

Jeżeli Agencja skorzysta z prawa pierwokupu, musi zapłacić sprzedającemu cenę wskazaną w akcie notarialnym. Jeżeli nie skorzysta z prawa pierwokupu, wówczas strony zawierają umowę właściwą również w formie aktu notarialnego.

CO TRZEBA WIEDZIEĆ, ZANIM KUPIMY DZIAŁKĘ

1. Jak znaleźć
Działek pod budowę można szukać na własną rękę, zwiedzając atrakcyjną dla nas okolicę. Można też skorzystać z usług agencji pośrednictwa nieruchomościami, z tym że agentowi musimy zapłacić prowizję, około 2,5 proc. 2. Lepsza działka z planem
Jeśli działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, trzeba wystąpić do gminy o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dzięki temu upewnimy się, czy na takim terenie będzie można w przyszłości wybudować dom. Mniej obaw mogą mieć też osoby, które kupią działkę pod zabudowę jednorodzinną bez planu miejscowego, jeśli w sąsiedztwie są już istniejące budynki. 3. Sprawdź stan prawny Kupując działkę, należy sprawdzić, czy oferujący jest jej właścicielem. Zwłaszcza w miastach może okazać się, że grunty nie mają uregulowanego stanu prawnego, np. prawo do gruntów przysługuje spadkobiercom. Pewnym ryzykiem obciążone są grunty rolne, ponieważ nie można mieć pewności, że będzie można postawić na nich dom. 4. Wybieraj działki uzbrojone Grunt z doprowadzoną wodą, elektrycznością czy kanalizacją ma znaczenie przede wszystkim dla osób indywidualnie budujących dom. Szambo, studnia bądź oczyszczalnia to wydatek od kilku do kilkunastu tysięcy złotych każde, a instalacja elektryczna - nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Maciej Bednarek

Zobacz ofertę działek budowlanych - www.nieruchomosci.interia.pl