Mamy hipoteki tańsze niż w Ameryce. Na pozór

Nasz rynek mieszkaniowy, a wraz z nim rynek kredytów hipotecznych rozgrzał się do czerwoności. Trudno się dziwić, skoro po obniżkach stóp procentowych przed rokiem banki oferują za depozyt najwyżej 0,1 proc. Przez ostatnie miesiące inflacja przekraczała 3 proc., a w kwietniu skoczyła do ponad 4 proc. Banki mówią też coraz częściej o ujemnym oprocentowaniu depozytów. Ludzie poszukują więc takich inwestycji, żeby przynajmniej ochronić swój kapitał. I są przekonani, że najlepszym wyborem jest kupno mieszkania. To wcale nie jest takie pewne

Tylko w kwietniu wnioski o kredyt hipoteczny złożyło prawie 51 tys. osób - podało Biuro Informacji Kredytowej. Było to o 83 proc. więcej niż rok wcześniej. Oczywiście - rok temu gdy wybuchła pandemia rynek kredytowy także zamarzł jak cała gospodarka. Taki skok to "efekt bazy", czyli ubiegłorocznego spadku, który największy był w kwietniu.

Tymczasem ceny mieszkań wciąż rosną, co potwierdza raport NBP o sytuacji na rynku mieszkaniowym w IV kwartale 2020 roku. Cent transakcyjne na rynku pierwotnym, czyli mieszkań kupowanych bezpośrednio od deweloperów wzrosły wówczas o 3,1 proc., a na rynku wtórnym - o 1,3 proc. To ceny mieszkań, ale - jak mówią specjaliści w branży - pandemia obudziła prawdziwy boom na domy. I w tym zakresie nie ma wiarygodnych statystyk.   

Co więcej - raport NBP potwierdza też, że pomimo spadku popytu na wynajem mieszkań, utrzymuje się wzrost średnich stawek czynszów w siedmiu największych miastach w Polsce. Powoduje to, że opłacalność najmu długoterminowego się nie zmienia. Inwestycja mieszkaniowa jest lepsza niż oprocentowania lokat bankowych, inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe, bądź w nieruchomości komercyjne.

Do brania kredytów hipotecznych zachęca ich ekstremalnie niskie oprocentowanie. W Polsce hipoteka jest teraz tańsza niż w USA, gdzie boom mieszkaniowy zaczął się w maju zeszłego roku, a osiągnął swój szczyt w styczniu. Indeks amerykańskiego stowarzyszenia bankierów hipotecznych Mortgage Bankers Association pod koniec stycznia osiągnął rekordowe 348,2 pkt wobec 182,6 pkt w kwietniu zeszłego roku. Pomimo spadku oprocentowania kredytów hipotecznych boom ten od lutego osłabł. Powodem jest fakt, że ceny domów w USA rosną w najszybszym tempie od 15 lat i nawet spadające stopy procentowe nie rekompensują kosztów zakupu.

W Polsce - choć trendy są podobne - rynek kredytów hipotecznych wygląda zupełnie inaczej niż w USA. Tam podstawowym produktem jest kredyt na stałą stopę, nawet na 30 lat. Bank udziela takiego kredytu, a kupuje go jedna z rządowych agencji Fannie Mae, Freddie Mac lub Ginnie Mae. W ten sposób bank odzyskuje pożyczone kredytobiorcy pieniądze i może dalej pożyczać. Rządowa agencja natomiast emituje długoterminowe obligacje Mortgage Backed Securities zabezpieczone pulą kredytów hipotecznych i sprzedaje je inwestorom.

Aby dostać kredyt na stałą stopę trzeba spełnić wiele warunków. Po pierwsze musi być przeznaczony na dom kupiony na rynku pierwotnym. Po drugie limitowana jest wysokość - w 2020 roku było to 510 tys. dolarów. Na apartament na Manhattanie nie starczy. Po trzecie, kredytobiorca musi mieć wkład własny w wysokości 20 proc. i mieć wysoką ocenę wiarygodności kredytowej. Banki zwykle podają oprocentowanie kredytów dla osób z bardzo wysokim scoringiem, powyżej 740 punktów. Dla tych, którzy mają 580 pkt, jest już drożej.

