2012 rok na rynku mieszkaniowym. Czas okazji inwestycyjnych

4,1 proc. - takiej obniżki średniego poziomu cen mieszkań w największych miastach Polski spodziewają się w najbliższych 12 miesiącach doradcy Home Broker. Prognoza jest bardziej pesymistyczna niż przed miesiącem - w listopadzie ankietowani przewidywali spadek cen o 3,1 proc. w skali roku. Zakres spodziewanej przeceny jest za to mniejszy od faktycznej obniżki, jaka miała miejsce w tym roku, co sugeruje, że doradcy oczekują stopniowego wyhamowywania tendencji spadkowej. W październiku, uśrednione ceny transakcyjne w największych miastach Polski, skorygowane o liczbę transakcji, były o 5 proc. niższe niż przed rokiem (dane Home Broker i Open Finance). Najnowsze badanie nastrojów wśród doradców przynosi dalszy wzrost odsetka pesymistów (spodziewają się spadku cen), którzy w grudniowym badaniu stanowili 84 proc.

Przewidywania dotyczące spadku cen mieszkań mają swoje źródło z jednej strony w trudnej sytuacji na rynku wtórnym, gdzie oczekiwania kupujących i sprzedających coraz bardziej się rozchodzą, a z drugiej w elastycznym podejściu deweloperów, którzy dość sprawnie dostosowują się do wymagań nabywców. W 2012 roku te tendencje się utrwalą, a być może nawet nasilą.

Dlatego udział transakcji zawieranych na rynku pierwotnym może być większy niż w tym roku, gdy co trzeci nabywca, który kupił nieruchomość przez Home Broker, wybrał nowe mieszkanie. Duża - w zestawieniu z sytuacją z 2008 roku - elastyczność deweloperów, sprowadza się do otwartości na negocjacje cenowe, a także dostosowywaniu metrażu i standardu wykończenia mieszkań do oczekiwań kupujących, których celem jest w większości wypadków minimalizacja kosztu nabycia. W 2012 roku, że względu na spadek zdolności kredytowej (od stycznia wchodzi w życie Rekomendacja SII, która zmniejszy siłę nabywczą Polaków), czynniki te mogą mieć jeszcze większe znaczenie.

Po stronie popytowej rynku kluczowe znaczenie będzie mieć też percepcja kryzysu. Chodzi z jednej strony o to, jak duże będą obawy potencjalnych nabywców o pogorszenie sytuacji na rynku pracy, a z drugiej o to, czy duża liczba ofert sprzedaży nie skłoni ich do odłożenia w czasie transakcji. Czynniki te - jeśli wystąpią - raczej nie spowodują pogłębienia spadku cen, a jedynie będą utrwalać niską płynność na rynku wtórnym. A tu mieliśmy w 2011 roku do czynienia z wydłużeniem procesu sprzedaży, będącym następstwem m.in. niewielkiej gotowości sprzedających do obniżenia cen. Wynika to z braku akceptacji do poniesienia straty przy sprzedaży mieszkania (strata może być następstwem zakupu po dużo wyższej cenie i/lub niekorzystnej różnicy kursowej jeśli nabywca finansował się kredytem walutowym).

Doradcy Home Broker przewidują, że w 2012 roku czas potrzebny do zawarcia umowy przedwstępnej będzie wynosił ok. 100 dni. Tyle mniej więcej czasu upływało od wprowadzenia oferty sprzedaży na rynek do podpisania umowy przedwstępnej w przypadku transakcji, które zakończyły się umową ostateczną w październiku i w listopadzie. W całym 2011 roku umowę przedwstępną zawierano przeciętnie po 82 dniach od podpisania umowy pośrednictwa. Cały proces sprzedaży trwał średnio 114 dni, choć pod koniec roku przekroczył 150 dni.

Warto zauważyć, że chętnych na zakup mieszkań cały czas przybywa i w tym zakresie póki co żadnych oznak kryzysu nie widać. Tylko w listopadzie br. do Home Brokera zgłosiło się 8,5 tysiąca klientów zainteresowanych zakupem własnego M. W ciągu 11 miesięcy br. popyt był o ponad jedna trzecią większy niż przed rokiem. Kupujący są dużo bardziej świadomi poziomu cen transakcyjnych i poszukują okazji inwestycyjnych. Według Home Broker, takich dostarczać im będzie w 2012 roku przede wszystkim rynek pierwotny m.in. w postaci dyskonta na zakup mieszkania na wczesnym etapie budowy, dużych upustów przy zakupach grupowych (np. rodzina), czy przy zakupie większych lokali.

Aby popyt mógł przełożyć się na faktyczne zakupy potrzebne jest jednak finansowanie. A tu rok 2012 pozostaje dużą niewiadomą. Wchodząca w styczniu Rekomendacja SII sprowadzi prawdopodobnie kredyty walutowe do roli marginalnej, a w przypadku kredytów w złotych też czeka nas spadek zdolności będący konsekwencją wyliczania jej przy założeniu maksymalnie 25-letniego okresu kredytowania. Po drugiej stronie mamy oczekiwany spadek WIBOR-u (automatycznie przekłada się na wzrost zdolności), a także prawdopodobne nasilenie konkurencji między bankami na polu kredytów złotowych. Czy tym dwóm czynnikom uda się wypełnić lukę powstałą po kredytach walutowych i bardzo ograniczonym jesienią br. programie Rodzina na Swoim?

Grudniowe badanie pokazuje też, że sytuacja jeśli chodzi o dynamikę cen w poszczególnych miastach powinna być w 2012 roku zróżnicowana. Wyraźnie bardziej optymistyczni są doradcy z miast, które na mapie nastrojów położone są po stronie zachodniej.

Katarzyna Siwek, Bartosz Turek