Wynajem krótkoterminowy mieszkań to coraz popularniejsze rozwiązanie, które kusi inwestorów wyższymi potencjalnymi stopami zwrotu, niż w przypadku najmu długoterminowego. Z punktu widzenia turystów jest to też ciekawa alternatywa dla pokoi hotelowych, mają oni bowiem do dyspozycji nawet kilkukrotnie większą nieruchomość z kuchnią, a nie tylko łazienką. Dla wielu osób jest to rozwiązanie atrakcyjniejsze niż hotel.
Lokalizacja i standard są najważniejsze
Z punktu widzenia inwestora bardzo ważne jest, aby pamiętać, że tworzona oferta najmu krótkoterminowego jest w większym stopniu alternatywą dla hoteli, aniżeli dla tradycyjnego wynajmu. W związku z tym ważnym czynnikiem, już na samym etapie planowania, odgrywa wybór odpowiedniej lokalizacji. Należy bowiem rozpatrywać miejsca w centrum miasta, dobrze skomunikowane lub w okolicy obiektów kultury. Z takich usług korzystają przede wszystkim biznesmeni przyjeżdżający na spotkania czy konferencje oraz turyści, najczęściej z zagranicy, stąd szybki dojazd do danego punktu odgrywa dla nich istotną rolę. Ważnym czynnikiem jest również odpowiednie wykończenie lokalu.
Przy wynajmie długoterminowym, który skierowany jest na przykład do studentów czy osób czasowo pracujących w danym mieście, standard wykończenia ma mniejsze znaczenie. Inaczej jest przy wynajmie na krótki okres. Lokal, który ma być alternatywą dla pokoi hotelowych, powinien odpowiadać wyższym standardom. Z tych powodów inwestycja wymaga większego wkładu początkowego (zarówno przy kupnie mieszkania w dobrej lokalizacji, jak i koszcie wykończenia, które musi być trwałe i dobrej jakości). Do tego doliczyć trzeba dodatkowe koszty, przewyższające nakłady w przypadku najmu długoterminowego. Chodzi tu o wydatki na reklamę, naprawę, sprzątanie czy pranie. Praktyka pokazuje, że pochłaniają one przeciętnie dodatkowo 20-40 proc. przychodów (w zależności od zakresu usług, np. recepcja, marketing, sprzątanie, śniadania itp.)
Wynajem mieszkań na krótki okres jest przede wszystkim wykorzystywany przez klienta biznesowego. Z doświadczenia właścicieli takich apartamentów wynika zatem, że najem krótkoterminowy jest szczególnie intratnym biznesem poza sezonem wakacyjnym i świątecznym. Na większe zainteresowanie można liczyć wiosną i jesienią, kiedy organizowanych jest sporo konferencji i targów. Dlatego też inwestor musi pamiętać, że jest to biznes sezonowy - szczególnie gdy rozważa zakup nieruchomości na kredyt. Pozwala to zbudować od razu liczniejszy portfel inwestycyjny, ale wiąże się z dodatkowym ryzykiem. Raty kredytu trzeba bowiem spłacać regularnie, a wpływy z wynajmu mogą być mocno uzależnione od pory roku.
Prawie 15 tys. zł rocznie więcej przy wynajmie na krótki okres
Gdy inwestor zastanawia się, która opcja wynajmu jest bardziej opłacalna, powinien rozważyć plusy i minusy każdego rozwiązania - zarówno te związane z pieniędzmi, jak i te mniej oczywiste, jak np. poświęcony czas. Porównując dwa sposoby wynajmu należy ponadto przyjąć, że przy wynajmie długoterminowym przynajmniej przez jeden miesiąc w roku mieszkanie będzie niewynajęte. W przypadku krótkoterminowego zaś warto uwzględnić dodatkowe koszty na poziomie 20-40 proc. przychodu brutto.
Jak to wygląda na liczbach? Z analizy Lion's Banku wynika, że średnia stawka za wynajem dwupokojowego mieszkania na dobę zarówno w Warszawie, jak i Krakowie wynosi mniej więcej 300 zł (na podstawie booking.com). Co ciekawe, nieco droższe są nawet lokale w stolicy małopolski, a tylko nieznacznie niższe niż w stolicy są stawki gdańskie. Może to wynikać z faktu, że w Krakowie i Gdańsku podaż mieszkań wynajmowanych na krótki termin jest wyraźnie skoncentrowana w okolicach starówek oraz (w przypadku Gdańska) Sopotu i plaży. W Warszawie oferta jest bardziej rozproszona, a przez to zróżnicowana.
Przy standardowym długoterminowym wynajmie średnia warszawska jest oczywiście zdecydowanie wyższa niż krakowska. W stolicy za wynajęcie dwupokojowego mieszkania trzeba zapłacić średnio 2542 zł miesięcznie (cena ofertowa wg oferty.net). W Krakowie zaś stawki są o blisko 500 zł niższe.
Porównując zatem oba rodzaje działalności okazuje się, że graniczne obłożenie (okres, przez który mieszkanie musi być wynajęte, aby wynajem krótkoterminowy generował takie same wpływy, jak długoterminowy) w Warszawie to 11,2 dni, przy czym w Krakowie to tylko 8,9 dni. Podobnie wygląda to w Poznaniu i Wrocławiu, gdzie graniczne obłożenie jest na poziomie odpowiednio 8,7 i 9,1 dni. Jak jednak wynika analizy Lion's Banku, najbardziej opłacalny może być wynajem krótkoterminowy w Gdańsku, gdzie mieszkanie wystarczy, że będzie wynajęte przez 6,2 dni w miesiącu, aby generowało taki sam przychód jak przy wynajmie długoterminowym. Szacunki te uwzględniają dodatkowe koszty związane z najmem krótkoterminowym oraz fakt, że w standardowym najmie okresowo mieszkanie nie ma lokatora.
Z doświadczenia właścicieli apartamentów wynajmowanych na krótki termin można wyciągnąć wniosek, że obłożenie na poziomie 30-40 proc. jest standardem. Najlepiej zarządzane portfele potrafią utrzymać obłożenie na poziomie powyżej 60 proc. Z analizy Lion's Banku wynika, że przy obłożeniu na poziomie 40 proc. na wynajmie krótkoterminowym w Warszawie można zarobić blisko 2,5 tys. zł rocznie więcej niż wynajmując mieszkanie na warunkach standardowych. W Krakowie różnica ta wynosi już prawie 8,1 tys. zł, w Gdańsku zaś przekracza ona 14,8 tys. zł rocznie.
Jakub Potocki, Lion's House
Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze
