Kryzys nieruchomości dusi Amerykę

Krajem, będącym przez dziesięciolecia przedmiotem uzasadnionej dumy mieszkańców i zawiści świata, u schyłku drugiej kadencji Busha wstrząsają konwulsje gospodarczo-polityczno-społeczne. Jednym z nokautujących ciosów zadanych dobrobytowi i stabilności gospodarczej supermocarstwa stał się kryzys na rynku nieruchomości, który rozpoczął się prawie 2 lata temu. Nic nie zwiastuje rychłego wydźwignięcia się z tarapatów.

Jak zazwyczaj w kapitalizmie bywa, u podłoża legła chciwość i zadufanie w niezmienność gospodarczych trendów. W pierwszych latach nowego stulecia rynek nieruchomości w USA znajdował się w transie nieprzytomnej prosperity. W większości stanów ceny domów pięły się błyskawicznie w górę, kredyty były ogólnodostępne i nisko oprocentowane. Banki i firmy inwestycyjne w szaleństwie pomnażania dochodów zatraciły instynkt samozachowawczy. W apogeum boomu pożyczki na zakup domu (dla wielu Amerykanów jest to równoznaczne z realizacją tzw. "American dream", marzenia o sukcesie) udzielano dosłownie każdemu. Bez weryfikacji dochodów, bez zawracania sobie głowy odpowiedzialnością finansową petenta.

Brokerzy pośredniczący w załatwianiu pożyczek współpracowali z przekupionymi ekspertami od wartości nieruchomości, którzy zawyżali wyceny; pożyczkobiorców instruowano, jak kłamać w podaniach, by zakwalifikować się na pożyczkę, zwaną subprime loan. Dostawali ją nagminnie ludzie, których nie było stać na spłaty, którzy nie wnosili żadnego downpayment, czyli wkładu własnego.

Dziś gazety pełne są historii takich, jak ta: samotna kelnerka z dzieckiem na Florydzie namówiona została przez pana wygłaszającego odczyt w kościele (kościół konotuje zaufanie, prawdomówność) do zakupu kilku domów pod wynajem. Mimo nędznych zarobków i braku biznesowych doświadczeń dostała milion dolarów pożyczki. Depozyt własny: zero. Wkrótce zdała sobie sprawę, że nie jest w stanie domów wynająć za tyle, ile gwarantował miły pan z kościoła; w dodatku wymagają one poważnych nakładów inwestycyjnych na remonty. Wartość domów okazała się niższa niż ją zapewniano, a spłaty znacznie wyższe. Status inwestora udało jej się utrzymać przez niecały rok. Potem przyszło foreclosure - bank odebrał niewypłacalnej klience domy. Ona zapaskudziła sobie na lata historię kredytową, bank stracił sporą kwotę, która pomnożona przez tysiące podobnych przypadków zaczęła mocno ciążyć.

Inną wersją naciągania na cudowne wzbogacenie było oferowanie właścicielom domów przefinansowania pożyczki. Płacisz 1000 dol. miesięcznie - tłumaczyli sympatyczni brokerzy - bo masz wysokie oprocentowanie. Teraz jest niskie, my ci to zmienimy i zamiast tysiąca będziesz płacić 600 dol. Kosztować cię to będzie głupie 3 tys. za procedurę closing, czyli realizację nowej pożyczki. Po kilku miesiącach oprocentowanie drastycznie wzrastało, co było małymi literkami zapisane w umowie, ale miły pan zapomniał o tym wspomnieć. Rezultat: foreclosure, właściciel zostaje bez domu, a bank z balastem kolejnego budynku, z którym nie wiadomo, co począć, bo właśnie "pękła bańka". Za świadome wprowadzanie w błąd klientów staje właśnie przed sądem największa w USA firma udzielająca kredytów mortgage, Countrywide.

O nieuchronności "pęknięcia bańki" na rynku nieruchomości mówiło się już wcześniej. Ceny oderwały się od autentycznej wartości domów i poszybowały w przestrzeń. Ale wszyscy byli w amoku zakupów i mało kto słuchał krakania czarnowidzów. Wszak to Ameryka, Land of Opportunity, kraj okazji i przedsiębiorczych, pracowitych ludzi sukcesu. Czemu mam biernie patrzeć, jak dookoła się bogacą, strachliwie wysłuchując kasandrycznych przepowiedni?

Bańka pękła, ziemia się zarwała i od tego czasu trwa lot w dół. Sięgnęliśmy dna? Eh, daleko do tego! Co dalej? Trzeba czekać, aż wahadło zmniejszy amplitudę wahań - to zatroskane komentarze telewizyjnych ekonomistów.

Czekanie na lepsze czasy potrwa znacznie dłużej niż zwykle. Liczba procedur foreclosure dynamicznie rośnie: w maju 2007 r. 28 tys. rodzin straciło domy, rok później ponad 73 tys. "Maj 08 był 29. z kolei miesiącem zwiększania się liczby foreclosure" - konstantuje Realty Trac, firma marketingowa monitorująca ten sektor. Najgorsza sytuacja panuje w Nevadzie, Kalifornii i na Florydzie. Tymczasem do drzwi puka kolejny, skatalizowany przez nieruchomościową zapaść kryzys finansowy. Ludzie w USA obkupywali się biorąc pożyczki pod zastaw domów, których wartość została sztucznie rozdęta. Bańka pękła, wartość domów poleciała w dół. Dziś długi, jakimi obciążone są ich hipoteki, przekraczają wartość wkładu właściciela zgromadzonego przez spłacanie rat. Gdyby sprzedał dom (załóżmy, czysto teoretycznie, że to możliwe) to i tak zostałby z długiem. "Ludzie patrzą na wartość swych domów oraz ich zadłużenie i pytają: Jaki sens spłacać pożyczkę?" - stwierdza firma HSH Associates, publikująca dane o stanie sektora pożyczek na zakup domów.

