Jak zabezpieczyć umowę przedwstępną?
Umowa przedwstępna pełni ważną rolę zarówno w obrocie gospodarczym, jak i poza nim. Przydaje się także w obrocie nieruchomościami, nierzadko poprzedza umowy o pracę, ale też może stanowić formę przygotowania i zabezpieczenia ważnego kontraktu gospodarczego. Z uwagi na jej charakter i skutki istotne jest jednak odpowiednie wzmocnienie zawartych w umowie przedwstępnej zobowiązań.
Zabezpieczenie umowy przedwstępnej czyni bardziej realnym i prawdopodobnym dojście do skutku umowy przyrzeczonej, a o to przynajmniej na początku chodzi obu stronom kontraktu. Ten cel można osiągnąć na różne sposoby - zarówno przez nadanie umowie przedwstępnej odpowiedniej formy właściwej dla późniejszej transakcji definitywnej, jak również poprzez dodatkowe zastrzeżenia w postaci zadatku czy kary umownej, kończąc na rozszerzeniu odpowiedzialności odszkodowawczej czy nawet odebraniu pełnomocnictwa, dzięki któremu druga strona nawet nie będzie potrzebna do zawarcia umowy przyrzeczonej. Warto to zobrazować na przykładzie obrotu nieruchomościami, w ramach którego strony często sięgają właśnie po umowę przedwstępną.
Forma ma znaczenie
Umowa przedwstępna zobowiązująca do zawarcia w przyszłości umowy przenoszącej własność nieruchomości może być zawarta zarówno na piśmie, jak i w formie aktu notarialnego. W jednym i drugim wypadku taki kontrakt będzie ważny, choć w przypadku aktu notarialnego są większe możliwości w razie niewykonania umowy przedwstępnej.
W zasadzie stronie umowy przedwstępnej służą dwa alternatywne i wzajemnie wykluczające się roszczenia. Może ona dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej bądź żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Aby jednak móc skutecznie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, umowa przedwstępna musi czynić zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej. Dlatego też nie można będzie żądać zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, jeżeli sama umowa przedwstępna nie została zawarta w formie aktu notarialnego.
Rozszerzenie odpowiedzialności
Alternatywą dla dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej jest żądanie naprawienia szkody, którą strona poniosła, licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. Chcąc jednak zabezpieczyć sobie pełną rekompensatę, nie należy polegać wyłącznie na przepisach Kodeksu cywilnego, które wprowadzając ograniczenie odpowiedzialności odszkodowawczej do tzw. ujemnego interesu umowy są dość łaskawe dla osoby niedotrzymującej słowa (zobowiązania). Takie odszkodowanie obejmuje wyłącznie wszystko to, co by strona miała, gdyby nie zawierała umowy przedwstępnej. Składać się na to będą wszelkie koszty, wydatki i nakłady, jakie strona poczyniła, licząc na zawarcie w przyszłości umowy definitywnej (np. opłaty, koszty przejazdów i korespondencji). Warto więc przewidzieć, że strona odpowiedzialna za niewykonanie umowy przedwstępnej odpowiadać będzie w pełnym zakresie (bez ograniczenia wynikającego z art. 390 § 1 zd. 1 K.c.) - do wysokości zaistniałej szkody.
Zadatek lub kara umowna
Korzystniejszym i bezpieczniejszym od wspomnianej modyfikacji odpowiedzialności odszkodowawczej rozwiązaniem jest zastrzeżenie kary umownej lub - co w praktyce często ma miejsce - zadatku. Nie dość, że ułatwia to zadanie przy ewentualnym dochodzeniu na drodze sądowej roszczeń od niedoszłego sprzedawcy lub kupującego, to tego rodzaju zastrzeżenia zwykle działają mobilizująco.
Zadatek czy kara umowna w dużym stopniu gwarantują więc wykonanie umowy przedwstępnej, także wówczas, gdy ta nie została zawarta w formie aktu notarialnego.
W umowie przedwstępnej można zastrzec, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy.
Wpis roszczenia do księgi
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawarta w formie aktu notarialnego może być podstawą wpisu roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej (o przeniesienie własności nieruchomości) do działu III księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Niewątpliwie dla zabezpieczenia interesów strony kupującej warto tego dokonać. Taki wpis to dodatkowe 150 zł tytułem opłaty sądowej oraz najczęściej 200 zł + VAT tytułem taksy notarialnej od czynności notariusza polegającej na złożeniu do sądu wieczystoksięgowego wniosku o wpis takiego roszczenia.
Ujawnienie roszczenia o przeniesienie własności wprawdzie nie ogranicza właściciela nieruchomości w rozporządzaniu nią i nie stanowi przeszkody do jej przeniesienia na inną osobę, jednakże osoba ta nabędzie nieruchomość z ograniczeniem wynikającym z treści wpisanego i skutecznego względem niej roszczenia (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 lipca 2005 r., sygn. akt I CK 28/05). Zatem w razie ewentualnego przeniesienia własności nieruchomości na osobę trzecią, pominięty kontrahent z umowy przedwstępnej będzie uprawniony do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej także wobec nowego właściciela nieruchomości. Z tego względu ujawnienie tego typu roszczenia skutecznie zniechęca potencjalnych zainteresowanych nabyciem danej nieruchomości.
Pełnomocnictwo
Mocnym zabezpieczeniem realizacji umowy przedwstępnej jest nieodwołalne i niegasnące z chwilą śmierci pełnomocnictwo do czynności z samym sobą udzielone w związku czy nawet w samej umowie przedwstępnej. W przypadku gdy umową przyrzeczoną ma być sprzedaż nieruchomości, takie pełnomocnictwo będzie musiało rzecz jasna przybierać formę aktu notarialnego.
W treści pełnomocnictwa należy jednak wyraźnie przewidzieć, że pełnomocnik może być drugą stroną czynności prawnej, której dokona w imieniu mocodawcy. Ponadto wskazane jest wyłączenie możliwości odwołania pełnomocnictwa w treści tego dokumentu (czyli uzyskanie tzw. pełnomocnictwa nieodwołalnego). Można również zastrzec w pełnomocnictwie, iż nie będzie ono gasnąć wraz ze śmiercią mocodawcy.
Podstawa prawna
Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.)
autor: Tomasz Konieczny
Gazeta Podatkowa nr 94 (1031) z dnia 2013-11-25