Mieszkania już tylko dla bogatych

Po wybuchu pandemii COVID-19 banki znacznie zaostrzyły kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych. I mimo że "lockdown" mamy już za sobą, a zainteresowanie mieszkaniami powoli rośnie, to nadal dostęp do kredytów mieszkaniowych jest dużo mniejszy niż przed pandemią. Interia pisała o tym w ostatnich kilku miesiącach wielokrotnie. Banki zwiększyły wymagania dotyczące minimalnego wkładu własnego, wzrosły marże kredytowe, zaostrzono kryteria udzielania kredytów dla osób prowadzących działalność gospodarczą i pracujących na podstawie umów cywilnoprawnych oraz zatrudnionych w branżach obarczonych wyższym ryzykiem (turystyka, transport, gastronomia). W efekcie część klientów została odcięta od możliwości sfinansowania zakupu mieszkania na kredyt.

Widać to już w najnowszych danych o sprzedaży kredytów, choć pokazują one tylko cząstkę tego problemu.

W drugim kwartale udział kredytów z kategorii LtV (relacja kredytu do wartości mieszkania) od 80 proc. (czyli z wkładem własnym nie większym niż 20 proc.) spadł o 2,5 pkt proc. i wyniósł 38,6 proc. - wynika z najnowszego raportu Amron opublikowanego przez Związek Banków Polskich. W porównaniu do sytuacji sprzed roku jest to spadek aż o 4,5 pkt proc.

Jest to zapewne efekt zaostrzenia wymagań dotyczących minimalnego wkładu własnego przez kilka dużych banków - oceniają autorzy raportu Amron. Wbrew zapowiedziom banków w kwartalnej ankiecie NBP, na razie nie widać złagodzenia polityki kredytowej, poza pojedynczymi przypadkami niewielkich zmian w podejściu do akceptacji źródeł dochodów jak np. umów na czas określony.

To pokazuje, że na kredyt mieszkaniowy stać tylko zamożnych Polaków, posiadających spore oszczędności, z których mogą pokryć wymagany przez banki wkład własny (obecnie jest to zazwyczaj minimum 20-30 proc. wartości kupowanego mieszkania). Łatwo policzyć, że to co najmniej 100-200 tys. zł.

Tym bardziej, że średnia wartość kredytu mieszkaniowego ogółem wzrosła po raz kolejny i w drugim kwartale 2020 roku było to już 298 tys. zł, aż o 20 tys.  więcej niż rok temu. Warto też podkreślić, że co dziesiąty kredyt jest udzielany na bardzo wysokie kwoty, w przedziale od 500 tys. zł do 1 mln zł.

Rosną też marże kredytowe (choć czasowo ten efekt jest łagodzony przez rekordowo niskie stopy procentowe). Na koniec czerwca średnia marża ofertowa dla kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75 proc., udzielonego na okres 25 lat) wyniosła 2,25 proc., czyli więcej o 0,13 p.p. w porównaniu do lutego 2020 roku, który był ostatnim miesiącem sprzed pandemii. W porównaniu do analogicznego miesiąca ubiegłego roku to wzrost o 0,22 pkt proc. - wynika z danych Amron.

W tym temacie, choć nie tyle w trosce o kredytobiorców, co o kondycję sektora deweloperskiego i budowalnego, apel wystosowała Rada Przedsiębiorczości, w skład której wchodzą największe organizacje przedsiębiorców i pracodawców, w tym Związek Banków Polskich.

W ocenie członków Rady, trudną dziś sytuację gospodarczą spowodowaną epidemią COVID-19 może przezwyciężyć systemowe wsparcie budownictwa mieszkaniowego, które według jej szacunków w sposób bezpośredni i pośredni przysparza Polsce ponad 8,4 proc. PKB.

Zdaniem Rady potrzebne jest interwencyjne działanie ze strony państwa m.in. program gwarancji BGK dla brakującego wkładu własnego w przypadku mieszkań kupowanych na własny użytek przez kredytobiorców.

To jeden z kilku postulatów, wśród których znajduje się także kontrowersyjne wprowadzenie ulgi budowlanej w podatku dochodowym dla osób fizycznych dotyczącej nabycia mieszkania na rynku pierwotnym lub samodzielnego wybudowania domu jednorodzinnego na własnej działce. Jednak zdaniem ekspertów taka ulga pomogłaby w utrzymaniu wysokich marż deweloperskich i w konsekwencji przełoży się wzrost cen nieruchomości, a nie na wzrost dostępności mieszkań.

Monika Krześniak-Sajewicz