Sprzedaż nieruchomości o charakterze zorganizowanym i ciągłym należy rozliczyć w ramach działalności gospodarczej - wyrok NSA
O tym, czy sprzedaż nieruchomości należy rozliczać w ramach działalności gospodarczej, decydują zewnętrzne, obiektywne okoliczności. Jeżeli działania podatnika mają charakter ciągły i zorganizowany, uzyskane przychody należy kwalifikować do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
(wyrok NSA z 7 maja 2014 r., sygn. akt II FSK 1318/12)
Podatnik dokonał kilkunastu transakcji zakupu i sprzedaży nieruchomości lub udziałów w nieruchomości. Organ podatkowy uznał, że nieruchomości nie zostały nabyte na własne potrzeby, jako majątek osobisty, ale w celu sprzedaży z zyskiem. W związku z tym uzyskane z tego tytułu przychody należy kwalifikować do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
Podatnik nie zgodził się ze stanowiskiem fiskusa i zaskarżył wydaną w tym zakresie decyzję. Jak argumentował, nieruchomości nabył wraz z innymi osobami, ponieważ planowali budowę domów na własne potrzeby. Budowa i utrzymanie dotychczasowego domu wiązały się bowiem z nadmiernymi kosztami. Argumenty podatnika nie przekonały organu odwoławczego. Zwrócił on uwagę, że wyjaśnienia podatnika są sprzeczne. Z jednej strony podnosi on, że nieruchomości nabył w celu wybudowania domu, a zamiar ten nie został zrealizowany, ponieważ plan zagospodarowania przestrzennego został wkrótce uchylony. Z drugiej strony - w tym samym celu podatnik nabył w następnym roku sąsiednie działki, które także nie były objęte planem zagospodarowania przestrzennego. Ponadto, działki te podlegały ochronie z uwagi na walory przyrodnicze i nie były przeznaczone pod zabudowę. W związku z tym uznano, że przeprowadzone przez podatnika transakcje miały na celu lokowanie kapitału i powiększenie własnego majątku.
Sprawa trafiła do sądu, ale zarówno WSA, jak i NSA podzielili stanowisko fiskusa. Sąd kasacyjny uznał, że działania podatnika miały charakter ciągły i zarobkowy. Nie zgodził się tym samym z autorem skargi kasacyjnej, że zakup i sprzedaż kilkunastu nieruchomości w tej samej okolicy wskazuje raczej na "przejaw koncepcji związanych z nabytymi nieruchomościami, a nie ciągłości rozumianej jako powtarzające się wykonywanie działań o charakterze zarobkowym". Sąd wskazał przy tym, że przy ocenie, czy działania podatnika mogą być uznane za wykonywane w ramach działalności gospodarczej, bierze się pod uwagę m.in. zamiar podatnika. Ostatecznie uznano:
"(…) o tym, czy Skarżący prowadził działalność gospodarczą, decydują zewnętrzne, obiektywne okoliczności. Mając na uwadze, że w badanym okresie Skarżący przeprowadził kilkanaście transakcji sprzedaży i zakupu nieruchomości, należy podzielić ocenę sądu pierwszej instancji, że działalność Skarżącego miała charakter ciągły (powtarzalny) w rozumieniu przywołanego przepisu (art. 5a pkt 6 ustawy o PDOF zawierającego definicję działalności gospodarczej - przyp. red.). (…)"
NSA podkreślił przy tym, że w tej sprawie nie miał zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PDOF, zwalniający od podatku przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub część nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Z ustaleń organu podatkowego wynikało bowiem, że wraz ze sprzedażą nieruchomość utraciła ona swój charakter rolny - co jest przesłanką negatywną zastosowania omawianego zwolnienia.
Od redakcji:
Na temat kwalifikowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości do odpowiedniego źródła przychodów wypowiedział się także NSA w wyroku z 18 kwietnia 2014 r., sygn. akt II FSK 1315/12. Również w tej sprawie NSA uznał, że działania podatników (tu: małżonków) sprzedających nieruchomości (tu: działki) miały charakter zorganizowany, ciągły i zarobkowy. Podjęli oni bowiem szereg aktywnych działań, wykraczających poza zwykłe przygotowanie do sprzedaży przez osoby fizyczne ich mienia osobistego, a mających na celu znaczne zwiększenie wartości i atrakcyjności sprzedawanych działek budowlanych. Spełniony również został wymóg prowadzenia działalności w sposób ciągły, co potwierdza częstotliwość podejmowanych działań i skala dokonywanych transakcji, prowadzące do seryjnej sprzedaży działek budowlanych przez okres kilku lat.
Przy ustalaniu, czy przychody ze sprzedaży nieruchomości należy rozliczać w ramach sprzedaży prywatnego majątku (w takim przypadku sprzedaż po 5 latach, licząc od końca roku, w którym nabyto/wybudowano nieruchomość nie powodowałaby powstania przychodu), czy w ramach działalności gospodarczej, decydują okoliczności faktyczne danej sprawy. Każda sytuacja wymaga jednak indywidualnej oceny. Powyższe wyroki mogą być jedynie wskazówką, na jakie elementy należy tu zwrócić szczególną uwagę. Najistotniejsze jest zatem to, czy podejmowane przez podatnika działania mają charakter stały, ciągły i zarobkowy.
Biuletyn Informacyjny dla Służb Ekonomiczno - Finansowych Nr 18 z dnia 2014-06-20