Deweloper skuteczniej kontrolowany
Klienci wpłacili oszczędności (nierzadko całego życia) na mieszkanie budowane przez dewelopera. Przed ukończeniem inwestycji i przeniesieniem prawa własności na przyszłych mieszkańców deweloper bankrutuje. Niedokończoną inwestycję, jako masę upadłościową, sprzedaje syndyk, a przyszli lokatorzy zostawieni są na lodzie. Taki scenariusz był ćwiczony do znudzenia w ostatnich kilkunastu latach.
Być może jednak w tym roku przejdzie już do lamusa - rząd pracuje bowiem nad projektem ustawy o gwarancjach płatności budowlanych, która położy kres samowoli nieuczciwych lub nieudolnych deweloperów.
Kontrakt czy cyrograf?
Podpisywane przez klientów umowy z deweloperem rzadko spełniają elementarne zasady równoprawności, z reguły przypominają raczej cyrografy, z których wynika, że przedsiębiorca ma same prawa, zaś klient same obowiązki. Na dodatek umowy te, jeśli nie były zawarte u notariusza, nie dają później klientowi możliwości dochodzenia swych racji na drodze sądowej. Nie wiedzieć czemu, nasi łaknący nowego mieszkania klienci przyjmują taki dyktat, uważając go niemal za dopust boży. Z kolei rządzącym niespieszno było do tej pory z ucywilizowaniem tej kwestii, ponoć w obawie przed stawianiem nadmiernych barier raczkującym na rynku budowlanym deweloperom.
Czy może być inaczej? Oczywiście, że tak. Model sensownej i chroniącej interesy obu stron regulacji wprowadziły i wszechstronnie przećwiczyły inne kraje. Z państw-członków UE najwcześniej - bo już w latach 50-tych - ochronę praw klientów wprowadziła Francja. Potem stopniowo dołączyły inne kraje: Niemcy, Belgia, Austria i kolejne. W USA z kolei rozwijała się instytucja tzw. rachunku escrow, prowadzonego przez firmę pośredniczącą pomiędzy deweloperem i jego klientem.
U nas, z braku ustawowych regulacji - wiadomo, przyroda nie znosi próżni - część obowiązków związanych z ochroną praw klienta wzięły na siebie niektóre banki, autoryzując deweloperów, z którymi nawiązały współpracę. Czynią to zresztą i we własnym interesie, by nie mieć potem kłopotów z kredytobiorcą wystawionym do wiatru przez niewiarygodnego przedsiębiorcę. Ale nie zastąpi to przecież ochrony ustawowej.
Po pierwsze, rachunek powierniczy
Najważniejszy instrument ochrony praw klienta to rachunek powierniczy w banku uniwersalnym, na którym zgromadzone są środki wpłacone przez klienta na sfinansowanie inwestycji. Na marginesie zauważmy, że na mocy ostatniej nowelizacji ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych, ten typ rachunku może prowadzić także bank hipoteczny. Tak czy inaczej, środki te pozostają pod kontrolą banku i on decyduje o ich wypłacie deweloperowi.
Nowa ustawa ma nałożyć na deweloperów obowiązek zakładania takich rachunków. Mogą one mieć charakter zamknięty (wypłata dla dewelopera następuje dopiero po ukończeniu całej inwestycji) lub otwarty (środki wypłacane są w transzach, w miarę postępu robót). Nietrudno przewidzieć, że u nas wśród deweloperów większym powodzeniem będzie się cieszył drugi typ tych rachunków. Jednak decyzja w tej sprawie będzie należała także do klienta i banku. Nie wiadomo jeszcze, jakie będą szczegółowe przepisy, dotyczące korzystania dewelopera z rachunków otwartych. W innych krajach z reguły wypłata musi nastąpić w minimum czterech transzach, z czego żadna nie może wynosić więcej niż 25 proc. wartości inwestycji. Chroni to klienta przed nadmierną i nieuzasadnioną kumulacją wypłat w początkowym okresie budowy.
Jakie są korzyści z rachunku powierniczego? To oczywiste: klient ma pewność, że jego pieniądze są chronione i nie będą wydane niezgodnie z przeznaczeniem, zaś deweloper ma gwarancję, że klient nie wycofa się nagle z umowy (jeśli tak - to będzie musiał za to zapłacić). Skorzysta także bank - będzie miał bowiem ewentualnie dobre zabezpieczenie dla kredytu udzielonego deweloperowi plus oczywiście opłaty za prowadzenie i obsługę rachunku. Zauważmy jak ważna stanie się tu rola banku - będzie on musiał na bieżąco monitorować postępy prac i jeśli nie będą zgodne z przygotowanym przez dewelopera harmonogramem, bank wstrzyma wypłatę następnej transzy aż do momentu uzupełnienia braków. To jeszcze nie wszystko.
