Nowe prawo, obowiązek i wydatek. Bez tego papieru nie sprzedasz domu i nie wynajmiesz mieszkania

• Świadectwo charakterystyki energetycznej będzie obowiązkowe dla tych, którzy będą chcieli sprzedać bądź wynająć mieszkanie lub dom, a także wprowadzić budynek do użytku - wynika z nowelizacji ustawy.
• Zmiana ustawy powinna zostać wprowadzona już dwa lata temu - z powodu opóźnienia Komisja Europejska wdrożyła postępowanie przeciw Polsce
• Sporządzenie świadectwa będzie nieobowiązkowe dla budynków i lokali, które nie wymagały wcześniej jego przygotowania, o ile nie zostaną wprowadzone do obrotu.
• W przypadku oddania do użytku domów do 70 m kw. ustawa przewiduje brak konieczności sporządzenia świadectwa, jednak w momencie sprzedaży bądź wynajmu będzie to obowiązkowe. 

Senacka Komisja Infrastruktury przyjęła nowelizację ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Wiceminister rozwoju i technologii Piotr Uściński wyjaśniał, że zmiana prawa ma za zadanie zwiększyć świadomość właścicieli i wynajmujących dotyczącą wykorzystania energii przez budynek lub lokal.

- Chodzi (w tej ustawie - red.) o to, żeby z jednej strony inwestorzy starali się, by budynki były jak najbardziej efektywne, a z drugiej - ci, którzy je kupują czy wynajmują mieli świadomość, jakie koszty związane z energią będą potem ponosili - mówił wiceminister. Dodał, że celem jest też powstawanie budynków o lepszych parametrach cieplnych, "z efektywnymi energetycznie rozwiązaniami".

- Należy podkreślić to, że już teraz w obowiązujących przepisach osoba, która sprzedaje bądź wynajmuje budynek czy mieszkanie w bloku powinna przy transakcji sprzedaży bądź zawarcia umowy z wynajmującym przekazać takie świadectwo charakterystyki energetycznej. Nową sprawą jest oddawanie budynków do użytkowania - powiedziano podczas obrad komisji.

Kluczowe jest tu słowo: "powinna". Obecnie przy sporządzaniu aktów notarialnych przy zawarciu umów kupna-sprzedaży lub wynajmu w rzeczywistości nie jest wymagane przedstawienie świadectwa charakterystyki energetycznej.

Komisja doprecyzowała, że istniejące budynki, które zostały oddane do użytku w czasie, gdy nie było potrzebne sporządzanie świadectw (a więc przed 2005 rokiem oraz domy budowane na własny użytek po 2015 roku) nie będą musiały mieć takiego dokumentu. Jest jeden warunek - o ile ich właściciel nie zechce ich sprzedać bądź wynająć.

- W naszej ustawie wprowadzamy obowiązek, aby osoby, które oddają budynek do użytkowania, z wyłączeniem domów do 70 m kw., dołączyły takie świadectwo charakterystyki energetycznej. (...) Świadectwo sporządzają osoby, które sprzedają budynek bądź lokal, wynajmują budynek bądź lokal bądź oddają budynek do użytkowania - powiedziano podczas obrad komisji. 

W praktyce oznacza to, że jeśli właściciel domu lub mieszkania w bloku będzie chciał je wynająć lub sprzedać, niezbędne będzie okazanie aktualnego świadectwa charakterystyki energetycznej. Zwykle taki dokument posiada spółdzielnia mieszkaniowa czy zarządca budynku lub poprzedni właściciel - jeśli takiego nie ma, będzie trzeba je wykonać.

Obowiązek przedstawienia dokumentu obejmie też tych, którzy stawiają nowe bloki czy domy.

"Inwestorzy (w tym deweloperzy i inwestorzy indywidualni) będą musieli dołączać świadectwa charakterystyki energetycznej budynków do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. Rozwiązanie to dotyczy niektórych grup budynków." - napisano w komunikacie Kancelarii Prezesa Rady Ministrów.

W przypadku oddania do użytku domów do 70 m kw. nie będzie obowiązku sporządzania świadectwa. Jeśli jednak, co podkreślał wiceminister Uściński, jego właściciel zdecyduje się go sprzedać lub wynająć, dokument taki trzeba będzie już przygotować.

Czytaj więcej: Dodatek do węgla. Dla kogo i jak składać wnioski?

Jak poinformował Uściński, zmiana ustawy wynika z obowiązku dostosowania prawa krajowego do unijnego. Jak się jednak okazuje, wdrożenie dyrektywy unijnej następuje z dużym opóźnieniem.

- Termin transpozycji dyrektywy minął już dwa lata temu. Komisja Europejska wdrożyła postępowanie przeciwko Polsce. Musimy to prawo unijne wdrożyć - mówił wiceminister. Nie potrafił jednak wyjaśnić powodu opóźnienia, dodając, że zarówno on, jak i minister Buda pracują w resorcie krócej niż dwa lata.

- Trzeba pochwalić ministra Budę, że w tak krótkim czasie przygotował coś, czego w marcu 2020 roku się nie udało - dodał Uściński.

Komisja przypomniała, że prawo przewiduje kary za brak posiadania ważnego "paszportu energetycznego" - od 20 do nawet 5 tys. zł. Świadectwo ważne jest 10 lat pod warunkiem, że w budynku nie przeprowadzono zmian mających wpływ na zużycie energii np. termomodernizacji. Nowelizacja ustawy zakłada, że sporządzenie dokumentu nie będzie kosztować więcej niż 300 zł, jednak może okazać się wyższa.

- Ta kwota przy rzetelnym wypełnianiu obowiązków, to chyba za mało. Ktoś, kto nie był na budowie, a ma przygotować świadectwo, musi przeanalizować całą dokumentację, sprawdzić zastosowane materiały. W przypadku budynku już istniejącego konieczne jest dokładne odczytanie istotnych danych z projektu powykonawczego i sprawdzenie wpisów dotyczących ewentualnie dokonanych zmian w książce obiektu z załączonymi danymi. Często trzeba porównać zgodność przedstawionych dokumentów ze stanem faktycznym. Ustawa dopuszcza wykonanie dla budynków istniejących sporządzenie świadectwa na podstawie danych empirycznych, czyli poprzez analizę rachunków za energię - mówiła w rozmowie z Interią mgr inż. Danuta Paginowska, rzeczoznawca budowlany z Komisji Prawno-Regulaminowej Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa.

Czytaj także: Jak można oszczędzić na ogrzewaniu? Wystarczy dobrze ustawić zawór

Świadectwo, o którym jest mowa w ustawie, to dokument, który informuje o zapotrzebowaniu budynku na energię wykorzystywaną do ogrzewania, także wody, wentylacji czy oświetlenia. Zawiera dane m.in. o tym, jak dużo dwutlenku węgla pochodzi z budynku czy jak dużo wykorzystywanej energii pochodzi ze źródeł odnawialnych.

Dokument może zostać sporządzony wyłącznie przez osobę uprawnioną, wpisaną na listę ministerialną. Świadectwo charakterystyki energetycznej może zostać wykonane wyłącznie drogą elektroniczną, a dane są zawarte w systemie teleinformatycznym, w którym prowadzony jest centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków. Podczas obrad komisji podkreślono, że "wykonanie świadectwa poza tym systemem skutkuje utratą uprawnień zawodowych i naraża taka osobę na wykroczenie".

Paulina Błaziak