Detroit na swoim. Jak pomóc upadłym miastom?

BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami

Przywłaszczanie nieruchomości w Detroit, upadłym amerykańskim mieście, nie jest legalne, ale jest akceptowane zarówno przez mieszkańców, jak i władze, a często również przez... właścicieli lokali. Wszystkim jest to na rękę - pokazuje Claire Herbert w "A Detroit Story. Urban Decline and the Rise of Property Informality" (University of California Press, 2021). Herbert jest profesorem socjologii, wykłada na University of Oregon, a szczególnie interesuje się tkanką miejską i życiem grup w wielkich miastach.

Na początku lat 50. XX w. Detroit było stolicą amerykańskiego przemysłu motoryzacyjnego. Zamieszkiwane przez blisko 2 mln w większości dobrze zarabiających mieszkańców, tętniło życiem. Jednak dekada po dekadzie przemysł stamtąd stopniowo uciekał, a Motor City w wyniku dezindustrializacji podupadało. W 2014 r. było w nim 78 tys. opuszczonych budynków. Ceny nieruchomości spadły znacząco - był okres, że pojawiały się oferty opiewające nawet na... dolara (właściciel chciał sprzedać za wszelką cenę, byle nie płacić już podatku), a w latach 2011-2015 średnia cena sprzedawanej nieruchomości wyniosła 42,3 tys. dolarów, przy średniej 178 tys. dolarów dla całej Ameryki. Miasto wyludniło się znacząco - w 2016 r. miało około 0,6 mln mieszkańców. Trzy lata wcześniej ogłosiło bankructwo...

Gdy Herbert kupowała dom w Detroit, by na miejscu przeprowadzić długookresowe badania socjologiczne, sprzedający - dojrzały czarnoskóry mężczyzna - nie ukrywał radości z powodu, że młodzi biali ludzie chcą się osiedlać w jego mieście. "Jesteście niczym pionierzy, od nowa zasiedlając tę miejską ziemię, by tchnąć w nią życie" - stwierdził.

Nie jest tajemnicą, że Detroit zamieszkują głównie czarnoskórzy (85 proc. ludności), a miasto cechuje się wysoką przestępczością i niską stopą życiową (mediana wynagrodzeń jest tu o połowę niższa niż w USA). "Zamieszkując Detroit, nauczyłam się wielu nowych rzeczy. Na przykład tego, że lepiej zostawiać drzwi auta otwarte, szybę opuszczoną, by złodziej mógł zajrzeć do środka, nie wyrządzając szkód. Albo tego, że bezpieczniej jest iść po ulicy, niż po chodniku, bo jest ona bardziej płaska i w lepszym stanie. Albo nauczyłam się rozpoznawać wystrzały z broni palnej. Poznałam też to dziwne uczucie, gdy jest się jedyną białą osobą w warzywniaku" - pisze Herbert.

Co ciekawe, w Detroit życie sąsiedzkie kwitnie, niemal wszyscy są dla siebie mili i chcą sobie pomagać. "Wraz z sąsiadami zrzuciliśmy się na generatory prądu, a pilnowały ich nasze psy, by sprzęt nie został ukradziony. Niemal każde święta spędzaliśmy w otoczeniu sąsiadów. Jednak mieszkanie w Detroit jest dalekie od sielanki. Fast foody mają kuloodporne szyby, a nam chciano sprzedać bęben ukradziony na tej samej ulicy" - wspomina socjolożka.

Herbert podkreśla, że w Detroit kwitnie zjawisko przywłaszczania sobie - na różne sposoby, przez jednostki czy grupy - najróżniejszych nieruchomości. Autorka określa to mianem property informality. "Praktyka gwałcenia praw właścicieli nieruchomości jest w upadłych miastach, które znacząco straciły na znaczeniu ekonomicznym, najczęściej na skutek ucieczki przemysłu, faktem. Miasta te wyludniają się, infrastruktura podupada, a coraz więcej domów i budynków użytkowych stoi opuszczonych. W kwitnących gospodarczo miastach nieruchomości są cennym aktywem, zazwyczaj zyskującym na wycenie. W upadłych miastach, takich jak Detroit, dzieje się odwrotnie: nieruchomości stają się obciążeniem, niechcianym zobowiązaniem, bo trzeba od nich płacić podatki. Zjawisko przywłaszczania nieruchomości stoi w jaskrawej sprzeczności z amerykańskim umiłowaniem prawa własności i nie jest rozpowszechnione, ale jest powszechnie spotykane w niektórych miastach, takich jak Buffalo czy właśnie Detroit" - tłumaczy socjolożka.

