Szlaban na eksmisje nie powstrzymał kłopotów

Obowiązujące od 5 lutego 2005 r. znowelizowane przepisy kodeksu cywilnego całkowicie wyeliminowały z naszego prawa tzw. eksmisję na bruk. Komornik wstrzymuje eksmisję do czasu, gdy dłużnikowi, który nie posiada prawa do lokalu socjalnego lub zamiennego, zostanie udostępnione pomieszczenie tymczasowe lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie. Pomieszczenie tymczasowe zapewnia wierzyciel lub gmina. Autorzy tych rozwiązań mieli z pewnością szczytne cele, nie przewidzieli jednak ubocznych skutków, które przyniosły nowe przepisy.

Kurczy się rynek najmu

- Nowe przepisy utwierdzają w społeczeństwie przekonanie - można nie płacić czynszu, bo i tak nic złego się nie stanie - twierdzi Andrzej Rozenkowski, prezes Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości w Łodzi.

Właściciele mieszkań stoją teraz przed ogromnym dylematem i zastanawiają się, czy warto ryzykować wynajem swojej nieruchomości. Obecnie może zdarzyć się, że osoby, w stosunku do których sąd wyda orzeczenie o eksmisji, wynajmowanego lokalu nie opuszczają i są wieloletnimi utrzymankami właściciela mieszkania, który musi płacić za energię, wodę czy wywóz nieczystości. - Po wnikliwym przeanalizowaniu wszystkich profitów i zagrożeń łączących się z wynajmem, niejednokrotnie mniejszą stratą będzie pozostawienie pustego lokalu, niż wynajęcie go przysparzającemu problemów lokatorowi - dodaje Andrzej Rozenkowski.

Konsekwencją niepłacenia czynszów jest pogarszający się stan techniczny wynajmowanych lokali, a w następnej kolejności całych budynków, kamienic, których właściciele nie mają środków na remonty.

Zdaniem Andrzeja Rozenkowskiego, brak możliwości eksmitowania skandalicznie zachowujących się lokatorów-wandali, którzy nie dość, że nie płacą, to jeszcze celowo dewastują lokal czy budynek, w którym mieszkają, co może doprowadzić do wielu tragedii, kosztem osób, które wywiązują się ze swoich zobowiązań.

Przykładem jest sytuacja, która miała miejsce w Łodzi przy ulicy Sienkiewicza. Pogarszający się stan techniczny kamienicy i brak środków na jego utrzymanie doprowadziły do tego, że został on wyłączony z użytku. Lokale musieli opuścić wszyscy niezależnie od tego, czy płacili czy nie.

Bezradność gmin

Niemal żadna gmina nie posiada obecnie pomieszczeń tymczasowych dla eksmitowanych, którym nie przyznano prawa do lokalu socjalnego. Wskutek tego komornicy nie mogą wykonywać eksmisji nawet w stosunku do ludzi dewastujących zamieszkałe lokale czy znęcających się nad rodziną.

Podczas gdy lokal socjalny nie musi spełniać wszystkich standardów, a powinien zapewniać przede wszystkim godziwe warunki życia i nadawać się do zamieszkania, to w przypadku pomieszczenia tymczasowego jest zupełnie inaczej. Rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 26 stycznia 2005 roku (Dz.U. z 2005 r. nr 17, poz. 155) przewidziało bardzo surowe kryteria, które powinno spełniać każde takie pomieszczenie. Są one na tyle restrykcyjne, że gminy nie są w stanie spełnić tych wymogów. - Wydaje mi się, że żaden samorząd nie dysponuje takimi pomieszczeniami - twierdzi Paweł Sęk, naczelnik wydziału do spraw lokalowych gminy Warszawa Białołęka.

W skomplikowanej sytuacji znalazły się również banki. Do czasu wejścia w życie nowelizacji nie miały problemów ze ściąganiem należności z tytułu niespłacenia kredytu mieszkaniowego. Obecnie, jeżeli klient nie spłaca kolejnych rat i nie można ściągnąć wierzytelności z jego majątku, bank ma związane ręce. Mimo że jest właścicielem lokalu, nie może nikogo usunąć, chyba że wskaże pomieszczenie tymczasowe albo zrobi to za niego gmina.

- Obowiązywanie nowych przepisów ma przede wszystkim wpływ na cenę kredytów mieszkaniowych. Ma to znaczenie zarówno dla banków, które będą musiały podnieść cenę swoich produktów w związku z ponoszeniem większego ryzyka niespłacenia należności, jak i klientów, którzy będą musieli więcej zapłacić - twierdzi Michał Wydra ze Związku Banków Polskich.

Jakie rozwiązanie?

Zdaniem Andrzeja Rozenkowskiego, państwo zakazując eksmitowania lokatorów na bruk powinno również zadbać o interesy właścicieli lokali. Przede wszystkim powinno się znacznie przyspieszyć i uskutecznić tryb opróżniania lokalu mieszkalnego, przyznawania lokali socjalnych czy ewentualnie pomieszczeń tymczasowych.

- Ustawodawca nałożył na nas nowe obowiązki, więc powinien pomóc też przy ich skutecznej realizacji - twierdzi Barbara Kapitułka z urzędu miasta w Pabianicach. Powinniśmy otrzymać przynajmniej dostęp do niskooprocentowanych kredytów. Bylibyśmy wówczas w stanie przynajmniej częściowo sprostać potrzebom mieszkaniowym naszej gminy.

Tymczasem wykonywanie orzeczeń o eksmisji jest coraz mniej skuteczne. W ciągu ostatnich pięciu lat ich liczba spadła niemal dwukrotnie, mimo że nie ubywa orzeczeń o opróżnieniu lokalu mieszkalnego.

OPINIE

Feliks Zedler, profesor Uniwersytetu im. A. Mickiewicza

Ochrona eksmitowanych jest rozbudowana, a zupełnie zapomniano o ochronie ich ofiar. To największa wada tego systemu. Konieczne są zmiany w k.p.c., które w momencie eksmisji pozwoliłyby na kierowanie znęcających się nad rodziną czy wandali nie do pomieszczeń tymczasowych, ale np. do noclegowni. Na pewno ułatwiłoby to realizację orzeczeń sądowych. Opracowany przez komisję kodyfikacyjną projekt przewidywał takie rozwiązanie, jednak w Sejmie to zmieniono.

W obecnym stanie prawnym dochodzi do wielu paradoksów, np. matka z dziećmi musi tułać się po schroniskach tylko dlatego, że nie można eksmitować męża.

W nadchodzących latach będzie coraz więcej orzeczeń sądowych o eksmisji, ale znacznie trudniej będzie je realizować. Prawo okaże się bezsilne i w poczuciu bezkarności coraz więcej osób przestanie płacić czynsz.

Iwona Karpiuk-Suchecka, prezes Krajowej Rady Komorniczej

Niewykonywanie wyroków sądowych jest zawsze złym rozwiązaniem. Z drugiej strony niewłaściwe jest wykonywanie eksmisji na bruk. Ideałem byłoby, gdyby w momencie wydania orzeczenia, gmina była w stanie zapewnić lokal socjalny lub pomieszczenie tymczasowe. Ustawodawca przyjął takie rozwiązanie, kierując się dobrem słabszego. Usprawnieniem wykonywania eksmisji może być stosowanie przez gminy zamian z lokatorami, którzy wywiązują się z zobowiązań, a posiadają mniejsze i uboższe mieszkania.

Ewa Usowicz, Adam Makosz