Mieszkania stanieją, bo będą trudniej dostępne

Wskaźnik przygotowywany jest przez doradców nieruchomościowych Home Brokera. Powstaje on na podstawie ankiet wypełnianych raz w miesiącu przez pośredników mieszkaniowych. W badaniu porównywana jest m.in. różnica pomiędzy optymistami a pesymistami co do dalszego rozwoju sytuacji na rynku mieszkaniowym. Badanie prowadzone jest od stycznia 2010 r. W tym czasie nie było jeszcze tak wysokiego jak obecnie (dane za sierpień) odsetka pesymistów. W ciągu zaledwie roku udział pesymistów wzrósł z 17 do 74 proc.

Konsekwentnie powiększa się też skala spadku cen, jaką wróżą biorący udział w badaniu. W tej chwili prognoza to minus 2,5 proc. w nadchodzących 12 miesiącach. To czwarty z kolei miesiąc, w którym doradcy przewidują spadek cen.

Badanie to daje oczywiście tylko pewien obraz sytuacji. Mówi o oczekiwaniach co do kształtowania się przeciętnego poziomu cen mieszkań tylko w największych miastach Polski. Takie uśrednienie zarówno prognoz, jak i samych cen nieruchomości będących punktem odniesienia, sprawia, że na jego podstawie możemy mówić tylko o pewnych generalnych tendencjach. Potencjalny nabywca konkretnej nieruchomości rozważający, czy ma ona potencjał wzrostu, może dojść do zupełnie innych wniosków.

Warto w tym miejscu dodać, że badanie trendów cenowych na rynku nieruchomości nie jest proste. Choć powszechnie uważa się, że najlepiej sytuację na tym rynku oddają ceny transakcyjne, to nawet one nie są pozbawione wad (mała liczba danych, wprowadzenie ofert do sprzedaży w różnych warunkach rynkowych, możliwość zaniżenia ceny np. ze względów podatkowych, itd.).

Problemy te częściowo znikają, gdy pod uwagę weźmiemy ceny ofertowe, ale w ich przypadku pojawia się z kolei zarzut, że nie są to ceny realistyczne, tylko życzeniowe. Ale to i tak tylko wierzchołek góry lodowej, na jaką natrafiamy poszukując najbardziej wiarygodnych danych o cenach nieruchomości. Bo jeszcze większy jest problem z tym, że porównujemy ceny produktów, które nie mają jednolitych cech. Różnią się standardem, lokalizacją, wiekiem, czy wreszcie metrażem. Oczywiście można szukać rozwiązania tego problemu ważąc dane o cenach np. typem budownictwa, ale wtedy wracamy do kwestii zasobu baz danych i problem zaczyna się od początku.

Po tym drobnym wytłumaczeniu można już ze spokojem sumienia sięgnąć do danych pokazujących bieżącą sytuację na rynku mieszkaniowym. W lipcu, średnia cena transakcyjna w 14 największych miastach, obliczona na podstawie danych Home Broker i Open Finance była na poziomie zbliżonym do lipca 2010 r. Jednak specjalnie wyliczany na podstawie tych danych indeks cen zanotował najniższy poziom w swojej historii (jest liczony od końca 2007 r.). Prognoza spadku cen o 2,5 proc. w perspektywie 12 miesięcy trochę ten obraz pogarsza, zwłaszcza biorąc pod uwagę wciąż wysoką inflację.

Na dojrzałych rynkach nieruchomości przyjmuje się, że ceny nieruchomości powinny rosnąć w długim terminie o 1-2 pkt. proc. powyżej stopy inflacji. Z taką sytuacją nie mamy do czynienia na polskim rynku mieszkaniowym jeśli uśrednimy dane dla największych miast. Trzeba to podkreślić, bo różnice, zarówno w oczekiwaniach, jak i w bieżących zmianach cen, między poszczególnymi miastami są dość istotne. Przykładowo w lipcu w Toruniu średnia cena była o 5,1 proc. wyższa niż przed rokiem, a we Wrocławiu była aż o 6,9 proc. niższa niż w lipcu 2010 r. Jeśli chodzi natomiast o oczekiwania, to dla Katowic doradcy prognozują stabilizację cen, a dla Warszawy, spadek o 3,2 proc.

Na bieżące oczekiwania wpływ ma kilka czynników, które można podzielić na dwie grupy.

Pierwsza grupa to ogólna sytuacja makroekonomiczna, na którą składają się: systematycznie psujące się nastroje gospodarcze w Polsce. Druga fala kryzysu na świecie czy zawirowania na rynkach finansowych związane z pogarszaniem się stanu finansów publicznych kolejnych państw wpływają negatywnie na oczekiwania.

