Złe zarządy utrudniają uwłaszczenia

Do Sejmu trafiło pięć projektów nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Mają one m.in. zmobilizować spółdzielne do przeniesienia własności lokali na spółdzielców.

Od sześciu lat można przekształcać spółdzielcze lokatorskie i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność. Mimo że takie przekształcenie jest odpłatne, spółdzielcy nie mogą skorzystać z tych uprawnień, bo większość zarządów spółdzielni mieszkaniowych nie podjęła uchwał określających przedmiot odrębnej własności lokali, a więc nie określiła powierzchni lokali i przypadających na nie udziałów we wspólnej nieruchomości.

- Z moich obserwacji wynika, że dotyczy to ponad 80 proc. spółdzielni w Polsce - twierdzi Bożena Dobrodzińska z Ogólnopolskiego Stowarzyszenia Obrony Praw Członków Spółdzielni Mieszkaniowych.

Dwa lata na uchwałę

Zarząd spółdzielni ma obowiązek określenia przedmiotu odrębnej własności wszystkich lokali w momencie wpłynięcia do niego pierwszego wniosku o przekształcenie. Ma na to 24 miesiące. Ale rzadko przestrzega tych terminów.

- Ludzie składali pierwsze wnioski zaraz po tym, jak zaczęła obowiązywać ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, czyli na początku 2001 roku. Gdyby zarządy przestrzegały procedur, to w żadnej spółdzielni nie byłoby dzisiaj problemów z uwłaszczeniem - mówi Bożena Dobrodzińska.

Zdaniem Anny Grabskiej z Krajowego Związku Lokatorów i Spółdzielców, przyczyną braku takich uchwał w większości przypadków jest zła wola zarządów spółdzielni.

- Powód jest oczywisty: za przekroczenie dwuletniego terminu, a nawet za niepodjęcie takiej uchwały nie grożą żadne sankcje - dodaje A. Grabska.

Nieuregulowany stan gruntów

Spółdzielnie jako powód uniemożliwiający wyodrębnienie lokali, wskazują na nieuregulowany stan prawny gruntów, na których wybudowane są spółdzielcze bloki.

Zdaniem Lidii Staroń, posłanki PO i członka sejmowej podkomisji ds. nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stan gruntów spółdzielni powinien być już dawno uregulowany.

- Opóźnienia w przekształceniach są zazwyczaj wynikiem opieszałości zarządów, które długi czas nie podejmowały w tym kierunku żadnych działań, mimo że taki obowiązek nałożyła na nie obowiązująca od prawie sześciu lat ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych - dodaje L. Staroń.

Ktoś zyska, ktoś straci

- W chwili przeniesienia własności lokalu na członka, spółdzielnia traci, bo z bilansu aktywów wykreślane są środki trwałe. Na uwłaszczeniu zyskują tylko spółdzielcy. Odrębna własność daje pełną swobodę w rozporządzaniu nieruchomością na zasadach panujących na wolnym rynku - podkreśla Bożena Dobrodzińska.

Inaczej o skutkach uwłaszczenia mówią przedstawiciele organizacji reprezentujących interesy spółdzielni.

- Odrębna własność to większe opłaty i odpowiedzialność za zarządzanie. Nakłanianie do przekształceń to oszukiwanie ludzi, że będzie lepiej. Wspólna własność to specyfika spółdzielni, dlatego nie należy wprowadzać do niej zasad wolnego rynku. Spółdzielnia jest po to, żeby w niej mieszkać, a nie handlować jej lokalami - podkreśla Adam Janczewski, wiceprezes Unii Spółdzielców Mieszkaniowych.

Posłowie chcą uwłaszczeń

Projekty zmian w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych umożliwiające szybsze uwłaszczenie spółdzielców przygotowały m.in. kluby poselskie PO, PiS i LPR.

- Nasz projekt przewiduje obowiązek dla spółdzielni określenia przedmiotu odrębnej własności lokali do 31 grudnia 2007 r. Chcemy przedłużyć termin składania wniosków o refundację kosztów związanych z pracami geodezyjnymi, scaleniowymi i innymi - mówi Grzegorz Tobiszewski, poseł PiS.

Z takim stanowiskiem nie zgadzają się posłowie PO i LPR.

- Spółdzielni nie należy nagradzać kolejnymi terminami. Spółdzielcy czekają zbyt wiele lat na uporządkowanie gruntów. Zarządy miały już wystarczająco dużo czasu na wyjaśnienie tych kwestii. Dzisiaj każdy członek spółdzielni powinien być uwłaszczony od razu, nawet zaraz po zgłoszeniu wniosku, dlatego w naszym projekcie postulujemy zniesienie 24-miesięcznego terminu na podjęcie uchwały wyodrębniającej lokale - podkreśla Lidia Staroń, posłanka PO.

Projekt PO przewiduje również zniesienie konieczności wpłaty różnicy pomiędzy wycenioną wartością rynkową a wkładem mieszkaniowym.

- My jesteśmy za tym, żeby każdy spółdzielca przy przekształcaniu pokrył wyłącznie taką kwotę, jaką spółdzielnia faktycznie zapłaciła za to mieszkanie - mówi Lidia Staroń.

Posłowie dążą do wypracowania wspólnego stanowiska i połączenia wszystkich projektów nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w jeden.

- Myślę, że uda się nam to zrobić do końca grudnia tego roku - mówi Grzegorz Tobiszewski.

Z pozwem do sądu

Spółdzielcy nie muszą jednak czekać na uchwalenie przez Sejm ustaw uwłaszczeniowych. Jeśli spółdzielnia zwleka z podjęciem uchwały i przekroczyła termin 24 miesięcy od złożenia wniosku o przekształcenie, mogą złożyć wniosek do sądu.

- Wszystkie wnioski o uwłaszczenie, składane do zarządu spółdzielni, muszą zostać rozpatrzone, a jeżeli nie zostaną uwzględnione lub uchwała określająca przedmiot odrębnej własności będzie przygotowana źle albo niezgodnie z opinią członków, to trzeba najpierw ponaglić zarząd. Jeżeli się to nie uda, można takie postępowanie zaskarżyć do sądu - wyjaśnia Zdzisław Żydak, dyrektor Departamentu Mieszkalnictwa Ministerstwa Budownictwa.

Orzeczenie sądowe zastępuje uchwałę zarządu spółdzielni, lokale zostają wyodrębnione i prawo odrębnej własności przechodzi na wnioskodawców. Koszty wyodrębnienia ponosi spółdzielnia.

Adam Makosz