Decyzja RPP. O ile zdrożeją kredyty?

Zakładając, że rynkowa stawka WIBOR wzrosłaby o tyle ile oficjalne stopy czyli o 0,4 pkt proc., to oznacza ratę wyższą o kilkadziesiąt złotych, a przy wyższych kredytach więcej. Ekspert rynku nieruchomości Tomasz Narkun wylicza, że przy kredycie na 25 lat w wysokości 200 tys. zł, będzie to wzrost o 40 zł, przy kredycie na 320 tys. zł o 65 zł, a jeśli był to kredyt na 500 tys. zł, to podwyżka wyniesie 100 zł.

Jak to wyglądałoby na konkretnych przykładach kredytobiorców, obliczyli dla Interii eksperci serwisu Rynek.Pierwotny.pl.

Przy obecnym poziomie stopy WIBOR 3M, raty kredytu (30 lat) na typowe nowe mieszkanie z największych miast wynoszą od 1178 zł (Łódź) do 1792 zł (Warszawa). Jeżeli założymy, że na skutek niedawnego podniesienia głównej stopy procentowej NBP o 0,40 punktu procentowego, WIBOR 3M wzrośnie tak samo, to wówczas przykładowe raty wyniosą 1239 zł (Łódź) - 1885 zł (Warszawa). Podwyżka WIBOR-u 3M o 1 punkt procentowy skutkowałaby natomiast ratą na poziomie od 1334 zł do 2030 zł - wylicza Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Z kolei Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera zwraca uwagę, że podwyżka przełoży się również na obniżenie kwoty dostępnego kredytu dla tych, którzy będą chcieli zaciągnąć kredyt.

- Zdolność kredytowa osoby, która dotychczas mogła liczyć na 300 tys. zł spadnie do ok. 287 tys.  zł a więc o ok. 13 tys.  zł. Nie jest to więc zbyt duża zmiana, która miałaby istotne znaczenie, ale warto pamiętać, że mieszkania są już dość drogie, więc w niektórych przypadkach będzie to istotne - podkreśla analityk. 

Średnia kwota nowo zaciąganych kredytów sięgnęła już 330 tys. zł. Oprocentowanie jest sumą stawki WIBOR (stopa rynkowa, która podąż za oficjalnymi stopami, albo wyprzedzająco odzwierciedla oczekiwania co do zmiany stóp) i marży. Trzeba jednak pamiętać, że banki aktualizują oprocentowanie w różnych cyklach, zazwyczaj co trzy miesiące - każdy ma to zapisane w umowie. Nie wszyscy dostaną więc te podwyżkę w tym samym momencie. Z punktu widzenia kredytobiorców najważniejsze jest pytanie czy będą kolejne podwyżki. Eksperci ostrzegali, że rekordowo niskie stopy nie będą trwać wiecznie, a kredyty zaciąga się na 20-30 lat i trzeba się liczyć z tym, że kiedyś wzrosną.

Na koniec drugiego kwartału 2021 średnia marża ofertowa (składnik oprocentowania) kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75 proc., udzielonego na okres 25 lat) wyniosła 2,27 proc.

Stopa referencyjna NBP do dziś wynosiła tylko 0,1 proc., podczas gdy przed pandemią wynosiła 1,5 proc. Wysokość rat kredytów hipotecznych jest ściśle związana z 3-miesięczną stawką WIBOR, która teraz jest na poziomie 0,24 proc. wobec 1,71 w marcu 2020 roku. Stawka WIBOR ostatnio nieco wzrosła, bo jeszcze niedawno wynosiła 0,21 proc. Jej ruch w górę to konsekwencja oczekiwań rynku i banków, że dojdzie do podwyżki stóp procentowych.

Tak niskie stopy mamy w Polsce od kilkunastu miesięcy. W efekcie klienci banków są narażeni na niezwykle skromne oprocentowanie lokat i niemal całkowity brak atrakcyjnych ofert kont osobistych. Z drugiej strony, obniżone stopy zachęcają Polaków do sięgania po kredyty. W pierwszym półroczu tego roku banki udzieliły 13 proc. więcej kredytów mieszkaniowych niż w 2019 roku i prawie 23 proc. więcej w porównaniu z 2020 rokiem. Kwota tych kredytów jest wyższa aż o 33 proc. niż z pierwszym półroczu 2019 roku.

Osoba, która bierze teraz kredyt hipoteczny w kwocie 500 tys. zł z 30-letnim okresem spłaty i przy marży banku w wysokości 2 proc. przyjmuje na siebie oprocentowanie na poziomie 2,24 proc. (suma marży i WIBOR). Miesięczna rata takiego kredytu to około 2 tys. zł.

Gdyby (zakładając hipotetycznie) po radykalnym podwyższeniu stóp procentowych NBP, stawka 3-miesięcznego WIBOR wzrosła do 3 proc., to łączne oprocentowanie kredytu wyniosłoby 5 proc., a miesięczna rata zwiększyłaby się z 2 tys. zł do około 2 700 zł. Byłby to więc ruch w górę o 35 proc.

Prawdopodobieństwo, że NBP w dającej się przewidzieć przyszłości podniesie stopę referencyjną z 0,1 proc. do kilku procent jest jednak bardzo małe. Nawet powrót do poziomu sprzed pandemii (1,5 proc.) nie wydarzy się raczej szybko. A gdyby do tego doszło, to rata dzisiejszego typowego kredytu hipotecznego podrożałaby o kilkanaście procent, czyli w sposób niezbyt dotkliwy dla większości klientów banków.

Nie ulega wątpliwości, że rynek mieszkaniowy jest "rozgrzewany" niskimi stopami procentowymi i tanimi kredytami. Liczni Polacy kupują nieruchomości, by w ten sposób chronić pieniądze przed stratą wartości w obliczu wysokiej inflacji. Na inwestowanie w mieszkania decydują się osoby, które nie posiadają kilkuset tysięcy złotych oszczędności, ale mają zdolność kredytową.

Według raportu AMRON publikowanego przez Związek Banków Polskich, obecnie jest 2,5 miliona czynnych umów o kredyt hipotecznych, samych kredytobiorców więcej, bo często biorą je dwie osoby w rodzinie czy gospodarstwie domowych. Łączna kwota zadłużenia z tytułu zaciągniętych kredytów mieszkaniowych sięgnęła już 486 mld złotych.

Monika Krześniak-Sajewicz, j.b