Banki USA w euforii hossy pożyczały pieniądze na łatwe kredyty od innych banków światowych. Zostały nie tylko z nieruchomościami, z którymi nie wiadomo, co począć, ale i z trudnymi do spłacenia długami wobec zagranicznych instytucji finansowych. Te raportują straty, co obniża ich notowania na giełdach, które zachowują się coraz bardziej histerycznie (wahadło...). Kryzys giełdowy jest nieodłącznym towarzyszem katastrofy nieruchomościowej. Istnieje oklepane powiedzonko: gdy Ameryka kaszle, świat dostaje zapalenia płuc. Co ze światem, kiedy Ameryka dostanie zapalenia płuc?

Powyższe wcale nie dopełnia czarnych barw obrazu gospodarki, który kontemplują Amerykanie i reszta świata. Prują w górę ceny ropy (w Stanach Zjednoczonych, w dużej mierze pozbawionych publicznego transportu z prawdziwego zdarzenia, to szczególnie bolesne), pociągają ceny innych towarów. Wojna w Iraku wsysa 430 mln dolarów dziennie. 12 czerwca przedstawiono Kongresowi USA dane mówiące, że zanim interwencja dobiegnie końca, jej koszta osiągną 2,7 biliona dol. Rośnie inflacja, bezrobocie, dolar dołuje, zarobki spadają (w ciągu 7 lat obniżyły się o 2400 dol. rocznie, mimo że w USA pracuje się dziś dłużej niż w Japonii), Amerykanie bez pieniędzy - nie kupują; popyt (np. na auta) spada, przedsiębiorstwa ograniczają produkcję, zwalniają personel. Koło zamachowe kryzysu obraca się coraz szybciej, coraz trudniej je zahamować.

Jak głęboko sięga kryzys nieruchomościowy, pokazują wyniki sprzedaży domów na elitarnych rynkach. Palm Beach na Florydzie: każdemu szanującemu się multimilionerowi wypada mieć tam rezydencję. W pierwszych 3 miesiącach roku ceny domów spadły o 38 proc. w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego. W azylu bogaczy Greenwich w Connecticut spadek wyniósł 15 proc. W bajkowym Beverly Hills liczba foreclosures podwoiła się. Ale jest jeszcze rynek super-ultra-bogatych: tam ceny nie spadają. Na ekskluzywnym chicagowskim przedmieściu Kenilworth poszły o 18 proc. w górę. Medina, osiedle pod Seattle, gdzie rezyduje Bill Gates: działkę nad wodą za 4,4 mln sprzedano w 11 godzin. W niszy super-ultra sytuacja oceniana jest jako bardzo dobra. To pokazuje, gdzie w rezultacie polityki Busha ulokowały się pieniądze.

By skłonić potencjalnego klienta do zakupu, agenci prześcigają się w pomysłach. W Miami (25 proc. spadku sprzedaży), by zasiedlić pobudowane i puste wieżowce-kondominia, dorzuca się telewizory plazmowe. Michael Crews Development z San Diego ma lepszą propozycję: kup jeden, drugi dostaniesz za darmo. Po nabyciu domu w San Pascqual Valley za co najmniej 1,6 mln, dom w Escondido wartości 400 tys. bierze się w prezencie.

Ratunek przychodzi z zagranicy, choć dla Amerykanów to upokarzające. We florydzkim Orlando wśród tysięcy wycieczkowiczów ciągnących do Disneylandu jest rosnąca grupa turystów nieruchomościowych. Za 45 dol. przez 6 godzin autobus obwozi zwiedzających po domach, zabranych właśnie nie mogącym udźwignąć spłat właścicielom. Nabywcy to w większości cudzoziemcy (na Florydzie domy ma pół miliona Brytyjczyków) korzystający z różnicy kursów między dolarem i euro. Podobne wycieczki jeżdżą po Las Vegas i innych miastach. Agent nieruchomościowy Peter Oh z Seattle reklamuje w Płd. Korei 21 kondominiów przy malowniczej cieśninie Puget Sound, bo Koreańczycy stanowią 1/3 klientów. Nowojorska firma marketingowa Shyo otworzyła biura w Dubai. Jedna trzecia agentów nieruchomościowych z USA pracuje z zagranicznymi klientami, głównie z Kanady, W. Brytanii, Meksyku, Chin i Indii.

Skala zakupów (wykupu?) przez cudzoziemców się zwiększa. Włoska firma inwestycyjna Sorgente Group nabyła właśnie 53 proc. udziałów w zabytkowym wieżowcu Flatiron. Charakterystyczna, 22-piętrowa, trójkątna budowla z roku 1902 u zbiegu 5 Alei i Broadwayu na Manhattanie była przez 30 lat najwyższym gmachem w mieście. Inwestorzy z Kuwejtu i Kataru kupili w maju wieżowiec General Motors i trzy inne za prawie 4 miliardy dol. Abu Dhabi Investment Council finalizuje zakup za 800 mln 75 proc. wartości znanego wieżowca Chryslera w stylu art deco. Gdyby wieże World Trade Center do dziś dotrwały, to pewnie miałyby nowych właścicieli ze skośnymi oczami lub w turbanach.

Czy Amerykę rozkupią zanim zbankrutuje?

Cezary Stolarczyk