180 tys. zł może kosztować realizacja noworocznego postanowienia

Rozwiązaniem może być przeprowadzka do tańszej dzielnicy lub kupno mieszkania o niższym standardzie. Może to dać rodzinie nawet 340 tys. zł wolnych środków.

W życiu każdego młodego człowieka przychodzi dzień, w którym podejmuje on decyzję o wyprowadzce z "rodzinnego gniazda". Bez wątpienia Nowy Rok jest po temu dobrym momentem. Takie postanowienie noworoczne natrafia niestety na mur realiów rynkowych, w których niewielu szczęśliwców w młodym wieku stać na zakup mieszkania lub zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Rozwiązaniem może być wsparcie rodziców, którzy po wyprowadzce dziecka mogą być skłonni do zamieszkania w mniejszym lokalu. Przy zamianie mieszkania zyskają oni wolne środki, dzięki którym mogą pomóc dzieciom w zakupie własnego M. Home Broker sprawdził więc jakie koszty wiązałyby się z zamianą mieszkania trzypokojowego na jedno dwupokojowe i kawalerkę. Pod uwagę wzięte zostały ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym, ponieważ nie trzeba czekać na zakończenie ich budowy z czym łączyć się może zakup na rynku pierwotnym.

Na wszystkich 5 badanych rynkach zamiana M3 na M2 i M1 kosztowałoby ponad 136 tys. zł. Najtaniej byłoby w Trójmieście gdzie przeciętna cena ofertowa mieszkania trzypokojowego opiewa na 435 tys. zł. Aby kupić kawalerkę należałoby posiadać około 226 tys. zł, a na M2 329 tys. zł. Dodatkowo należy też doliczyć koszty transakcyjne w wysokości blisko 17 tys. zł. Składają się na nie:

1) podatek od czynności cywilnoprawnych (2 proc. wartości kupowanej nieruchomości),

2) taksa notarialna (wysokość zależna od wartości nieruchomości np. 1931,1zł przy mieszkaniu za 200 tys. zł, i 2915,1 przy lokalu dwukrotnie droższym),

3) wypisy z aktu notarialnego (dla jednej nieruchomości pięć sztuk po 10 stron to koszt rzędu 369 zł),

4) wpisy właścicieli do ksiąg wieczystych nowych lokali (200 zł za sztukę).

Koszty te byłyby znacznie niższe w przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym. Nabywca nie opłaca wtedy podatku od czynności cywilnoprawnych. Warto też dodać, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego na brakującą kwotę łączyłoby się z potrzebą poniesienia dodatkowych kosztów, które oszacować można na około 2,5 tys. zł przy kredycie na 100 tys. zł.

Najdroższa zamiana miałaby oczywiście miejsce w Warszawie, gdzie poziom cen jest relatywnie najwyższy. Wyniósłby on średnio 183 tys. zł. Przeciętna cena ofertowa mieszkania trzypokojowego opiewa w stolicy na 658 tys. zł. Aby kupić kawalerkę należałoby posiadać około 338 tys. zł, a na M2 479 tys. zł. Dodatkowo należy też doliczyć koszty transakcyjne w wysokości blisko 23 tys. zł.

Wyżej wspomniane dopłaty do zamiany wynikają z faktu, że cena metra kwadratowego małego mieszkania jest wyższa niż dużego lokalu, ale i łączna powierzchnia M1 i M2 jest większa niż w przypadku M3. W czterech badanych miastach kawalerka ma powierzchnię przeszło 35 m kw., w przypadku lokali dwupokojowych jest to 50 m kw. Z drugiej strony przeciętne M3 ma blisko 70 m kw., a więc ponad 15 m kw. mniej niż suma powierzchni M1 i M2.

Mniej realną, acz alternatywną formą zamiany mieszkania trzypokojowego na mniejsze jest zakup dwóch kawalerek. W takim wypadku w Warszawie, Trójmieście i Poznaniu przeciętna dopłata nie przekroczyłaby znacznie 30 tys. zł. Większym budżetem musieliby dysponować mieszkańcy Krakowa i Wrocławia, gdzie odpowiednio taka operacja kosztowałaby 54 i 71 tys. zł już po uwzględnieniu kosztów transakcyjnych.

Aby ograniczyć koszty zamiany M3 na M1 i M2 rozwiązaniem może okazać się przeprowadzka do tańszej dzielnicy. Każda z dzielnic ma jednak specyficzną strukturę zabudowy, aby więc ograniczyć wpływ różnych standardów budownictwa na wynik, do porównań został przyjęty tylko jeden segment rynku - mieszkania wybudowane w ostatniej dekadzie.