Według niej zjawisko property informality jest akceptowane, ponieważ przynosi niemal wszystkim uczestnikom życia społeczno-ekonomicznego pewne korzyści. Zasiedlający na dziko nieruchomość mają gdzie mieszkać i się nią opiekują. Dzięki temu przestrzeń jest bardziej przyjazna, a poza tym tacy mieszkańcy to automatycznie czyiś sąsiedzi, tymczasem w miastach o wysokiej przestępczości lepiej mieć sąsiadów, bo to zawsze dodatkowe oczy w pobliżu oraz pomoc na wszelki wypadek. Tego rodzaju praktyki gwałcą prawo i zmieniają stosunki społeczne, ale warto się im przyjrzeć i je zrozumieć, oraz spróbować tak zmienić prawne rozstrzygnięcia, by odpowiadały tej sferze miejskiej rzeczywistości - przekonuje Herbert.

W pierwszych rozdziałach socjolożka opisuje degrengoladę Detroit w suchych liczbach, w kolejnych przybliża historie kilkunastu wybranych osób i rodzin, które zdecydowały się być dzikimi lokatorami. Są tutaj różne postacie i historie, a to Marsey - czarnoskóra matka dziewięciorga dzieci, a to Allen - wykształcony młody mężczyzna, który postanowił zostać "miejskim rolnikiem" i prowadzić minimalistyczne życie bez pośpiechu. Jednak nie we wszystkich nieprawnie zasiedlonych budynkach spotkać można takich miłych lokatorów, w wielu mieszkają narkomani, inne służą jako miejsca schadzek.

Wielkie pochwały należą się Herbert za to, że nie ograniczyła się tylko do opisu miasta i zjawiska masowych przywłaszczeń nieruchomości. Zaproponowała własne spojrzenie na problem i kierunki, w których należy pójść, by go w pewien sposób rozwiązać, a może raczej należałoby napisać ucywilizować. Według autorki "A Detroit Story" przyznawanie na własność zawłaszczonych nieruchomości (czy też uruchamianie programów łatwego ich odkupu od prawowitych właścicieli - taki program działa w Detroit) nie likwiduje problemu, co potwierdzają podobne historie miejskie "przerabiane" w Ameryce Południowej. W niektórych krajach władze krajowe i samorządowe postanowiły uwłaszczyć biedotę na zajmowanej nielegalnie ziemi oraz dać im na własność zasiedlone na dziko budynki i mieszkania, ale to nie poprawiło znacząco ani sytuacji tych ludzi, ani miast - przekonuje Herbert.

Według niej potrzebne są programy społeczne, które stopniowo będą ożywiały tkankę miejską, zarówno w zakresie działalności gospodarczej, jak i kulturalno-społecznej. Miasto jest bowiem skomplikowanym organizmem, musi w nim płynąć dobrze dotleniona krew, nie wystarczy tylko zaszycie kilku ran, by dobrze funkcjonował - zdaje się przekonywać naukowiec z oregońskiego uniwersytetu. Warto tutaj dodać, że dzicy lokatorzy z Detroit przeważnie chcą zamieszkiwać okupowane nieruchomości (89 proc. ankietowanych), ale mniejszość chciałaby wejść w ich posiadanie (47 proc.). "Przywłaszczenia nieruchomości, w takich miastach jak Detroit, służą społeczności. Władze krajowe i samorządowe powinny dołożyć wszelkich starań, by zbadać to zjawisko, zrozumieć je i przystosować do niego prawo, tak by upadłe miasta zaczęły się odradzać" - podsumowuje prof. Claire Herbert.

Książka "A Detroit Story" jest pasjonującym połączeniem rozprawy o socjologii upadającego miasta z reportażem i książką z dziedziny ekonomii. Zawiera wiele zestawień tabelarycznych i wykresów, a także poruszających zdjęć (jakże boli widok splądrowanej biblioteki miejskiej). Dla wszystkich, którzy interesują się tematyką miejską od strony socjologii i ekonomii, jest to lektura obowiązkowa.

Piotr Rosik

Dziennikarz analizujący rynki finansowe, zwłaszcza rynek kapitałowy.

***