Stała stopa zagości w hipotekach

Na rynku mają na dobre zagościć kredyty o stałej stopie procentowej, niezmiennej przez co najmniej kilka lat. Przez ile dokładnie? To jest w gestii Komisji Nadzoru Finansowego i na razie nie jest rozstrzygnięte.

O tym, że kredyty mieszkaniowe udzielane w okresie rekordowo niskich stóp mogą się okazać bombą z opóźnionym zapłonem mówi coraz większa grupa finansistów. Część bankowców ostrzega przed tym ryzykiem i mocno przekonuje do modelu finansowania zakupu mieszkań przez przeciętnego Polaka opartego na stałej stopie, wzorem krajów Europy Zachodniej jak Holandia, Belgia, Niemcy, ale także z naszego regionu np. Czech czy Węgier, gdzie pożycza się na długi okres głównie na stałą stopę.

Przed ryzykiem wzrostu oprocentowania polski nadzór ostrzegał już wiosną 2015 i wysłał wówczas do banków pismo nawołujące, by rzetelnie informowali o ryzyku wzrostu rat kredytu w efekcie podwyżek stóp procentowych i stosowali odpowiednią kalkulację oraz bufory przy obliczaniu zdolności kredytowej.

Jesienią 2016 KNF przystąpiła w tym temacie do bardziej konkretnych działań i opublikowała projekt nowelizacji rekomendacji S, dzięki której kredyty na stałą stopę mają się upowszechnić. Nie oznacza to jednak, że przez cały okres spłaty czyli 20-30 lat oprocentowanie w ogóle by się nie zmieniało. Taki wariant jest nie realny, bo nie ma na rynku instrumentów refinansujących na tak długi czas.

Będzie to więc stała stopa obowiązująca przez kilka lat. Po zakończeniu tego okresu, możliwe są dwa warianty albo nowa stała stopa na kolejny okres, albo przejście na zmienne oprocentowanie. Kto i w jakich warunkach będzie miał taki wybór określi rekomendacja. Na razie propozycje są w trakcie konsultacji, ale już wiadomo, że najbardziej sporny jest minimalny okres w jakim ma obowiązywać stała stopa.

Nadzór zaproponował w projekcie rozesłanym do konsultacji, że ma to być co najmniej 10 lat, ale bankowcy przekonują, że jest to nierealne bo nie znajdą odpowiedniego finansowania takich kredytów, co w praktyce oznaczałoby, że kredyty o stałym oprocentowaniu musiałyby być w takim wariancie bardzo drogie. To z kolei oznaczałoby, że byłby to martwy produkt, bo nie znalazł by nabywców. Jest więc duże prawdopodobieństwo, że na początku tej transformacji czyli przechodzenia na kredyty hipoteczne o stałej stopie, minimalny okres jej obowiązywania będzie krótszy, w granicach 5-7 lat. Kilka banków, które jeszcze przed nowymi zaleceniami zdecydowało się na udostępnienie takich kredytów gwarantuje klientom stałe oprocentowanie przez krótszy czas np. 2 lata, a maksymalnie 5 lat.

Wprowadzając na szerszą skalę kredyty o stałej stopie banki muszą pozyskać odpowiednie finansowanie. Dobrym źródłem są listy zastawne emitowane przez banki hipoteczne. Obecnie na rynku działają trzy takie specjalistyczne instytucje: mBank Hipoteczny, Pekao Hipoteczny oraz PKO Hipoteczny). Ich funkcjonowanie i możliwości emisji listów zastawnych ułatwiła nowelizacja ustawy regulującej ten rynek. Dało to silny impuls i rola banków hipotecznych będzie coraz większa (było to już widać po liczbie i wartości przeprowadzonych emisji listów zastawnych w 2016 roku), a wejście w życie zaleceń dotyczących stałej stopy może zmotywować kolejne instytucje do utworzenia banku hipotecznego w ramach grupy.

PKO BP już od wejścia w życie nowelizacji ustawy o bankach hipotecznych i listach zastawnych zapowiada wprowadzenie do oferty na szeroką skalę kredytów o stałej stopie. Prezes Zbigniew Jagiełło jest zwolennikiem takiego modelu finansowania zakupu mieszkań przez Polaków jako dużo bezpieczniejszego. To był jeden z powodów uruchomienia banku hipotecznego w ramach tej grupy.