W Poznaniu zamiana mieszkania trzypokojowego na dwa mniejsze mogłaby przynieść 24 tys. zł wolnych środków. Kwota ta byłaby zbliżona do ceny podstawowej wersji nowego Citroena C1, Fiata Pandy i Hyundaia i10. Kluczem do tego byłaby jednak przeprowadzka ze ścisłego Centrum miasta do kawalerki i mieszkania dwupokojowego na Jeżycach. Przeciętna cena ofertowa mieszkania trzypokojowego w centrum opiewa w Poznaniu na 597 tys. zł. Aby kupić kawalerkę i M2 na Jeżycach należałoby posiadać około 556 tys. zł. Dodatkowo należy też uwzględnić koszty transakcyjne w wysokości blisko 17 tys. zł.

W Warszawie zamiana mieszkania trzypokojowego na dwa mniejsze mogłaby przynieść 15 tys. zł wolnych środków. Kluczem do tego byłaby jednak przeprowadzka z M3 na Mokotowie do kawalerki i mieszkania dwupokojowego na Ursynowie. Przeciętna cena ofertowa mieszkania trzypokojowego na Mokotowie przekracza 1 mln zł. Aby kupić kawalerkę i M2 na Ursynowie należałoby posiadać 961 tys. zł. Dodatkowo należy też uwzględnić koszty transakcyjne w wysokości blisko 27 tys. zł.

We Wrocławiu zamiana mieszkania trzypokojowego na dwa mniejsze mogłaby kosztować 25 tys. zł. Kluczem do tego byłaby przeprowadzka z M3 w dzielnicy Krzyki do kawalerki i mieszkania dwupokojowego w dzielnicy Fabryczna. Przeciętna cena ofertowa mieszkania trzypokojowego na Krzykach opiewa we Wrocławiu na blisko 563 tys. zł. Aby kupić kawalerkę i M2 w Fabrycznej należałoby zapłacić 570 tys. zł. Dodatkowo należy też uwzględnić koszty transakcyjne w wysokości blisko 17 tys. zł.

Najdroższa zamiana byłaby w Krakowie. Aby kupić M2 i kawalerkę w dzielnicy Dębniki w Krakowie trzeba dołożyć 55 tys. zł do wartości lokalu trzypokojowego na Krowodrzy. Przeciętna cena ofertowa mieszkania trzypokojowego na Krowodrzy w stolicy województwa małopolskiego wynosi 632 tys. zł. Aby kupić kawalerkę i M2 na terenie Dębnik należałoby zapłacić 668 tys. zł. Koszt podwyższają też opłaty okołotransakcyjne, które można oszacować na blisko 20 tys. zł.

Kolejnym rozwiązaniem na zamianę M3 na M1 i M2 jest przeprowadzka z nowego budownictwa do bloku z wielkiej płyty. W większości przypadków taka operacja nawet po potrąceniu kosztów transakcyjnych pozwoli osiągnąć wolną gotówkę lub po prostu pozwoli zakup większej liczby mieszkań. Do porównań został przyjęty tylko rynek na terenie jednej dzielnicy, a do zamiany dochodzi z trzech pokoi w nowym budownictwie na kawalerkę i M2 w wielkiej płycie.

Na warszawskim Mokotowie taka operacja mogłaby przynieść aż 340 tys. zł wolnych środków. Kwota ta wystarczyłaby na zakup dodatkowej kawalerki w budynku z wielkiej płyty. Mogłaby ona generować comiesięczne dochody z wynajmu. Przeciętna cena ofertowa mieszkania trzypokojowego wybudowanego na Mokotowie po 2000 roku opiewa na ponad 1 mln zł. Aby kupić w tej samej dzielnicy kawalerkę i M2 w budynku z wielkiej płyty wystarczyłoby posiadać około 643 tys. zł. Dodatkowo należy też uwzględnić koszty transakcyjne w wysokości blisko 19 tys. zł.

Niemałą kwotą dysponowałaby też rodzina z Krakowa, która na terenie Krowodrzy chciałaby zamienić M3 w nowym budynku na M1 i M2 w wielkiej płycie. Przeciętna cena ofertowa mieszkania trzypokojowego wybudowanego na terenie Krowodrzy po 2000 roku w stolicy województwa Małopolskiego wynosi 563 tys. zł. Aby stać się właścicielem kawalerki i M2 w budynku z wielkiej płyty należałoby zapłacić 443 tys. zł. Nie można zapomnieć o kosztach transakcyjnych w wysokości blisko 14 tys. zł.

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL

Najmniej wolnych pieniędzy, bo 50 tys. zł, operacja powyższa dałaby rodzinie chcącej zamienić M3 na M1 i M2 na wrocławskich Krzykach. Przeciętna cena ofertowa mieszkania trzypokojowego na Krzykach opiewa we Wrocławiu na blisko 563 tys. zł. Aby kupić kawalerkę i M2 trzeba posiadać 497 tys. zł. Dodatkowo należy też doliczyć koszty transakcyjne w wysokości blisko 15 tys. zł. Na koniec należy jeszcze zauważyć, że wszystkie powyższe obliczenia są jedynie szacunkowe, a każdy przypadek należy rozważyć indywidualnie.

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL