Lawina upadłości spółdzielni

Jeden rok - tyle czasu wystarczy, żeby doprowadzić do upadłości nawet bardzo dobrze prosperującą spółdzielnię mieszkaniową, chociaż jeszcze na początku lat 90. taka upadłość była nie do pomyślenia - powiedział prezes jednego ze stowarzyszeń syndyków. W ciągu ostatnich 5 lat zbankrutowało kilkadziesiąt spółdzielni - zarówno tych nowo powstałych, realizujących nowe inwestycje, jak i starych - powstałych na początku epoki PRL-u.

Droga do bankructwa

- Przyczyny upadłości są różne. W małych i średnich spółdzielniach, które powstały kilkadziesiąt lat temu, najczęstszym powodem są zaległości w rozliczeniach za dostawę mediów, przerost zatrudnienia, wysokie koszty zarządu i zła gospodarka finansami. Z kolei w tych, które realizują nowe inwestycje - powodem bankructwa jest zła polityka inwestycyjna, niespłacone kredyty, wybór nieterminowych wykonawców oraz niegospodarność - powiedziała Irena Buczyńska, prezes Zarządu Stowarzyszenia Syndyków, Rzeczoznawców i Doradców Gospodarczych Polska - Europa.

Kiedy można ogłosić upadłość

niewypłacalność - zaprzestanie wykonywania swoich wymagalnych zobowiązań,
nadmierne zadłużenie - suma długów przekracza majątek spółdzielni, nawet przy bieżącym regulowaniu zobowiązań.

Poza tym członkowie spółdzielni na co dzień w niewielkim stopniu interesują się sprawami swojej spółdzielni albo mają ograniczone możliwości w uzyskaniu takich informacji. Interweniują, kiedy jest już za późno. W trudnej sytuacji znaleźli się spółdzielcy z Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Dziennikarzy FOKSAL przy ulicy Orzyckiej. Do 2004 roku działała ona bez zarzutu. - Wydawało się nam, że jesteśmy członkami świetnie zarządzanej spółdzielni. Były organizowane walne zgromadzenia, podejmowano uchwały - powiedział jeden z członków spółdzielni.

Tymczasem po śmierci prezesa spółdzielni zniknął jej księgowy, zabierając całą dokumentację finansową. Opróżnił jedyne konto, na które przelewano między innymi duże sumy za wykup mieszkań. Z dnia na dzień spółdzielcy dowiedzieli się, że spółdzielnia stoi na skraju bankructwa. Stanęli przed wyborem - albo spółdzielnia ogłasza upadłość, albo zaciągają kredyt w wysokości 7,5 mln zł.

Podobne problemy ma Spółdzielnia Mieszkaniowa w Lubartowie. Kilka lat temu zarząd spółdzielni bez wiedzy jej członków zaciągnął kredyt na kwotę ponad dwóch milionów zł, po czym ulokował go na szwajcarskim koncie. Zamiast szybkiego zysku, doszło do ogromnych strat w związku ze znacznym spadkiem kursu dolara. Bank bezskutecznie dopomina się od spółdzielni spłaty.

Skutki upadłości spółdzielni dla jej członków

Osoby posiadające lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego:
gdy w wyniku upadłości budynek przejmie inna spółdzielnia - uprawnienia lokatora nie zmieniają się, należy tylko złożyć wniosek o przyjęcie w poczet członków nowej spółdzielni,
gdy budynek przejmie np. bank czy prywatny przedsiębiorca - prawo lokatorskie przekształca się w najem.

Osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu:
gdy w wyniku upadłości budynek przejmie inna spółdzielnia, właścicielowi przysługuje roszczenie o przyjęcie do tej spółdzielni,
gdy budynek nabędzie inny podmiot, prawo to przekształca się w odrębne prawo własności do lokalu.

Pozostałe przypadki dotyczące członków spółdzielni:
nikt nie może przejąć mieszkania, do którego spółdzielca ma tytuł własności,
osoby, które wpłaciły pieniądze w związku z nabyciem lokalu i dysponują jedynie umową przedwstępną, rzadko mogą liczyć na zwrot pieniędzy.

Przypadki incydentalnych bankructw można by mnożyć. Spółdzielnia mieszkaniowa Kwadrat zbudowała ok. 800 mieszkań, głównie na obrzeżach Warszawy. Miała opinię spółdzielni budującej solidnie i szybko. Upadła dwa lata temu, zostawiając ok. 30 mln zł długu i kilka rozpoczętych budów. W maju zeszłego roku sąd ogłosił upadłość Spółdzielni Mieszkaniowej "Stokrotka". Wniosek złożyli sami prezesi.

Była zadłużona na kilka milionów złotych. W Bydgoszczy prawie sto czterdzieści osób straciło wkład na mieszkania lokatorskie (od 30 do 50 tys. zł każda) po tym jak bank nie zgodził się, by rozpoczęte inwestycje razem z kredytem przejęła inna bydgoska spółdzielnia.

Nie należy się dziwić, że spółdzielnie mieszkaniowe są wymarzonym polem do nadużyć, skoro ich działalności nie może kontrolować nawet Najwyższa Izba Kontroli (nie jest podmiotem wykorzystującym państwowe pieniądze).

Państwo w państwie

Spółdzielnie rządzą się własnymi prawami, tym bardziej że w ich statucie można zawrzeć prawie wszystko. Zdarzało się, że na podstawie jego zapisów z pieniędzy spółdzielni inwestowano w rurociągi naftowe czy papiery wartościowe.

Dużym ograniczeniem uprawnień członków w wielkich spółdzielniach mieszkaniowych jest to, że wyznacza się tam przedstawicieli reprezentujących jej członków. Mimo że wybierają ich sami zainteresowani, zdarza się, że dzięki sprytnym zabiegom zostają nimi ludzie tkwiący w układzie z prezesem i zarządem. - Tak zorganizowana grupa jest w stanie podjąć każdą decyzję - skarży się nasza czytelniczka, Maria Z., członek kilkudziesięciotysięcznej Lubelskiej Spółdzielni Mieszkaniowej.

Potrzeba zmian

- Rzetelna lustracja w spółdzielniach mieszkaniowych i kontrolowanie wykonywania zaleceń mogłoby uratować przed upadłością niejedną spółdzielnię. Syndyk to ostateczność, kiedy zawiodły zarządy, rady nadzorcze i sami spółdzielcy, a wierzyciele nie chcą dłużej czekać - tłumaczy syndyk, Irena Buczyńska. - Poza tym spółdzielcy nie wykorzystują swych praw do czynnego prowadzenia kontroli nad pracą zarządu, w radach nadzorczych zasiadają osoby, które nie potrafią egzekwować i reprezentować praw spółdzielców - dodaje.

- Zapewnienie odpowiedniej regulacji prawnej, która umożliwiłaby zewnętrzną kontrolę nad działalnością zarządu i rady nadzorczej spółdzielni oraz nałożenie odpowiedniej sankcji karnej, wyeliminowałoby nadużycia, niegospodarność oraz sprzeniewierzanie majątku spółdzielców - mówi Izabela Dubec, radca prawny.

- Z nieoficjalnych źródeł wiadomo, że zaczęto prace nad ustawą zmieniającą prawo spółdzielcze. Miejmy nadzieję, że kolejna przeróbka legislacyjna przynajmniej częściowo uzdrowi polską spółdzielczość mieszkaniową - dodaje.

Adam Makosz

Prof. zw. dr hab. Feliks Zedler, twórca projektu prawa upadłościowego i naprawczego:

Spółdzielnie mieszkaniowe to zazwyczaj ogromne molochy. Ich członkowie nie mają wpływu na zarząd, który zajmuje się tylko zwiększaniem swoich dochodów, a nie troską o spółdzielnie. Poza tym rada i zarząd to zazwyczaj jeden układ personalny. Lepszym rozwiązaniem jest tworzenie lub przekształcanie spółdzielni w mniejsze wspólnoty mieszkaniowe. Są to jednostki znacznie mniejsze i przez to mieszkańcy mają większą możliwość bezpośredniego oddziaływania zarówno na ich organy, jak i na innych członków, którzy mają jakieś zobowiązania w stosunku do wspólnoty. Każdy musi brać udział w podejmowaniu decyzji, które go bezpośrednio dotyczą, bo nawet jeśli nie będzie mógł przybyć na zebranie, uczyni to drogą pisemną. Ideałem byłoby, gdyby jeden blok stanowił jedną wspólnotę bądź spółdzielnię. To znacznie usprawniłoby ich funkcjonowanie i zapobiegło na pewno wielu przypadkom upadłości.