Nabycie nieruchomości rolnej przez cudzoziemca
Nabywanie nieruchomości rolnych i leśnych przez cudzoziemców (osoby nie będące polskimi obywatelami oraz osoby prawne mające siedzibę poza granicami RP) jest obwarowane pewnymi ograniczeniami. Co do zasady bowiem, nabycie gruntów rolnych lub leśnych przez cudzoziemca poprzedzone być musi uzyskaniem stosownego zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Jest to wymóg o tyle istotny, iż jego niedochowanie skutkuje nieważnością dokonanej czynności nabycia danej nieruchomości rolnej lub leśnej.
Zezwolenie ministra wydawane jest na wniosek cudzoziemca, jeżeli:
a) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa, oraz
b) wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską.
Okolicznościami potwierdzającymi więzi cudzoziemca z Rzeczpospolitą Polską mogą być w szczególności:
a) posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia,
b) zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej,
c) posiadanie zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony lub na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE,
d) członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorcy będącego osobą prawną lub spółką handlową nieposiadającą osobowości prawnej z siedzibą na terytorium Polski, kontrolowaną przez cudzoziemców,
e) wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.
Ponadto, w przypadku nabywania nieruchomości na potrzeby prowadzonej w Polsce działalności rolniczej, jej powierzchnia powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru wykonywanej działalności.
Zwrócić również należy uwagę na fakt, iż ustawa wprowadza w niektórych przypadkach zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia. Dotyczy to m.in. następujących okoliczności:
a) nabycia nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE,
b) nabycia przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE, nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków,
c) nabycia przez cudzoziemca nieruchomości w drodze umowy ze zbywcą, jeżeli w dniu nabycia cudzoziemiec jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat.
Jednakże zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości nie mają zastosowania, gdy przedmiotem nabycia są grunty rolne o powierzchni przekraczającej powierzchnię 1 ha.
Nabycie nieruchomości może nastąpić nie tylko na podstawie umowy (sprzedaży lub darowizny), ale również w drodze dziedziczenia. Również w takim przypadku nie wystąpi konieczność uzyskania zezwolenia, pod warunkiem, że spadkobiercą jest cudzoziemiec uprawniony do dziedziczenia ustawowego.
Wyżej wskazane zasady mają zastosowanie do wszystkich cudzoziemców. Jednakże po 1 maja 2016 r. obywatele oraz spółki posiadające siedzibę na terenie Europejskiego Obszaru Gospodarczego (Unia Europejska, Norwegia, Islandia i Lichtenstein) oraz Konfederacji Szwajcarskiej będą mogli nabywać grunty rolne i leśne na zasadach identycznych do Polaków. Będą oni zatem zwolnieni z obowiązku uzyskania zezwolenia MSW. Wobec tego, rozwiązaniem, które można rozważyć, jest zawarcie przez cudzoziemca przedwstępnej umowy nabycia danej nieruchomości rolnej lub leśnej już teraz, z uzgodnionym przez strony terminem przeniesienia własności w formie aktu notarialnego w terminie przypadającym po 1 maja 2016 r. Do momentu zawarcia umowy przenoszącej własność gruntu strony mogą natomiast zawrzeć umowę dzierżawy, co nabywającemu cudzoziemcowi pozwoli władać nabywaną nieruchomością po dokonaniu tej czynności.
Osobnego omówienia wymaga kwestia nabywania przez cudzoziemców akcji lub udziałów w polskich spółkach kapitałowych (sp. z o. o. i spółka akcyjna) będących właścicielami lub użytkownikami wieczystym nieruchomości rolnych lub leśnych. Otóż, nabycie przez cudzoziemców akcji lub udziałów w takim podmiocie wymaga również uzyskania stosownego zezwolenia właściwego ministra, o ile spółka ta stanie się w wyniku zakupu przedmiotowych akcji lub udziałów - spółką kontrolowaną przez cudzoziemca (tzn. uzyska on powyżej 50 proc. głosów na zgromadzeniu wspólników bądź też na walnym zgromadzeniu lub pozycję dominującą w rozumieniu kodeksu spółek handlowych). Jednakże podkreślić należy, iż wedle zgodnej opinii MSWiA oraz ekspertów, w wypadku cudzoziemców z Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej nie wymaga zezwolenia nabywanie lub obejmowanie udziałów lub akcji w spółkach będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości położonych w Polsce, także w przypadku gdy są to nieruchomości rolne lub leśne.
Kancelaria Prawna Skarbiec
