Zapisy w umowie przedwstępnej zabezpieczające wykonanie umowy

Problemem, przed którym staje sporo osób podpisujących umowy przedwstępne jest to, w jakiej formie ją zawrzeć: czy iść w tym celu do notariusza, czy też zdecydować się na zwykłą formę pisemną. Większość osób decyduje się na zwykłą formę pisemną, bo dzięki temu oszczędza trochę pieniędzy - nie trzeba wtedy płacić taksy notarialnej.

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego najlepiej zabezpiecza obie strony przed wycofaniem się kontrahenta z transakcji. Tylko w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego istnieje możliwość wyegzekwowania od kontrahenta zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli zmuszenia go na drodze sądowej do tego, żeby nieruchomość sprzedał. Pozwala na to art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego. Wyrok sądu zastępuje oświadczenie strony, która uchyla się przed zawarciem umowy. Takiej możliwości nie ma, jeśli umowa została zawarta w zwykłej formie pisemnej.

Dzięki zawarciu umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, kupujący może ujawnić w księdze wieczystej nieruchomości swoje roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. Zabezpiecza to nabywcę na wypadek, gdyby sprzedający już po zawarciu umowy przedwstępnej chciał wycofać się z transakcji i sprzedać nieruchomość innej osobie. Wpis roszczeń z umowy przedwstępnej powinien skutecznie odstraszyć innych nabywców.

Najczęstszym sposobem zabezpieczenia wykonania umowy przedwstępnej jest wręczenie przez kupującego zadatku. Wywołuje on następujące skutki. Jeśli do zawarcia umowy nie doszło z przyczyn leżących po stronie kupującego, to sprzedający może od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. Jeśli do zawarcia umowy nie doszło z przyczyn, za które odpowiedzialność ponosi sprzedający, to kupujący ma prawo bez wyznaczania dodatkowego terminu od umowy odstąpić i żądać od niego sumy dwukrotnie wyższej niż wręczony zadatek.

W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

W przypadku rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy sytuacji, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Wynika to z art. 394 K.c.

Zadatek może być stosowany zarówno w umowach przedwstępnych zawartych w formie aktu notarialnego, jak i w zwykłej formie pisemnej. Jeśli umowę przedwstępną zawarto w formie aktu notarialnego, a druga strona nie chce jej wykonać (zawrzeć umowy przyrzeczonej), to trzeba dokonać wyboru. Nie można bowiem równocześnie żądać zawarcia umowy przyrzeczonej i domagać się zwrotu podwójnej kwoty zadatku. Realizowanie uprawnień z zadatku wymaga odstąpienia od umowy.

Wadą zawierania umów przedwstępnych dotyczących nieruchomości w formie aktu notarialnego jest konieczność zapłacenia taksy notarialnej.

Przepisy określają maksymalną stawkę taksy. Jest ona uzależniona od wartości przedmiotu czynności notarialnej (tu: od ceny nieruchomości). Maksymalna stawka taksy notarialnej dla nieruchomości o cenie do 1.000.000 zł wynosi:

1) do 3.000 zł - 100 zł;

2) powyżej 3.000 zł do 10.000 zł - 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3.000 zł;

3) powyżej 10.000 zł do 30.000 zł - 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł;

4) powyżej 30.000 zł do 60.000 zł - 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł;

5) powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł - 1.010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł.

Do wskazanych kwot należy doliczyć 22% podatku VAT. Stawkę można negocjować - podane kwoty to stawki maksymalne, jakie trzeba zapłacić od umowy sprzedaży nieruchomości. W przypadku umowy przedwstępnej maksymalna stawka taksy notarialnej wynosi połowę wymienionej stawki.

Zdarza się, że już po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący jest zmuszony wycofać się z niej, bo np. nie dostał kredytu na zakup nieruchomości. Niewywiązanie się z umowy przedwstępnej z reguły wiąże się z negatywnymi konsekwencjami - utratą zadatku czy koniecznością zapłaty odszkodowania. Warto wówczas mieć możliwość wskazania innej osoby, która wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej zamiast lub obok dotychczas zobowiązanego do kupna nieruchomości.

W tym celu do umowy przedwstępnej można prowadzić następujący zapis:

"Strony niniejszej umowy zgodnie oświadczają, że Kupującemu przysługuje prawo do jednostronnego wskazania osoby trzeciej, która wstąpi w całość lub część jego praw i obowiązków wynikających z niniejszej przedwstępnej umowy w terminie do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej".

Bez takiego zapisu w umowie wskazanie następcy przez kupującego może wymagać zgody sprzedającego. Niedopuszczalność jednostronnego wskazania osoby, która wstąpi w prawa i obowiązki z umowy przedwstępnej bez zgody sprzedającego uznał Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 28 lutego 2002 r., sygn. akt I ACa 942/2001. Zdaniem Sądu przelew wierzytelności z umowy przedwstępnej byłby dopuszczalny, ale w powiązaniu z przejęciem długu. Przejęcie długu charakteryzuje się tym, że musi się na nie zgodzić druga strona umowy, z której dług wynika.

Podstawa prawna: ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

autor: Andrzej Janowski
Gazeta Podatkowa Nr 712 z dnia 2010-11-04

GOFIN podpowiada