Czym ryzykujesz kupując mieszkanie od dewelopera?

Kupując mieszkanie od dewelopera zaciągamy kredyt, który wypłacany jest z reguły w transzach. Wykonawca dostaje pieniądze porcjami, w miarę postępu prac, według ustalonego wcześniej harmonogramu. W przypadku kredytów walutowych, w większości banków, wysokość transz ustalona jest we frankach, euro czy dolarach i wypłacana po kursie kupna danej waluty z dnia wypłaty transzy.

W efekcie, zaciągając kredyt budowlano-hipoteczny nie wiemy, jaka będzie wysokość danej transzy w złotówkach. Jeśli polska waluta umocni się w okresie od podpisania umowy do wypłaty pieniędzy, wówczas deweloper może dostać za mało. Różnicę będziemy musieli pokryć z własnej kieszeni.

Może być oczywiście odwrotnie. Osłabienie złotówki - niekorzystne dla osób już spłacających dług w walucie - w tym przypadku oznacza "premię" w postaci wyższej transzy. Nadwyżka trafia na konto kredytobiorcy.

Banki stopniowo jednak odchodzą od systemu opisanego powyżej. Coraz częściej punktem wyjścia staje się kwota w złotówkach, a nie w walucie. Oznacza to, że klient ma pewność, że na konto dewelopera wpłynie dokładnie 20 czy 30 tys. zł. Nie wie natomiast, ile to będzie w przeliczeniu na walutę, której kursem indeksowany jest kredyt. W rezultacie, do momentu wypłaty ostatniej transzy, zmienia się wysokość zadłużenia kredytobiorcy wyrażona we frankach czy euro.

Takie rozwiązanie stosują m.in. Bank Millennium i MultiBank. W obu tych instytucjach wysokość transz ustalona jest w złotówkach - nawet przy kredytach walutowych. Bank BPH wybrał inną metodę. Wypłata transz następuje po kursie kupna waluty na dany dzień. Jeśli wypłacona kwota nie pokrywa raty należnej deweloperowi, wówczas kredytobiorca może złożyć wniosek, by bank uzupełnił różnicę. Suma wszystkich transz, wyrażona w walucie obcej, nie może być jednak wyższa niż to, co zostało zapisane w umowie. Gdyby przekroczenie tego "sufitu" okazało się konieczne, kredytobiorca może wystąpić o podwyższenie kwoty kredytu lub dopłacić różnicę z własnej kieszeni.

W PKO BP, Banku Ochrony Środowiska czy Deutsche Banku PBC klient nie wie, jaka będzie wysokość transzy w złotówkach. Punktem wyjścia jest bowiem kwota w walucie obcej przeliczana na polską walutę w dniu wypłaty. Ewentualną ujemną różnicę klient musi wyrównać we własnym zakresie.

W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera bardzo użytecznym narzędziem jest rachunek powierniczy. Niestety ustawa, która miała zmusić deweloperów do korzystania z takich kont, od kilku lat nie wyszła poza fazę projektów. Taki rachunek to sposób na zabezpieczenie interesów osoby kupującej nowe mieszkanie od dewelopera czy spółdzielni.

Pieniądze na zakup nie trafiają do kieszeni firmy, lecz na odpowiedni rachunek w banku. Bank wypłaci je deweloperowi dopiero po wywiązaniu się przez niego z umowy, czyli wybudowaniu mieszkania i przekazaniu własności aktem notarialnym.

Niektóre banki zdecydowały się na wprowadzenie rachunków powierniczych, a część deweloperów, by zwiększyć swoją wiarygodność, korzysta z tych produktów. Jako pierwszy, rachunek powierniczy wprowadził PKO BP. Jest to umowa trójstronna zawierana na okres do 2 lat pomiędzy osobą kupującą budowaną nieruchomość, inwestorem realizującym jej budowę (deweloper lub spółdzielnia mieszkaniowa) a bankiem. Rachunek prowadzony jest w walucie polskiej, a wpłaty mogą być dokonywane w formie gotówkowej lub bezgotówkowej. Co ciekawe, środki wpłacone na rachunek są korzystnie oprocentowane - obecnie na poziomie ok. 4,2 proc. rocznie.

Rachunek powierniczy znajdziemy także w ofercie Banku Zachodniego WBK i Banku Ochrony Środowiska. W BZ WBK środki gromadzone na rachunku nie są jednak oprocentowane. W BOŚ warunki prowadzenia rachunku są indywidualnie negocjowane z każdym klientem. W przyszłym roku rachunek powierniczy ma się pojawić w ofercie Deutsche Banku PBC, a MultiBank aktualnie pracuje nad taką ofertą.

Maciej Kossowski