Druga grupa to z kolei czynniki bezpośrednio związane z rynkiem nieruchomości mieszkaniowych. Składają się na nią:

- stopniowe wygaszanie programu "Rodzina na swoim",

- wysoki kurs franka, który z jednej strony ogranicza obrót nieruchomościami kupionymi na kredyt w tej walucie, a z drugiej może ograniczyć akcję kredytową w bankach,

- bardzo duża podaż nowych mieszkań (w budowie) na rynku pierwotnym,

- wzrost raty kredytowej spowodowany podwyżką stóp procentowych w Polsce,

- wchodzące w życie od nowego roku kolejne ograniczenia dotyczące udzielania przez banki kredytów walutowych.

Według danych Związku Banków Polskich, w I półroczu banki udzieliły nowe kredyty mieszkaniowe na kwotę 25,6 mld zł. W stosunku do analogicznego okresu przed rokiem ich wartość podniosła się o blisko 10 proc. Zarówno w I, jak i w II kwartale br. ponad 21 proc. nowo udzielonych kredytów przypadło na program "Rodzina na swoim". Innymi słowy, ponad jedna piąta wydatków na zakup nieruchomości, w których posiłkowano się kredytem, była finansowana z programu "Rodzina na swoim".

Uwzględniając ten fakt trudno bagatelizować wpływ na rynek kredytów, a więc docelowo też na rynek mieszkaniowy, stopniowego wygaszania programu rządowych dopłat. Zmiana zasad wyliczania limitów cen uprawniających do skorzystania z programu spowodowała, że według szacunków Home Broker dostępność mieszkań na kredyt z dopłatą spadła z dotychczasowych 66 proc. średnio w największych miastach Polski do 10 proc. Limity cenowe zostały obniżone średnio o 43 proc. na rynku wtórnym i o 29 proc. na rynku pierwotnym. Radykalne zmiany w mechanizmie wyliczania tych limitów spowodowały, że w niektórych miastach ze świecą można szukać mieszkań spełniających limit. Do tych miast należą Kraków, Wrocław, Gdańsk czy Białystok.

Przyjmując najbardziej pesymistyczne założenie, że kredyty z programu "Rodzina na swoim". znikają z oferty banków (pierwszy już podjął taką decyzję), a chętni na ten rodzaj finansowania nie znajdują alternatywy, sprzedaż kredytów w II półroczu mogłaby spaść o ponad 5 mld zł, czyli o tyle, ile wyniosła łączna kwota kredytów z dopłatą w I półroczu.

W rzeczywistości dokonanie szacunków w tej kwestii jest bardzo trudne. Po pierwsze, nie wiemy ilu kredytobiorców, którzy wzięli kredyt z dopłatą w I półroczu, przyspieszyło swoje decyzje żeby jeszcze "załapać się" na uczestnictwo w programie. Po drugie, nie wiemy, jak zachowają się banki, gdy kredyty z dopłatą stracą rację bytu, tzn. co zaproponują aby tę próżnię wypełnić. Zwykłe kredyty w złotych to znacznie większe obciążenie dla domowego budżetu.

Część popytu zostanie pewnie przekierowana na kredyty walutowe, których udział ostatnio się zmniejsza. Jest to tym bardziej prawdopodobne, że od nowego roku wchodzą w życie kolejne nałożone przez nadzór finansowy ograniczenia dotyczące tych kredytów (m.in. rata nie wyższa niż 42 proc. dochodu netto; zdolność kredytowa obliczana przy założeniu maksymalnie 25-letniego okresu kredytowania). Banki i klienci będą prawdopodobnie chcieli wykorzystać ostatnie miesiące przed wejściem w życie zapisów znowelizowanej rekomendacji S na uruchomienie takich kredytów. W sumie więc sprzedaż kredytów w II półroczu nie powinna spaść więcej niż o 10-15 proc.

Ciekawe będzie też, jak deweloperzy zareagują na obniżenie limitów cenowych w "Rodzinie na swoim". Przy obecnych cenach, aby utrzymać atrakcyjność programu na dotychczasowym poziomie, musieliby obniżyć stawki średnio o 29 proc. To nierealne, choć pewnego rodzaju dostosowanie może mieć miejsce. Obniżenie cen może nastąpić np. przez wybór gorszych lokalizacji dla nowych inwestycji.

Katarzyna Siwek

Autorka jest dyrektorem działu analiz Home Broker