Jednocześnie widać zróżnicowane podejście bankowców do idei wprowadzenia kredytów o stałym oprocentowaniu. Badanie wykonane na zlecenie Związku Banków Polskich pokazało, że w ocenie 39 proc. badanych na rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce jest miejsce na kredyty hipoteczne ze stałą stopą procentową, przy czym tylko zdaniem 5 proc. powinien to być standard na rynku. Jednocześnie aż 58 proc. badanych to jednak przeciwnicy tego rozwiązania, uzasadniając, że jest to związane ze zbyt dużym ryzykiem, oraz brakiem możliwości wprowadzania atrakcyjnego oprocentowania dla takich kredytów.

Problem polega jednak również na tym, że klienci nie chcą brać takich kredytów, gdyż w obecnych warunkach są one droższe niż te o zmiennym. Nie biorą pod uwagę tego, że w perspektywie kilku lat stopy mogą pójść w górę, co wywinduje oprocentowanie i raty w bardzo odczuwalny sposób. O tym, że ryzyka mało prawdopodobne w momencie podpisywania umów mogą się jednak zmaterializować w średnim horyzoncie czasu przekonali się posiadacze kredytów walutowych. Tymczasem nawet największe banki, które mają ten produkt w ofercie w ciągu roku udzieliły kilkuset sztuk takich kredytów. Wyzwaniem będzie więc promowanie tych kredytów i uświadamianie klientom że nieco wyższe oprocentowanie to gwarancja spokojniejszego snu.

ps

Rok 2017 będzie na rynku kredytów hipotecznych okresem zmian. Od nowego roku zmieni się minimalna wymagana kwota wkładu własnego. Obecnie, aby otrzymać kredyt należy dysponować wkładem własnym w wysokości 15% lub 10%, jeżeli bank odpowiednio ubezpiecza część kredytu. Od 1 stycznia 2017 r. banki, które nie będą stosowały odpowiedniego ubezpieczenia będą wymagały od klientów 20% wkładu własnego. Dla przykładu Bank Zachodni WBK nadal będzie oferował kredyty hipoteczne z 10% wkładem własnym, odpowiednio ubezpieczając część kredytu. Ponadto w 2017 roku wejdzie w życie ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Ustawa wprowadzi jednolite zasady m.in. w zakresie reklamowania, oferowania oraz zaciągania i restrukturyzacji kredytów hipotecznych.

Po skokowej podwyżce marż kredytów hipotecznych obserwowanej na przełomie 2015 i 2016 r obecnie mamy do czynienia ze stabilizacją cen. Wydaje się, że w najbliższej przyszłości marże nie powinny ponownie wzrosnąć tak jak miało to miejsce w w/w okresie. Nie oznacza to jednak, że oprocentowanie kredytów hipotecznych nie wzrośnie. Wszystko uzależnione jest od poziomu stóp procentowych, które utrzymują się cały czas na rekordowo niskich poziomach. Rozwiązaniem ograniczającym w pewnym stopniu ryzyko wzrostu stóp procentowych są kredyty hipoteczne z oprocentowaniem stałym. BZ WBK od kilku lat aktywnie promuje ofertę kredytów ze stałym oprocentowaniem w pierwszym, pięcioletnim okresie kredytowania.

Z naszego doświadczenia wynika, że klienci stosunkowo rzadko decydują się na tego typu kredyty. Z jednej strony wynika to z faktu, że klienci przyzwyczaili się do faktu, ze stopy procentowe spadają, a z drugiej kredyty hipoteczne ze stałą stopą procentową to wciąż nowość na naszym rynku. W nowej rekomendacji, którą zamierza wydać KNF mają znaleźć się zapisy zachęcające banki do aktywniejszego oferowania tego typu kredytów. Większa dostępność tego typu kredytów dla klientów z pewnością pozytywnie wpłynie na zmianę podejścia klientów i większy udział udzielanych kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym.