Jak nie wpaść w pułapkę kredytową

Osoby, które ubiegają się o walutowe kredyty mieszkaniowe, muszą liczyć się ze znacznie dłuższym oczekiwaniem na ich uzyskanie. To efekt tzw. Rekomendacji S, czyli ograniczeń w udzielaniu kredytów walutowych, wprowadzonych przez Komisję Nadzoru Bankowego. Zwłoka ze strony banków może powodować wymierne straty finansowe klientów, których nie da się potem od banków odzyskać.

Kredytowe pułapki

Z sygnałów naszych czytelników starających się o kredyt walutowy wynika, że banki odwlekają moment zawarcia umowy kredytowej. Może to powodować nie lada problemy po stronie osób czekających na kredyt.

Tak było m.in. w przypadku mieszkańca Warszawy, który na początku czerwca złożył wniosek o kredyt hipoteczny we frankach szwajcarskich na zakup domu. Dobrze zarabiający 30-latek niemal od ręki uzyskał pozytywną decyzję kredytową, a bankowy doradca kredytowy zapewnił go, że na pewno uzyska kredyt do końca czerwca. Wnioskodawca zawarł więc przedwstępną umowę kupna domu w formie aktu notarialnego i zapłacił 5 tys. zł zadatku. W umowie zobowiązał się, że do 30 czerwca sprzedający dom uzyska pierwszą ratę kredytu. W międzyczasie sprzedał również swoje mieszkanie.

Niestety, mijały tygodnie, a bank wciąż nie miał przygotowanej umowy kredytowej, tłumacząc to kolejką oczekujących. Co gorsza, nie był również w stanie wskazać, choćby orientacyjnie, kiedy taka umowa może zostać zawarta.

Ostatecznie po 14 lipca sprzedający dom zażądał, zgodnie z zawartą umową, kary umownej w wysokości 5 proc. wartości nieruchomości (w tym przypadku 20 tys. zł) plus wpłacony zadatek i zagroził odstąpieniem od umowy. Bank nadal nie był w stanie określić, kiedy zawrze umowę kredytową - jedyna informacja, jaką miał dla klienta to: jest kolejka, proszę czekać. Wnioskodawca zaczął więc szukać kredytu w innych bankach, jednak wszędzie informowano go, że załatwianie formalności potrwa nie krócej niż miesiąc. Ostatecznie bank, w którym złożył wniosek, podpisał z nim umowę kredytową 20 lipca. Pechowy kredytobiorca był o włos od utraty domu i 25 tys. zł. W dodatku nie miałby gdzie mieszkać, bo sprzedał swoje mieszkanie.

Źródła zatorów

Od 1 lipca tego roku, aby otrzymać kredyt walutowy, trzeba mieć wyższe niż przed tą datą dochody. Tymczasem przy takiej samej kwocie kredytu udzielonego we frankach szwajcarskich odsetki mogą być nawet o połowę niższe niż przy kredycie złotówkowym.

Już na długo przed 1 lipca wiadomo było, że nowe zasady analizowania zdolności kredytowej, wynikające z Rekomendacji S, spowodują, że spora grupa osób w ogóle nie otrzyma kredytu walutowego. Portal Money.pl szacował, że będzie to ok. 70 tys. rodzin rocznie. Dlatego osoby, które miały zamiar ubiegać się o kredyt mieszkaniowy, składały wnioski przed 1 lipca. Spowodowało to zatory w bankach i opóźnienia w podpisywaniu umów kredytowych.

Kolejną przyczyną zwiększenia liczby kredytów są wciąż rosnące ceny mieszkań. Ludzie, słusznie bojąc się dalszego ich wzrostu, kupują, zanim będzie jeszcze drożej.

