Wspólnoty zamiast spółdzielni

ROZMAWIAMY Z KRZYSZTOFEM PIETRZYKOWSKIM, profesorem z Uniwersytetu Warszawskiego

Wspólnoty mieszkaniowe będą wypierały spółdzielnie nie tylko dlatego, że powstają z mocy prawa, lecz również dlatego, że zmiany prawa spółdzielczego idą w tym właśnie kierunku. Czy to dobra tendencja?

- Zgadzam się, że zamiarem ustawodawcy jest wypieranie spółdzielni przez wspólnoty mieszkaniowe. Uważam jednak takie działanie za niewłaściwe. Wspólnota mieszkaniowa to specyficzna jednostka, ułomna w porównaniu ze spółdzielnią. Przesadą jest obecna konstrukcja art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten nakazuje bowiem, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu w budynku niegdyś spółdzielczym, stosować w takiej wspólnocie przepisy ustawy o własności lokali. I to niezależnie od pozostawania przez wszystkich właścicieli mieszkań członkami spółdzielni. Moim zdaniem to nieporozumienie, które wypacza ideę ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 2000 roku.

Ale przecież wtedy, kiedy ta ustawa powstawała, chodziło o stopniowe przenoszenie prawa własności lokali ze spółdzielni na jej członków...

- Owszem, jednak o tym, czy spółdzielnia pozostanie, czy nie i czy powstanie zamiast niej wspólnota, mieli decydować sami członkowie. Ustawa o własności lokali mogła znaleźć zastosowanie we wspólnocie powstałej z majątku spółdzielni tylko wtedy, kiedy własność wszystkich lokali w obrębie danej nieruchomości była wyodrębniona i jednocześnie gdy żaden z właścicieli nie był członkiem spółdzielni. Takie rozwiązanie uważam za prawidłowe. Dziś, kiedy pominięto drugi warunek, naruszono, moim zdaniem, art. 58 ust. 1 konstytucji, który każdemu zapewnia wolność zrzeszania się.

Niemniej, będąc członkami wspólnoty mieszkaniowej członkowie spółdzielni dalej mogą pozostawać spółdzielcami. Gdzie jest więc naruszenie ich wolności?

- Wcale tak nie jest. Naruszenie praw polega na tym, że spółdzielcy stają się z mocy prawa członkami wspólnoty i wówczas ich członkostwo w spółdzielni staje się bezprzedmiotowe. Jeżeli sami nie wystąpią ze spółdzielni, to zostaną wykreśleni. A wcale nie musieli tego chcieć.

W takim razie, jeśli ktoś woli być spółdzielcą i nie chce zostać członkiem wspólnoty mieszkaniowej, to po co kupuje mieszkanie, a nie pozostaje przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu?

- Myślę przede wszystkim o nowo powstających spółdzielniach. Przedmiotem działalności spółdzielni może być budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków albo praw lokatorskich, albo odrębnej własności lokali. Jaki wobec tego sens ma w tej chwili ta druga forma? Tym bardziej że pierwsza jest już niezwykle rzadka.

Wygląda na to, że spółdzielnie to teraz jedna z form działalności deweloperskiej...

- No właśnie. Spółdzielnia działa jak deweloper, a po przeniesieniu prawa własności lokali traci rację bytu i przestaje istnieć. To sprzeczne z istotą spółdzielczości. Tym samym wprowadzono rozwiązanie, które narusza konstytucję również w ten sposób, że złamano zasady przyzwoitej legislacji. Niemniej uważam, że to było bardzo dobrym posunięciem, że przywrócono zakaz ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Więc na czym polega grzech główny ustawodawcy, skoro ostateczny skutek jest taki, jak być powinien?

- Ja się nie opowiadam przeciwko przekształcaniu własnościowego prawa do lokalu we własność. Przeciwnie. Uważam, że to powinno nastąpić masowo i jak najprędzej. Jestem natomiast przeciw decydowaniu za spółdzielców o odejściu od formuły spółdzielni mieszkaniowej i wprowadzeniu na jej miejsce - z mocy prawa - ułomnej formuły wspólnoty mieszkaniowej. Tym bardziej że, jak sądzę, ustawodawcy chodziło o przekształcenie starych spółdzielni we wspólnoty, tymczasem wystarczy, że jeden członek nie zdecyduje się na przekształcenie spółdzielczego prawa we własność i cały pomysł upada... Zamiana spółdzielni we wspólnotę będzie więc skuteczna tylko w obszarze nowego budownictwa. A to już zakrawa na kompletną paranoję.

Upatruje pan wyższość spółdzielni nad wspólnotą. Dlaczego?

- Za pierwszą z tych instytucji stoi sto kilkadziesiąt lat światowej tradycji, gdy tymczasem druga to lapsus ustawodawczy. Wspólnota mieszkaniowa to nic innego, jak określenie wszystkich właścicieli lokali, choć oczywiście są próby personifikacji tego stosunku współwłasności. Uważam je jednak za nietrafne.

Co w takim razie pan proponuje?

- Trzeba przygotować nową ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Członkostwo w spółdzielni powinno być emanacją prawa do lokalu, jak we wspólnocie, ale rozumiem, że skoro spółdzielczość mieszkaniowa ma być wyeliminowana, to nie zostanie wprowadzone rozwiązanie, które zmierza w odwrotnym kierunku.

A ustawa o własności lokali? Czy uważa pan, że niezależnie od relacji wspólnot ze spółdzielniami jest to dobre, spójne prawo?

- Generalnie to niezła ustawa, ale zawiera kilka elementów wymagających zmiany. To jednak zajęcie dla Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego. Na tym forum będziemy się nią zajmowali zapewne w przyszłym roku. Poza tym na razie wiadomo tylko tyle, że kwestie dziś w niej zamieszczone wejdą do przyszłego kodeksu cywilnego.

Więc nie będzie już ustawy o własności lokali czy tylko zostanie okrojona?

- Najprawdopodobniej jej problematyka zostanie w całości przeniesiona do kodeksu cywilnego. Takie jest założenie.

KRZYSZTOF PIETRZYKOWSKI

prof. dr hab., kierownik Katedry Prawa Cywilnego Uniwersytetu Warszawskiego

Dobromiła Niedzielska-Jakubczyk