Na rynku nieruchomości cisza po burzy. Duży bank wskazuje, czy mieszkania będą drożeć

Mieszkania w ciągu tego roku znów zdrożeją - spodziewają się ekonomiści PKO BP. Cały czas utrzymuje się popyt na nieruchomości, a podaż jest niewystarczająca. Ale rynek mieszkaniowy w coraz większym stopniu może być kształtowany przez czynnik związany z demografią. To ma potencjał zmienić tendencje, które na tym rynku obserwujemy od lat.

W ostatnim kwartale minionego roku ceny mieszkań nadal rosły - wskazują w najnowszej analizie sektorowej ekonomiści PKO BO. Winny tego stanu rzeczy był rzecz jasna silny popyt, wzmocniony programem "Bezpieczny Kredyt 2 procent". Jednocześnie nowych mieszkań na rynku przybywało wolno. Jak wskazują ekonomiści największego polskiego banku, podaż nowych mieszkań rosła wolno na skutek małej liczby rozpoczętych budów w okresie między pierwszym kwartałem 2022 a drugim kwartałem 2023 roku. 

W pierwszych miesiącach 2024 roku sytuacja na rynku się nieco uspokoiła. Trwa "cisza po burzy" - wskazują analitycy. Co nie oznacza jednak, że w ciągu 2024 roku mieszkania zaczną tanieć, albo chociaż przestaną drożeć. "Zapewne utrzyma się rosnący w poprzednich kwartałach popyt gotówkowy" - zauważają m. in. ekonomiści PKO BP. W rezultacie spodziewają się w perspektywie roku "umiarkowanego wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań". Ma on wynosić ok. 5-10 proc. - czytamy w prognozie.

Wzrost na takim poziomie będzie widocznie wolniejszy niż ten, z którym mieliśmy do czynienia w zeszłym roku. Jak wskazuje PKO BP, w ostatnim kwartale 2023 roku tempo wzrostu cen w sześciu największych polskich aglomeracjach wynosiło 20 proc. rok do roku. To oznacza, że na koniec 2023 roku mieszkania w największych polskich miastach były o jedną piątą droższe niż na koniec 2022 roku. W Warszawie i mniejszych stolicach województw wzrost cen mieszkań wynosił 15-16 proc. rok do roku. W większości miast rekordowe wzrosty na rynku pierwotnym wystąpiły w trzecim kwartale, a na rynku wtórnym w ostatnich trzech miesiącach minionego roku. 

Po zamknięciu programu "Bezpieczny Kredyt" popyt na kredyty mieszkaniowe wyhamował. Obecnie, w porównaniu z drugą połową zeszłego roku jest niższy. Ale za to wyraźnie wyższy - o 30-40 proc. - w porównaniu z okresem sprzed wprowadzenia programu i i obniżki stóp procentowych. Średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w lutym 2024 wyniosła 427,2 tys. zł. To o 18,8 proc. więcej niż rok temu, ale o 1,8 proc. mniej niż w ostantim miesiącu 2023 roku. 

Wzrostom cen mieszkań z pewnością może sprzyjać fakt, że liczba dostępnych nieruchomości w wielu miejscach zmalała. Według monitoringu JLL oferta deweloperska w sześciu największych aglomeracjach na koniec 2023 roku wynosiła 36,3 tys. mieszkań - podaje PKO BP. Było to 5,5 proc. więcej niż w przedostatnim kwartale roku. Ale w porównaniu z końcówką 2022 roku liczba mieszkań w tych miastach spadła średnio o ponad jedną czwartą (25,5 proc.).

"Sytuacja jest silnie zróżnicowana zależnie od aglomeracji" - wskazują analitycy PKO BP. Oferta najbardziej zmalała w ujęciu rocznym w Krakowie. Tam liczba oferowanych na sprzedaż mieszkań spadła prawie o połowę (47,1 proc.). Spadek dostępnych ofert o ponad jedną trzecią zaliczył Wrocław (39,2 proc.). W Trójmieście na koniec zeszłego roku było o 29,9 proc. mniej mieszkań rok do roku, a w Warszawie - o 28,7 procent. Pojawiło się za to więcej ofert w Łodzi. Tam oferta w ostatnim kwartale 2023 roku zwiększyła się o jedną trzecią. 

Ogółem w tym roku na rynku będą się ze sobą mierzyć czynniki hamujące wzrost cen z tymi, które będą go podbijać. Odsuwające się w czasie obniżki stóp procentowych przez RPP i możliwość opóźnienia się programu "Mieszkanie na start" będą działać przeciwko wzrostowi cen - oceniają analitycy PKO BP. Do tego stopniowo może się zwiększać podaż, a stabilizujące się stawki najmu "osłabiają motywację zakupu inwestycyjnego". 

Z drugiej strony - utrzymują się przesłanki dotychczasowych silnych tendencji wzrostowych cen mieszkań. To chociażby kontynuacja inwestycyjnych zakupów mieszkań za gotówkę i mała oferta mieszkań na rynku. Jeśli chodzi o te drugą kwestię, sytuacji nie polepsza pogłębiający się deficyt dostępnych terenów budowlanych w dobrych lokalizacjach w największych miastach.

W dłuższej perspektywie na znaczeniu zyskiwać będą kwestie demograficzne. To zmieni sytuacją na rynku zarówno pod względem tego, kto i jakich mieszkań będzie potrzebował, jak i tego, jaka może być podaż. Polaków będzie ubywać, a do tego jako społeczeństwo się starzejemy. "Oczekiwane trendy demograficzne oznaczają poprawę ilościowych wskaźników mieszkaniowych i zmiany jakościowe struktury popytu na mieszkania" - uważają ekonomiści największego polskiego banku.  Niemniej presja na nowe mieszkania, szczególnie w obecnej dekadzie, nadal będzie duża. To - jak oceniają analitycy - ze względu utrzymujący się nowy i odłożony popyt na pierwsze mieszkanie, potrzebę wymiany zdekapitalizowanego zasobu, przenoszenie się z centrów na przedmieścia i rosnące aspiracje mieszkaniowe.