Ta właśnie benchmarkowa stopa oprocentowania 30-letnich kredytów hipotecznych spadła na początku maja do 2,96 proc. Po wybuchu pandemii w miarę kolejnych obniżek stóp w USA oprocentowanie 30-letnich hipotek spadało przez cały czas okres pandemii aż do grudnia do 2,67 proc. Wtedy pod wpływem wielkiego popytu znowu wzrosło powyżej 3 proc. Ale w miarę jak popyt osłabł znowu zaczęło się obniżać.

Oczywiście w USA dostępne są też kredyty na stałą stopę na krótsze okresy, na stalą stopę na pięć lat, a następnie na zmienną, kredyty tylko na stopę zmienną (Adjustable Rate Mortgage, ARM), kredyty "jumbo" i rozmaite rozwiązania hybrydowe. Ale nawet zmienna stopa kredytu nie może zmieniać się dowolnie przez okres kredytowania.

W Polsce od paru lat możemy wziąć kredyt hipoteczny na stałą stopę, ale jej wysokość zagwarantowana jest najwyżej na pięć lat. Taki kredyt jest znacząco droższy niż na stopę zmienną, czyli WIBOR plus marża banku. Według danych NBP za I kwartał tego roku, średnia rzeczywista stopa procentowa kredytu na nieruchomości mieszkaniowe wynosiła 3,2 proc. Ale w niektórych bankach można znaleźć znacznie lepsze oferty kredytowe, nawet na 2,6 proc. A to oznacza, ze w Polsce można dostać tańszy kredyt hipoteczny niż w Ameryce. 

Spokojnie, bo nie ma się co łudzić, że takie, niskie oprocentowanie kredytu będzie wieczne. Stopy się zmienią i to na pewno tylko w górę, nawet gdybyśmy nawet założyli, że przez kolejne 30 lat politykę pieniężną będzie u nas prowadzić ta sama RPP, co teraz. Warto policzyć jak rośnie rata kredytu, kiedy stopa się zmieni, choćby o jeden punkt procentowy w górę. I uważnie patrzeć na symulacje banku - nie na aktualną wysokość rat, ale na tę, którą bank podaje przy założeniu wzrostu stóp.

Polska to nie Ameryka, gdzie nawet dla zmiennej stopy są pewne ograniczenia wzrostu. Może ona ulec zmianie o nie więcej niż o 2 pkt proc. rocznie i nie więcej niż o 6 pkt proc. w czasie całego kredytowania - zwracają uwagę Marek Bryx i Izabela Rudzka, naukowcy z SGH w raporcie "Alternatywny model kredytowania hipotecznego na cele mieszkaniowe", powstałym na zlecenie Warszawskiego Instytutu Bankowości. W Polsce takich ograniczeń nie ma, a widać już jak rośnie inflacja.

Tymczasem im bliżej jesteśmy cyklu podwyżek stóp, tym mamy większy apetyt na coraz wyższe kredyty. Częściowo wynika to ze wzrostu cen mieszkań, który sygnalizuje NBP. Średnia kwota wnioskowanego kredytu hipotecznego w kwietniu wyniosła ponad 320 tys. zł i była o 6,1 proc. wyższa niż rok wcześniej - podaje BIK.

Inflacja w USA skoczyła w kwietniu do 4,2 proc. i analitycy zastanawiają się teraz, co zrobi tamtejszy bank centralny. Inflacja bazowa wzrosła miesiąc do miesiąca o 0,9 proc., najwięcej od... 40 lat. Przypomnijmy, że u nas w kwietniu inflacja wzrosła do 4,3 proc. w skali roku. Jednak w USA ci, którzy wzięli tani kredyt hipoteczny będą wygrani, bo będą go spłacać po stałych stopach. Polskich kredytobiorców zmiany wysokości rat mogą jeszcze bardzo zaskoczyć.

Jacek Ramotowski