Bank nie odpowie za straty

- Banki podejmą wkrótce działania, które zniwelują zaistniałą sytuację, m.in. zatrudnią więcej osób, które będą zajmować się rozpatrywaniem wniosków kredytowych - mówi Krzysztof Pietraszkiewicz, prezes Związku Banków Polskich. - Za wysoce nieroztropne uważam jednak podejmowanie przez osoby ubiegające się o kredyt jakichkolwiek decyzji związanych z kupnem mieszkania bez zapoznania się z ostateczną wersją umowy kredytowej - dodaje.

Prawnicy są zgodni - bank nie poniesie odpowiedzialności za straty klienta z powodu późniejszego podpisania umowy kredytowej. Prawo bankowe nie precyzuje bowiem terminów, w jakich powinna zostać zawarta taka umowa lub wydana decyzja kredytowa.

4 KROKI

Jak zabezpieczyć się, biorąc kredyt mieszkaniowy

1 Ubiegając się o kredyt, złóż wniosek przynajmniej w dwóch bankach.

2 Nie podpisuj umowy kupna mieszkania, zanim nie otrzymasz kredytu.

3 Jeśli musisz podpisać umowę przedwstępną przed otrzymaniem kredytu, zawrzyj w niej odpowiednio długie terminy na wpłatę pieniędzy i podpisanie umowy ostatecznej.

4 Dowiedz się w banku o możliwość otrzymania promesy.

MIESZKANIA DROŻEJĄ, BO:

- brakuje planów zagospodarowania przestrzennego, przez co rosną ceny działek, na których można postawić budynek mieszkalny. Ich właściciele nie kwapią się ze sprzedażą, licząc, że ceny gruntów nadal będą rosły
- nie powstaje więc wystarczająca liczba nowych mieszkań, a i posiadacze lokali już gotowych windują ceny i nie są skłonni do ustępstw, bo liczą na dalszy wzrost cen - jeśli więc nie muszą zrealizować transakcji, odwlekają ją
- podaż mieszkań nie nadąża za popytem ze strony dwóch grup: inwestorów zagranicznych (zarówno indywidualnych, jak i np. funduszy inwestycyjnych) oraz Polaków, którzy kupują mieszkania na kredyt
- zwiększają się możliwości zaciągania kredytów, m.in. rosną zarobki, więc większa jest też zdolność kredytowa. Rozwój ubezpieczeń kredytu pozwala na zaciągnięcie długu nawet osobom z niskim wkładem własnym
- Inwestorzy spieszą się z zakupem z obawy przed wzrostem podatku VAT w budownictwie mieszkaniowym z 7 proc. do 22 proc. przewidywanej
od 1 stycznia 2008 r. Wprawdzie rząd obiecuje, że zdąży z opracowaniem definicji budownictwa społecznego, która da prawo do stosowania obniżonej 7-proc. stawki VAT przy zakupie mieszkań, nic w tej sprawie nie robi.

Zostaw sobie czas

Osoby, które ubiegają się o kredyt mieszkaniowy, muszą brać pod uwagę fakt, że czas oczekiwania będzie dłuższy niż jeszcze 2-3 miesiące temu. Dopóki nie uzyskamy kredytu, dopóty należy rozważnie podchodzić do podpisywania umów zakupu i sprzedaży mieszkań. Choć takiej rozwadze nie sprzyja sytuacja na rynku mieszkaniowym, stale rosnące ceny nieruchomości powodują, że jeśli ktoś znalazł odpowiadające mu mieszkanie, chce je zwykle szybko zarezerwować, podpisując umowę przedwstępną.

W takiej umowie należy jednak zapewnić sobie odpowiednie zapasy czasu - zarówno na wpłatę pieniędzy uzyskanych z kredytu, jak i podpisanie ostatecznej umowy kupna w formie aktu notarialnego. W przeciwnym razie może okazać się, że zanim otrzymamy kredyt, trzeba będzie ponieść negatywne konsekwencje wynikające z umowy, takie jak kary umowne, przepadek zadatku, a nawet odstąpienie przez sprzedającego od umowy.

