Zielone standardy

Jeszcze kilka lat temu certyfikowanie budynków potwierdzające ich efektywność energetyczną było czymś niezwykłym. Czymś, co traktowano jak nieco futurystyczną ciekawostkę. To już jednak przeszłość. Dziś na polskim rynku z powodzeniem stosuje się dwa główne systemy wielokryterialnej certyfikacji ekologicznej: brytyjski BREEAM oraz amerykański LEED.

- Dotychczas certyfikowano w Polsce 128 obiektów w systemie BREEAM oraz 24 obiekty w LEED - wylicza Jerzy Wójcik, ekspert ds. certyfikacji zielonych budynków z firmy doradczej Colliers International. I wyjaśnia, że wyraźna różnica pomiędzy liczbami certyfikatów wydanych w obu systemach wynika z tego, że BREEAM pozwala na wykorzystanie norm krajowych, bez konieczności odnoszenia ich do brytyjskich lub międzynarodowych. To ważne, bo wzięcie pod uwagę krajowych przepisów ułatwia przystosowanie procesu certyfikacji do realiów lokalnego rynku czyni ten proces bardziej zrozumiałym. LEED jest pod tym względem mniej atrakcyjny, ponieważ wymaga poczynienia odniesień do standardów amerykańskich.

Jerzy Wójcik przekonuje też, że nie sposób porównywać obu certyfikatów pod względem kosztów ich uzyskania. Trudno bowiem określić standardową cenę certyfikacji budynku. Zawsze jest ona uzależniona od specyfiki danego obiektu. Warto jednak zaznaczyć, że BREEAM ma nieco niższe koszty rejestracji projektu.

- Popularność BREEAM i LEED wynika także z tego, że ich dokumentacja pisana jest w języku angielskim. To powoduje, że są wygodniejsze dla międzynarodowych inwestorów, którzy wybierają je niemal automatycznie - ocenia Hans van de Sanden, ekspert z Grontmij Polska, firmy zajmującej się certyfikacją budynków.

Popularnością na rynku polskim cieszy się także certyfikat EU Green Bui-ldings przyznawany przez Komisję Europejską. Służy on jednak jedynie do weryfikowania efektywności energetycznej, a więc nie stanowi alternatywy dla LEED czy BREEAM.

Inne systemy certyfikacyjne, które pojawiły się na polskim rynku, to francuski HQE (High Quality Environmental) oraz niemiecki DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen). Na razie są one jednak znacznie mniej popularne od brytyjskiego i amerykańskiego.

- Kluczową rolę odgrywa międzynarodowa rozpoznawalność najbardziej znanych certyfikatów. BREEAM i LEED powstały w latach dziewięćdziesiątych XX wieku i miały czas zapracować na swoją popularność - dodaje Jerzy Wójcik. - Na swych rynkach macierzystych są niemal standardem. W Wielkiej Brytanii wymogi BREEAM uwzględnia się na przykład przy rozstrzyganiu przetargów i składaniu zamówień publicznych.

Zakres oceny budynku jest bardzo duży. Dotyczy ona takich kwestii jak zużycie energii i wody, jakość warunków panujących na poszczególnych stanowiskach pracy czy materiał, z którego wykonano budynek. Pod uwagę bierze się także lokalizację i historię samej posesji. Jeżeli certyfikowany obiekt stoi na działce, która wcześniej była już zagospodarowana, uzyskuje lepszą ocenę niż budynek wzniesiony na terenach zielonych poza miastem. Są także punkty za dobry dostęp do komunikacji miejskiej. A nawet za stanowiska dla rowerów. Jeszcze kilka lat temu nikt nie zawracał sobie nimi głowy; teraz najemcy chcą je mieć, bo bardzo wiele osób dojeżdża do pracy właśnie rowerami. Parking dla samochodów już więc nie wystarcza. Musi mu towarzyszyć także parking dla rowerów, a nawet prysznice i szafki dla rowerzystów.

Długość procedury certyfikacyjnej uzależniona jest od tego, kiedy deweloper złoży wniosek o wydanie certyfikatu. Najlepiej, gdy uczyni to jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Wtedy otrzyma bowiem dwa certyfikaty: pierwszy - na etapie projektu, drugi, gdy budynek jest już gotowy.

Koszt uzyskania certyfikatu uzależniony jest od powierzchni budynku. W przypadku BREEAM ustalono konkretne stawki dla trzech kategorii budynków; dla tych o powierzchni do 5 tys. m kw., większych - od 5 do 50 tys. m kw. i największych, o powierzchni przekraczającej 50 tys. m kw.

- W Polsce prawie zawsze badamy budynki z tej drugiej kategorii - informuje Hans van de Sanden.

Stawka ryczałtowa za rejestrację wniosku i wydanie certyfikatu wynosi 3600 funtów brytyjskich. Koszt zaangażowania konsultanta, w przypadku kompletnej, dwuetapowej certyfikacji, to 80-90 tys. zł.

Cena może być wyższa, gdy certyfikację przeprowadza duża, międzynarodowa firma.

Uzyskanie certyfikatu LEED kosztuje więcej.

- Często przygotowujemy dwie oferty certyfikacji budynków: jedną w systemie BREEAM, drugą - w LEED. Klient wybiera tę, która mu bardziej odpowiada. Jednak fakt, że uzyskanie certyfikatu LEED jest bardziej czasochłonne i wymaga większego wkładu pracy konsultantów, powoduje, że ten system jest droższy i bywa rzadziej wybierany - dodaje Hans van de Sanden.

Zainteresowanych certyfikatami można podzielić na trzy grupy. Pierwsza z nich to deweloperzy, którym certyfikat służy jako dowód na to, że dany budynek spełnia określone, międzynarodowe standardy. Ponadto gwarantuje, że najemcy otrzymają w użytkowanie powierzchnię wysokiej jakości, wyposażoną w określoną infrastrukturę. Wielu z nich - szczególnie dotyczy to międzynarodowych korporacji - z góry umieszcza w dokumentach regulujących ich działalność zapis stanowiący, że wynajmowane powierzchnie muszą znajdować się w budynkach certyfikowanych.

- Dla deweloperów certyfikat jest narzędziem przyciągającym najemców - podkreśla Jerzy Wójcik.

Drugą grupą zainteresowaną certyfikatami są właściciele budynków, głównie tych już istniejących. Ponieważ certyfikacja nowo wznoszonych budowli jest już niemalże powszechnie obowiązującą normą, te starsze, by sprostały konkurencji, też trzeba poddać certyfikacji, która potwierdzi ich walory. Dotyczy to zwłaszcza budynków oddanych do użytku kilkanaście lat temu, które ze względu na wtedy obowiązujące, mniej rygorystyczne normy techniczne oraz starzenie się instalacji - zużywają na przykład więcej energii. Ich właściciele dokonują niezbędnych modernizacji i przeprowadzają audyty, a potem poddają procesowi certyfikacji.

Trzecią grupę stanowią najemcy, którzy certyfikują użytkowane przez siebie powierzchnie. W Polsce to grupa stosunkowo mała. Ich główną motywacją jest dążenie do podnoszenia komfortu pracy zatrudnionego personelu, a co za tym idzie - także jego efektywności.

- Może to być również działanie PR-owe, które umożliwia najemcy reklamowanie się jako firmy dbającej o środowisko i zdrowie pracowników - wskazuje Jakub Potocki, analityk z Lions Banku.

Choć certyfikowanie budynków jest coraz popularniejsze, tak do końca wciąż nie wiadomo, czy fakt posiadania stosownego świadectwa w bezpośredni sposób przekłada się na wyższe stawki czynszowe.

- Są badania, z których wynika, że w niektórych krajach budynki posiadające certyfikaty są wyżej cenione przez inwestorów i mają wyższe czynsze - zaznacza Hans van de Sanden. - W Polsce działa to trochę inaczej: certyfikat nie oznacza prostego zysku dla deweloperów, lecz jest rynkowym wymogiem. Budynki z certyfikatami łatwiej i szybciej się sprzedaje, łatwiej się je wynajmuje. Ale, mimo wszystko, na temat prostej zależności pomiędzy certyfikowaniem budynku a wzrostem jego wartości zarówno van de Sanden, jak i inni analitycy wypowiadają się wstrzemięźliwie.

- Na pytanie, czy mają one większą wartość, bo posiadają certyfikat, czy też mają większą wartość, bo są po prostu dobrymi budynkami, wzniesionymi w dobrych lokalizacjach i wykonanymi z dobrych materiałów - nie ma prostej odpowiedzi - podsumowuje tę kwestię ekspert z firmy Grontmij Polska.

Prognozy mówią jednak, że czynsze w certyfikowanych budynkach będą jednak rosły.

- Na polskim rynku certyfikaty nie wpływają jeszcze na wzrost cen najmu tak, jak dzieje się to na rynkach Europy Zachodniej. W przyszłości jednak także u nas czynsze w certyfikowanych budynkach będą wyższe niż w zwykłych obiektach. I wcale przy tym nie będą odstraszać najemców - prognozuje Jakub Potocki.

W Polsce wydano dotychczas około 200 certyfikatów BREEAM i LEED. Jeszcze zatem niezbyt wiele, ale ich liczba cały czas rośnie. Są prognozy mówiące, że w roku 2014 liczba przyznawanych certyfikatów może wzrosnąć nawet o 30 proc. Szacuje się, że w trakcie certyfikacji jest około 75 proc. projektowanych budynków komercyjnych, które dopiero staną w Warszawie.

Dariusz Ciepiela

Więcej informacji w portalu "Wirtualny Nowy Przemysł"