Czy przedsiębiorca może zawrzeć umowę leasingu gruntu?
Leasing jest jedną z form finansowania działalności gospodarczej prowadzonej przez przedsiębiorców. Ta forma finansowania jest najczęściej wykorzystywana w odniesieniu do środków transportu, maszyn oraz budynków. Przedmiotem leasingu mogą być także grunty. Jednak dla umowy leasingu gruntów przewidziane są inne zasady niż dla leasingu finansowego i operacyjnego.
Umowa leasingu definiowana jest w kodeksie cywilnym (art. 7091). Zgodnie z ustawową definicją przez umowę leasingu finansujący zobowiązuje się, w zakresie działalności swego przedsiębiorstwa, nabyć rzecz od oznaczonego zbywcy na warunkach określonych w tej umowie i oddać tę rzecz korzystającemu do używania albo używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony, a korzystający zobowiązuje się zapłacić finansującemu w uzgodnionych ratach wynagrodzenie pieniężne, równe co najmniej cenie lub wynagrodzeniu z tytułu nabycia rzeczy przez finansującego. Z przepisu tego nie wynika, że grunty nie mogą być przedmiotem umowy leasingu. Jednak z racji tego, że grunty nie stanowią nieruchomości podlegających odpisom amortyzacyjnym, ich leasing przebiega na szczególnych zasadach.
Przepisy podatkowe przewidują szczególne zasady rozliczania umów leasingu gruntów. Jeżeli umowa leasingu została zawarta na czas oznaczony, a suma ustalonych w niej opłat leasingowych odpowiada co najmniej wartości gruntów równej wydatkom na ich nabycie, to do przychodów finansującego i odpowiednio do kosztów uzyskania przychodów korzystającego nie zalicza się opłat ustalonych w tej umowie, ponoszonych przez korzystającego w podstawowym okresie tej umowy z tytułu używania przedmiotu umowy, w części stanowiącej spłatę tej wartości. Nie ma przy tym znaczenia, czy przedmiotem leasingu jest grunt zabudowany czy niezabudowany.
Po upływie podstawowego okresu leasingu, finansujący może przenieść na korzystającego lub osobę trzecią własność gruntów będących przedmiotem tej umowy. Wtedy przychodem finansującego, a kosztem korzystającego jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, także wtedy, gdy odbiega ona znacznie od ich wartości rynkowej. Z kolei do kosztów uzyskania przychodów, finansujący może zaliczyć wydatki na nabycie tego gruntu pomniejszone o spłatę wartości początkowej (suma opłat leasingowych otrzymanych przez finansującego). Jeżeli więc poprzez opłaty leasingowe korzystający dokona pełnej spłaty wartości początkowej środka trwałego, u finansującego nie wystąpi żaden koszt uzyskania przychodu z tytułu przeniesienia własności gruntu na korzystającego.
Niestety w obecnej chwili nie ma możliwości zawarcia umowy leasingu w odniesieniu do prawa użytkowania wieczystego. Potwierdzenie tego stanu odnaleźć można w odpowiedzi ministra finansów na interpelację nr 7103: "Możliwość zawarcia umowy leasingu, której przedmiotem są grunty (środki trwałe niepodlegające amortyzacji), stanowi wyjątek od ogólnej zasady, iż leasingowane mogą być wyłącznie środki trwałe oraz wartości niematerialne i prawne podlegające amortyzacji. W odniesieniu do gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów umożliwiono leasing jedynie gruntów. W przypadku bowiem prawa wieczystego użytkowania gruntów opłaty za to użytkowanie zaliczane są do kosztów podatkowych".
Zatem firmy leasingowe, które chcą oddać do używania budynek trwale związany z gruntem, dla którego ustanowione jest prawo użytkowania wieczystego, powinni zawrzeć dwie umowy. Jedną umowę leasingu dla budynku oraz umowę dzierżawy dla prawa użytkowania wieczystego gruntu.
Małgorzata Jawińska, księgowa Tax Care