Warto pamiętać, że kodeks cywilny nie przewiduje obecnie obowiązku wpisania w umowie przedwstępnej daty zawarcia tzw. umowy przyrzeczonej sprzedaży mieszkania. Wystarczy, jeśli strony uzgodnią ten termin w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej. Daje to większą elastyczność działania osobom, które złożyły wniosek kredytowy w razie problemów z uzyskaniem kredytu.

Zdaniem Wojciecha Kaczorowskiego z Banku Millennium, na sprawniejsze podpisanie umowy kredytowej mają szansę klienci, którzy wybrali już mieszkanie, na które chcą zaciągnąć kredyt i wiedzą, jaka procedura obowiązuje w danym banku. Podkreśla jednak, że czas trwania niektórych czynności jest od banków niezależny - np. dokonanie wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę.

Warto zawczasu dowiedzieć się, jakie terminy na załatwienie określonych formalności przewidują wewnętrzne procedury bankowe.

- W naszym banku na wydanie decyzji kredytowej mamy 10 dni - mówi Marek Ryczkowski - ekspert PKO BP. Jeśli klient złoży komplet dokumentów, ten termin raczej nie jest przekraczany - dodaje.

Osoba zainteresowana kredytem mieszkaniowym powinna również dokładnie przejrzeć oferty banków, dowiadując się, jakie dokumenty będą potrzebne do uzyskania kredytu.

Zbierz wszystkie dokumenty

- Warto przy tym pamiętać, że należy przygotować od razu wszystkie wymagane dokumenty, donoszenie ich etapami nie ma sensu, gdyż bank i tak nie rozpatrzy niekompletnego wniosku - mówi Sabina Salamon z Deutsche Bank PBC.

Zdaniem Macieja Kossowskiego z firmy doradczej Expander, klienci, którzy ubiegają się o kredyt, muszą zabezpieczać się w ten sposób, że złożą wniosek kredytowy w co najmniej dwóch bankach. Pośrednicy kredytowi monitorują sytuację w bankach i wiedzą zwykle, gdzie są większe, a gdzie mniejsze zatory.

Postaraj się o promesę

- Niekiedy udzielenie kredytu poprzedza wydanie przez bank promesy, czyli zobowiązania się banku do udzielenia kredytu - mówi Katarzyna Marczyńska, arbiter bankowy. - Promesy zawierają niekiedy datę, do której kredyt zostanie udzielony, jednak stosowane są dość rzadko i zwykle w obrocie pomiędzy przedsiębiorcami - dodaje.

Posiadając promesę, łatwiej dochodzić roszczeń od banku z tytułu nieudzielonego w terminie kredytu.

Jacek Czabański partner w kancelarii White&Case, adwokat specjalizujący się w prawie bankowym - opinia

Klient nie ma żadnych roszczeń o naprawienie szkody w stosunku do banku, który, jego zdaniem, zbyt późno podpisał z nim umowę kredytową, po wydaniu pozytywnej decyzji kredytowej. Bank nie jest w tej mierze związany żadnymi ustawowymi terminami. Klient, który uważa, że zbyt długo czeka na podpisanie umowy kredytowej, może skorzystać z usług innego banku. Dochodzenie ewentualnych roszczeń z tytułu szkody wyrządzonej opieszałością banku byłoby możliwe tylko wówczas, gdyby bank zobowiązał się do udzielenia kredytu we wskazanym terminie
(w jakikolwiek sposób, również w reklamie) i nie wywiązał się z tego.

Warto zauważyć, że wydłużające się kolejki po kredyty mieszkaniowe mają dalej idące konsekwencje. Tworzą się coraz większe zatory w wydziałach wieczystoksięgowych, gdyż gros kredytobiorców składa wnioski o wpis hipoteki do księgi wieczystej.

Ewa Usowicz

Szeroka oferta kredytów mieszkaniowych w jednym miejscu! Sprawdź!