Prospekt ważny jak umowa
Nowa ustawa zobowiąże dewelopera do opracowania i przekazania klientowi, jeszcze przed podpisaniem umowy, dość szczegółowego prospektu realizowanego przedsięwzięcia budowlanego. Mają tu być ujęte dane o firmie, w tym np. wysokości kapitału założycielskiego, składzie zarządu, wynikach finansowych, a także rozbudowana informacja o inwestycji - lokalizacji budynku, rozkładzie i wykończeniu mieszkań, harmonogramie i terminie zakończenia robót oraz terminie odbioru i przeniesienia praw własności mieszkania na klienta.
W interesie klienta będzie dokładne zapoznanie się z prospektem, bowiem jeżeli w trakcie trwania umowy okaże się, że rozwiązania przedstawione w prospekcie różnią się od zawartych w umowie - wiążące dla dewelopera będą postanowienia korzystniejsze dla klienta!
A sama umowa? Nie będzie już możliwe zawieranie zwykłych pisemnych umów pomiędzy stronami. Już umowa przedwstępna będzie musiała mieć formę aktu notarialnego, co wprawdzie nieco kosztuje, ale jest skuteczne w przypadku ewentualnej konieczności dochodzenia przez klienta roszczeń wobec przedsiębiorcy. W umowie będą musiały być uwzględnione takie informacje jak: opis nieruchomości i położenie na niej budynku; dane dotyczące pozwolenia na budowę; szczegółowy opis domu lub budynku i mieszkania, którego dotyczy umowa; cena domu lub mieszkania; wysokość i terminy dokonania wpłat na rachunek powierniczy; termin rozpoczęcia i zakończenia inwestycji; termin przeniesienia własności lokalu na klienta. Oprócz tego umowa będzie musiała zawierać warunki ewentualnego rozwiązania umowy i zwrotu klientowi części środków. Brak któregokolwiek z tych punktów w umowie sprawi, że będzie ona nieważna.
Syndyk w roli dewelopera
Co jednak w sytuacji, gdy deweloper będzie zawalał kolejne terminy, utraci płynność finansową i w efekcie zbankrutuje? To samo, odpukać, może się też przytrafić bankowi, który będzie prowadził rachunek powierniczy. W tym drugim przypadku sprawa jest prostsza - syndyk masy upadłościowej będzie zobowiązany przekazać zgromadzone na rachunkach powierniczych środki na analogiczne rachunki założone w innym banku. Obowiązują tu jednak także przepisy ustawy o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, ograniczające wypłatę gwarantowanych środków dla pojedynczego klienta zbankrutowanego banku (obecnie do wysokości 22,5 tys. euro).
Prawdopodobieństwo upadku banku jest oczywiście nieporównanie mniejsze niż prawdopodobieństwo bankructwa dewelopera. Jednak i w takiej sytuacji położenie klienta będzie bez porównania lepsze niż obecnie. Podstawowa kwestia, to wyłączenie środków zgromadzonych na rachunkach powierniczych z masy upadłościowej firmy. Wtedy klient nie traci wcale - jeżeli był to rachunek zamknięty, lub może odzyskać przynajmniej część wpłaconych pieniędzy - w przypadku rachunku otwartego, i czekać na odzyskanie reszty wraz z innymi wierzycielami.
Wiadomo jednak, że dla klienta ważniejsze od takiego rozwiązania byłoby kontynuowanie budowy. I taką możliwość zawiera projekt nowych regulacji. Obowiązki dewelopera bierze wtedy na siebie syndyk masy upadłościowej, a wierzytelności klientów nie przekształcą się z chwilą bankructwa dewelopera w wierzytelności pieniężne. Z obowiązku kontynuowania budowy syndyk może być zwolniony tylko w przypadku, gdyby było to niezgodne z interesem klientów. O tym, czy budowa ma być kontynuowana decydowałby sędzia komisarz. Jeśli tak - jej zakończenie oznaczałoby w efekcie przeniesienie własności domu lub mieszkania na klienta, czyli sprawa kończyłaby się happy endem.
Czy jest szansa, że nowe przepisy szybko wejdą w życie? Prace nad projektem nowej ustawy trwają już od prawie trzech lat. Jest jednak nadzieja, że w bieżącym roku zostanie ona uchwalona. Byłby to już najwyższy czas.
Witold Bieńkowski
Zobacz również:
Oszustwa w sektorze budowlanym
Sprawdź oprocentowanie kredytów mieszkaniowych
Oblicz swoje raty kredytowe
Weź kredyt mieszkaniowy w Centrum Finansowym
